小产权房一本糊涂账

王先生

小产权和大棚房，那不是一个级别

这十多年来，如果没有买房卖房经历的，简直就不是北京人，为什么？生活水平提高了，手里有几个钱，怎么办？买房卖房，钱多的，买商品房;钱少的，买小产权房。不买不卖的还争遗产继承房产呢，看看电视里，因为房产，兄弟姐妹打架的太多了。同学聚会，朋友吃饭，家人聊天，能少了房子这个话题么？在这堆人中，老张对于小产权开悟是比较晚的一个，原来他只知道小产权，没跟小产权打过交道，小产权是什么概念？就是没有国家发的房本，现在叫不动产证，不定哪天让政府给拆了。

确实，政府也拆過不少小产权房。当初，在昌平那边，拆小产权都上报纸广播电视台了，但是，什么都怕但是。这跟遍地小产权房一比，占多大比例？简直是不成比例，近年炒的还有大棚房，大棚房跟小产权房根本不是一个概念。换句话说，2018年拆大棚房拆得热火朝天，听说过拆小产权房么？大棚房是打着种菜的名义，在高高搭起的塑料薄膜掩盖下，盖起的砖瓦水泥房，而小产权房是一栋栋楼房，是一栋栋别墅、联排，是绿树掩映下的几百平方米的大号司（英文house音译）。大棚房盖得再豪华，你敢盖成三层的别墅，在蓝天白云下戳着，或者被pm2.5缭绕成仙境？更或者四个单元的楼，一半是当地村民，一半是没房本的外来人？不可能。当初买大棚房的时候，他们就小心翼翼地问过，政府让盖吗？卖房的说，在棚里边盖没人管，飞机卫星也拍不着。而那些小产权房，能拆么？拆了让那些就地上楼，早没了老房的村民上哪儿住去？总不能拆两个单元留两个单元吧。

这不，一说房地产税，还没怎么着呢，就有人提出来了：小产权怎么办？征税？那就等于合法，你就得发房产证，不发证？凭什么征税？给证？同一地段买商品房的不干了：退当初我们多花的钱。让小产权补钱？小产权的房主说了，当初买小产权就因为没钱，现在更没有，再说了，补地钱，就为交税？智商为负也能算得清啊。而且那小产权不是一乡一县一市，而是全国各地层出不穷的呀。

那没一扇完整窗户的房子，就像是没底的赔钱窟窿。

当年绿树环绕，只剩下今日的惶惑。

有一段时间，电视台总是播字幕，意思是小产权房不合法，劝老百姓不要买，但商品房买得起么？而且老北京人就喜欢个小院子，院子是一般人甚至是那些稍微有点钱的人买得起得吗？大约3年前，有一位觉得自己非常有钱的人，想在城里或者城边买个小院，注意是小院，不是四合院三合院，就是有几间好平房，有个百十来平方米的小院，有棵枣树什么的就成的小院子。一打听，上亿。从那时开始，他才知道，在北京不上亿敢说自己有钱？那也胆太肥了。他那凭辛苦凭能耐挣来的几千万，在北京算什么呀？没钱就要真有能耐，不用花钱就能有小院，那更不是他敢想的了。别说祖坟冒青烟，连爷爷那辈的坟都找不着了。

老张倒是比这位聪明，知道自己凭工资和手艺挣外快攒下的那几个钱，在北京城里什么都不算，但他骨子里老北京的臭毛病不改：有个院子梦，或者来个二层小别墅也成，怎么办呢？那些年，他没这能力，后来，是孙子绕他的膝。怎么绕呢？孙子先由他和老婆在怀里抱着，往他怀里呛奶水，后来在他胳膊弯里坐着，再后来拉着满小区跑，真是绕得他全身麻木，只剩下心里甜蜜。他终于明白了儿孙绕膝还有后半句：老家伙寸步难行。哪里也去不了，上厕所都得对机会。孙子大了，然后儿子儿媳抱着孙子，一家三口上澳大利亚定居去了。把两个老东西甩了，不绕膝了，改绕“雪梨”歌剧院去了。

