中国房地产金融风险研究

摘 要：中国的房地产市场是以金融为支撑的市场，房地产开发贷款、个人住房信贷以及其他贷款总额的80%都是以房产作为抵押物的，房产贷款在银行的总贷款额中占比已达70%以上，防范房地产金融风险对稳定金融发展至关重要。

关键词：房地产；金融风险

一、房地产金融风险

1.中国人民银行房地产金融分析小组（2004）将我国房地产金融风险归为六类：（1）部分地区房地产市场过热存在的市场风险。（2）房地产开发企业高负债经营隐含的财务风险。（3）“假按揭”所隐藏的道德风险。（4）基层银行发放房地产贷款存在的操作风险。（5）土地开发贷款面临的信用风险。（6）房地产贷款的法律风险。

2.中国社会科学院金融研究所（2005）认为我国房地产金融风险包括五类：（1）信用或违约风险。（2）抵押物或财产风险。（3）流动性风险。（4）期限不匹配风险。（5）提前支付的风险。

目前，中国已经出现了诸如房地产产业投资基金、房地产信托融资、合作开发融资、买壳上市等其他融资方式，但是房地产市场尚未出现多元化的融资体系，房地产信托市场、房地产信贷资产证券化市场的发展才刚刚起步，比重还很小，房地产金融市场主要是房地产信贷市场。在这样一种市场结构下，无论是房地产企业还是购房者，融资渠道都过于单一，不能摆脱对银行的依赖。所以，房地产金融实则是以间接融资为主的融资体系，房地产金融风险实则是商业银行的风险，银行实际上直接或间接地承受了房地产市场运行中各个环节的金融风险。

中国房地产金融风险中，银行是承担房地产金融风险的主体，那么可以从银行面临的风险类型入手对房地产金融风险进行划分。巴塞尔委员会认为银行面临的风险类型主要有信用风险、市场风险、操作风险、流动性四大类。

中国房地产贷款绝大多数是浮动利率贷款，利率风险对银行房地产贷款收益影响较小。外资虽然已经介入我国房地产业，但外资所占规模较小，我国房地产贷款主要以本币进行交易，房地产金融面临的汇率风险微乎其微。目前中国房地产金融面临的市场风险较小，现阶段中国房地产金融风险主要包括信用风险和操作风险两类。

二、模式及结论

中国形成了以银行为核心的中国特色房地产金融模式，房地产投资和消费的资金主要来源于商业性信贷，银行贷款参与到产业链上的各个环节。

在房地产企业的贷款总额占其资金来源总额的40%-50%。我国房地产企业在发展过程中的主要资金来源是国内商业银行的贷款，在房地产资金中销售收入是其主要的资金来源，房地产业商品房的销售收入主要是居民的个人购房款，这其中的70%都来自住房贷款，因此房地产企业的自筹资金和相关资金的筹集必须要得到商业银行信贷的大力支持，所以在本质上都属于银行贷款。可以看出，房地产开发企业在发展过程中需要的资金主要来自于商业银行的贷款。

房地产金融风险的根源在于房地产泡沫。房地产价格是影响个人住房抵押贷款信用风险的最主要的指标，它对开发贷款的信用风险也有着显著的影响，房地产价格波动是引发房地产金融风险的根源。

价格波动是市场经济的常态，目前中国房地产市场有着稳固的需求基础。房地产兼具金融资产和实物资产的双重特征，当前我国房地产业仍面临着较强的消费和投资需求，房地产价格整体上呈上升趋势。

随着国民收入水平的提升，仍有改善住房条件的消费需求。其次，随着经济的快速发展，我国城镇化水平急剧提升，新增城镇人口将为房地产业特别是住宅房地产业提供强劲需求。根据联合国有关组织的统计，世界各国己经有50%以上的人口生活在城市，全世界己经步入了城市化时代。最后，房地产作为投资品，受到了经济发展较快地区更多人群的关注。

但是从房地产行业的不良贷款率来看，2013年以前，中国商业银行的房地产行业不良贷款率呈现出逐渐下降的趋势，说明在中国的宏观调控下，房地产行业的资产质量还是比较高的，银行业在控制房地产行业的风险方面还是比较審慎的。2013年以后不良贷款率的比重逐渐上升，表明房地产行业的贷款风险逐渐增加，银行业应该警惕。

从房价指数来看，一线房价城市呈现出逐年增长的态势，而二三线城市的房价指数比较平稳，这个和我们目前得出的理论一致。即目前中国房地产市场总体上是比较稳定的，房地产金融的市场风险比较小，但是局部地区还是存在较大风险的。

房价收入比，国际上通常认为理想的范围是3-6倍，世界银行认为发展中国家的比值一般在4-6倍，发达国家一般在1.8-5.5之间。从wind上的数据来看， 2015年，北京的房价收入比是19.6，上海的房价收入比20.6。

从全国层面来看，中国不存在房地产泡沫，而从北京和上海的区域层面来看，两个地区的多数指标超过或接近存在泡沫时的临界值，这说明北京和上海已经出现了泡沫，需要关注和防范。

参考文献：

[1]付东，雷学军.中国房地产金融风险分析[J].特区经济，2012（10）：20-22.

[2]冯科.从美国次级债危机反思中国房地产金融风险[J].南方金融，2007（09）：18-19+68.

[3]陈洪波，王震.我国房地产宏观金融风险研究[J].财贸经济，2006（05）：11-16+96.

作者简介：

常翔（1992-），男，山西长治人，山西财经大学2016（金融学）学硕研究生，研究方向：商业银行经营管理.