老家伙聚会，让他动了心思

老张并不老，年近六十岁，但在单位已经属于人嫌狗不待见，按照内部规定也到了二线，拿着全额工资爱来不来，但还是有点失落，孙子也走了，正是需要再开脑洞、创新频道的时候。

一天聚会，有老同学拿他在京北山前买的别墅臭显摆：200多平方米，三层，在小区正中，背靠山，山泉水入户，现正装修，准备做地暖。最可心的是价格：170万。老同学还后悔，这是知道晚了，买的现房，要是买开盘，才百十来万，还能自己出图纸。老张的头脑里立即展开了一幅美图：青山郭外斜，绿树村边合，中间是我家。他凑过去问，老同学告诉他：这是去年年底买的，现在没这价了，涨了100万。老张傻乎乎地问：现在不是房地产低迷吗？人家一脸不屑：我这是小产权，优质房源。还有差不多200平方米的绿地，种菜种草挖个坑养鱼都行。老张还冒傻气：多偏僻呀。看在老同学的份上，人家告诉他：旁边修高速呢，坐公交三站地就到地铁。附近的洋房也就是高层，倒是大产权。每平方米高出1万块。

老张就在这一瞬间决定要开始新生活，但他不喜欢别墅，喜欢四合院。

京城四周小产权院子多得很，但京东京南他不要，延庆和怀柔以及密云山后太远。他还以为不好找呢，结果是让乱花迷了他的老眼。他去小汤山洗温泉，停车等红绿灯，有人上来发小广告了，是大棚房，14.5万起。他收了一份，当时还没时兴拆大棚房。他打电话过去，一问，说是在兴寿那边，他还没去看呢，结果就看到拆大棚房的新闻了，吓得他够呛。转过天来小中介给他打电话，他说出担心：中介姑娘信心满满地告诉说：叔叔，那我给您介绍别墅，平房，四合院？保证没有问题的，房源太多，您加我个微信，您看一下。

一些小产权“大House”因为不合规最后成渣土了

老张微信看房，结果他相中了当初最不想要的一套别墅，两层，不到一百平方米，要价刚过百万。房四周据说有200平方米空地。跟中介姑娘约好时间，老张和媳妇开车前往。

小产权让人大开眼界，简直就是新天地

顺着进山的路，开了十多分钟，那是个小别墅群，至少有七八十栋，中介小陈姑娘告诉他：这里开发有十来年了，别墅早就都卖出去了。确实也看得出来，全是装修过的，当时是初春，山还没有一丝绿。小陈说，等到过五一，人就都来这里过夏了。这套房子的主人买房以后就忙，一直没住，现在全家移民美国了，就委托物业给卖掉，这种房子没公摊，都是实得面积。

确实，房子挺大，一层是厨房客厅，二层是三个房间，上面是露台，可以自由使用。最妙的是这里的地势，处在浅山处，能把山外看清楚，而山外却看不到这里。不但如此，这些别墅只是度假村的一部分，还有许多木屋和相应的配套娱乐设施。小陈指着四周的山，过些天山桃花全开了，树也绿了，关键是空气好呀，山外全是霾，这里地势高，霾上不来。也确实，虽然仅比山外高一点，但老张已经感觉到确实比山外的空气好不少。

好处不少，老张却对房子本身的地势不满意：山石垒起至少有20米高，填上土，盖上别墅。老张心想，这墙要是塌了，或者地基一沉，跑都没处跑啊。姑娘又给他介绍另一个地方，那房子在一个洼地里，背靠一个大山崖，山崖比房子还高，上半部是土，下半部是石头，老张怕山崖塌了。这个别墅群里没其他房源了，不过别急，小陈开车带路，去另一个别墅群，也是在山窝里。

这个别墅群在阳坡上，地势极为开阔。小陈介绍：这里也早就卖光了，现在都是二手。果然，这栋二层别墅被收拾得特别好，院里是凉棚草木花树，里面是阳光房，地暖，浴缸，仅全套硬木家具就值二十万以上。房主原是某大学教授，现在调到南方某大学，全家搬走，只能忍痛甩卖，只是原房价加装修价，外加送家具。老张没挑出什么毛病，媳妇不太满意：地势太高，路有点陡，开车不好走。于是又吹了。

想盖小产权先要圈地，此处也只圈了地。

老张媳妇一低头，嘿，满地是鲜嫩的苦麻菜，也就是苦菜，她就拿个小石头片往下弄。小陈也不好说什么……

过了一天，小陈给老张打电话，又介绍新房源。又发来一堆房源，老张一看，这中介可是抡着胳膊上饭桌，满胡噜一气的，哪里的房子都卖，昌平怀柔密云平谷顺义通州燕郊，远到雄安大特区，近到西直门。老张叹了一口气，小产权原来这么有势力。

从网上到网下，小产权一点不避讳

老张在电脑上输入四合院，出来一大堆。尤以京北居多，他随便点了一个京北的，满屏皆是。他打电话过去，是个外地口音的女子，说我们这里正有特价房，98万一套的三合院，建筑面积110平，院子150平方米。约好时间老张携妻奔赴。

那地方真不错，离一座著名的水库不远，有一处水上乐园。接他电话的人带着老张七拐八绕，过了村，进一大院，正是小产权所在。又进一排小院中之一院。当时中午，院子里一堆人正吃烧烤，满院烟气。老张已生厌烦，中介告诉他，就是这个院子。老张当即决定不买，中介告诉他，还有别的院子，就是贵，当然也更大，是两进院甚至三进院，房子真好，院子真好，而且附赠特别大的地，可以随便种菜。价格也升到300多万到400万。老张是喜欢种菜的，院里许多地方已经被人开垦，各种农家肥，有一种农家肥老张很熟悉——光乎乎的驴粪蛋。中介告诉他：这是从农村人家里弄来的。

老张觉得这里的地势比较阴，而且房子地基太低，返潮，房子的半截墙皮已经粉掉。

开着车往回走，刚上曲里拐弯的村路老张就迷了路。老张决定顺着路瞎走，而且就往山跟前开。突然间，看见一道横杆，停下车近前去看，不问不知道，原来又是一处隐藏得极好的小产权四合院。车开进去，哇，极其开阔的一处小盆地里，整整齐齐并排着的四合院，干净整洁。看一处人家正在拾掇墙外边的地，绿油油的韭菜和葱，老张赶快过去搭腔，男主人极其热情，告诉他这小院是他去年年初110万买的，装修好了，今年这价至少得涨20万。他邀请老张进院看看，院里种了好几种树，还有一棵猕猴桃树。老张说猕猴桃不是要一公三母吗？人家告诉他：现在给杂交好了，一棵也结果。男主人带着他到物业找经理，没看见经理，看见经理媳妇，经理媳妇告诉他：有个业主正托她卖房呢，可以拿钥匙看看。这是把东头的院，真正的毛坯，门框都没有，院子里茅草半人高。初步估算，省着装修至少也得20万，这房子的要价也不低，150万。这房子地基高，砖的质量也好。老张挺满意，更让老张满意的是，墙外有一大片荒地，种什么都行。这时经理也来了，告诉老张，这片地没用，只要交千把块钱给物业，永久使用。老张觉得房价高了，经理说问问业主回头给回话。房价之外还要有个3万块钱的过户手续费。经理告诉他，虽说是小产权房，但过户要到区里相关部门办手续的，盖的是区里的公章。跟村委会盖章的小产权可不一样。这里的物业水电费都加一块儿，每年约是2500元。过了几天，经理回话：房主说最低140万。老张有点舍不得这里，真是有山有水，但价格超出他的心理价位太多。他安慰自己：我的钱可不是大风刮来的。而这里100万元左右的房子，老張又看不上。

院子的西边还有很大一块空地，老张问经理，经理只说：这个院子盖了有十年了。老张不明白，一个住户告诉他：十年前盖的就盖了，后来盖的，都让政府给拆了。你细看，那地基还在呢。

原来如此。小产权的地雷，弦在这里挂着呢。这以后经过与更多的中介打交道，中介都是这么说。

可谁知这弦是真是假？

这个四合院小区的旁边，还有好几个类似的地方，房价都比这里高，最少也要150万。更有别墅、叠拼，要问为什么，人家说了，我们这里的地产，属于某单位，建设用地，不是大产权的大产权。拆谁的小产权也拆不了这里。

终于买到简单实用便宜的小院

拥有一个小院是很多北京人的梦

美宅与败落，都是由砖头组成的，只是码放的形式不同。

老张又在网上查找房源，发现还有许多正在盖着的小产权房，有刚盖完的、有正盖着的，有平原的、有山区的。这些新盖的，老张一个不敢要，唯恐哪一天让政府给拆了。他这一阵子跑，也没少见拆了的小产权，墙立着，没顶，荒草野树绕着。他见过的最荒凉的是大墙之内不少的别墅，也不知荒了多少年。不知是不是小产权，反正是没人。老张还发现，卖小产权的人基本都是外地的，而且两口子不在少数，还带着孩子。

中介又给老张发了个信息：一个成熟小区，平原靠山，别墅，3层。老张一看，就是木屋结构。房子从来没人住过，也没收拾过。门窗稍破，一层被水浸了半截墙。有院子，但偏小，种不了什么菜。但老张留了个心眼儿：等中介离开以后，他又把车开了回来，他相信肯定还会有别的卖房人。

他这个心眼儿留对了，刚回来就在路上被喊住了，原来是位已经六七年未见的熟人。熟人就在这个院子里住。听他说明来意，告诉他：这地方分四个院子，几百户呢，有平房排院、四合院、别墅木屋。你可以去找物业，有人托他们卖，还有的自己就在院门口贴着卖房电话。老熟人带着他们转。来到一住户处，是一位50多岁的女同志，养着鸡鸭、种着树，还有一大片菜地。女同志告诉她，在这里住了十来年了，冬天也不走，烧锅炉，有卖煤的，直接给送家来，今年还不知道呢？政府通知了，不许再烧煤，要改电暖或者燃气，她埋怨，燃气也没人给铺管道啊。她把在二环边的三居室租出去了，老张一想，这每月至少1万的收入啊。

物业的人带着老张看了几处房子，老熟人还说那边不是有40万一套的么？物业的人说：那是前年了。老张在小区里转了几圈，跟见到的人聊，这些人都很奇怪，恨不能把知道的全告诉老张。

老张看中了一套，房主告诉他：65万，手续费你另出。老张一还价，对方说了，干脆这样，63万，包括手续费2万，过户时必须交的两年物业费5000，院子里的地，是请孙大姐给种的，一年3000，还有乱七八糟的全包了。行不行？老张也打听好了，相同的户型，去年年中的价格就是60万。老张一口答应：就这么着吧。

房子是连排当中的一户，户与户以竹篱相隔，老张的邻居小赵问完价格，告诉老张：他的房子是去年底60万买的，他的原房主与老张的原房主是哥们儿，当初买在一起，又一起卖。小赵打算一起买下的，但老张的原房东少于65万不卖。

后来老张因为一点事给原房主打电话，说起小赵，原房主说：头一眼看他就来气，就不想卖他的。老张听了，觉得买房其实也有缘分一說，现在他也终于买到自己称心的小院房。

（编辑·韩旭）

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