对我国房地产行业融资问题的研究

摘 要：随着我国社会经济的飞速发展和人们生活水平的提高，我国的房地产行业也得到了快速发展。而随着房地产行业的快速发展，房地产企业之间的竞争也越演越烈。房地产企业想要在如此激烈的市场竞争中谋得生存与发展，就需要进行融资。因融资是房地产企业生存与发展的关键，房地产企业进行融资后就可以拥有充足的资金，而充足的资金不仅能够提高房地产企业的发展速度，也能够提升房地产企业的核心竞争力。但是，目前，由于受各种因素的影响，导致我国房地产行业面临着融资困难、融资慢等问题，直接影响着我国房地产行业的发展。因此，本文首先对融资进行了简单概述，接着对房地产行业融资的方式进行了探讨，然后对房地产行业融资面临的问题进行了深入的分析与研究，最后提出解决房地产行业融资问题的有效对策。

关键词：房地产；融资；概述；方式；问题；分析；解决对策

一、对融资的简单概述

融资英文名financing，其指的是企业从自身资金运作情况与生产经营现状出发，根据企业未来经营和发展策略的需要，通过有关渠道采取一定的方式来 获得资金支持。简单来讲就是一个企业的资金筹集的行为以及过程。同时，融资还具有以下四个作用，即①融资不仅可帮助企业获得稳定的资金来源，也能够切实帮助企业渡过难关。②融资能够较快的补充企业现金流，加快企业项目的投产速度，进而促进企业规模扩张。③融资能够提高企业的信誉，扩大企业产品的市场份额，进而提高企业可持续发展竞争力。④融资能够帮助企业降低在多层次资本市场中间的转换成本。

二、房地产行业融资的方式

目前，我国房地产行业在融资的过程，通常会采用以下两种融资方式，即项目融资和信贷融资。下文对项目融资和信贷融资这两种融资方式进行了详细的分析。

1.项目融资

项目融资是近几年兴起的一种融资方式。其指的是房地产企业以特定项目的资产、预期收益或者权益作为抵押而取得资金的一种融资方式。项目融资可分为两种，即有追索权的项目融资和无追索权的项目融资。有追索权的项目融资指的是贷款方除了要求以贷款项目的收益作为偿还本金和支付利息的来源和取得物权担保外，贷款方还要求与项目有厉害关系的第三方提供担保。当项目的资产或者收益没办法偿还贷款时，贷款人有权向第三方担保人追索，也就是追偿。而无追索的项目融资指的是项目资产无法偿还贷款时，贷款方对项目的主辦人没有任何追索权，也就是纯粹的项目融资。在无追索的项目融资方式下，偿还本金与支付利息完全是依靠该项目的收益。

2.信贷融资

信贷融资属于间接融资，其指的是房地产企业向金融机构（主要是银行）按照银行规定利率，借入一定数额的资金后，在规定的期限偿还本金和支付利息的一种融资方式。同时，房地产企业在进行信贷融资时，还需要具备以下几个条件：第一、信贷融资的房地产企业需要具有工商行政管理部门核准登记的营业执照，并且信贷融资的房地产企业年检的结论需为合格。（企业年检指的是我国工商行政部门依法按年度对企业进行检查，确认企业是否具有继续经营资格的法定程序。企业在进行年检时，需要携带以下材料，即①企业营业执照正本和营业执照副本；②年检报告书；③企业法人年度资产损益表以及资产负债表；④其他资料。）第二、信贷融资的房地产企业在各家商业银行需要有良好的信誉，并且无不良信用记录。第三、房地产企业需要具有履行贷款合同，按时偿还贷款的能力。并且，信贷资产风险分类需为正常。（信贷资产风险指的是银行对个人或者企业发放贷款后，发生收不回本息而蒙受损失的可能性。目前，信贷资产风险分类可划分为五类，即正常、关注、次级、可疑以及损失五类。）第四、信贷融资的房地产企业成立年限需要在两年或者两年以上，且房地产企业需要连续两年销售毛利润为正值或者销售增长率为正值。第五、信贷融资的房地产企业需要属于实行独立经济核算的企业。（独立经济核算企业指的是在经济上、行政上独立的企业。独立经济核算企业需要具备以下条件，即①独立核算盈亏。②建立独立账簿，独立编制财务会计报表。③在银行开设有结算账户。）第六、信贷融资的房地产企业实际控制人或者掌舵者从业经历需要在三年以上，并且无不良个人信用记录。

三、对房地产行业融资问题的分析

对于资金密集型的房地产行业来说，（因房地产行业具有资金投入大、建设周期长、资金回收慢等特点，所以房地产行业属于资金密集型行业。）资金有多重要，已经是毋庸置疑的了。而房地产行业在发展过程中，想要保证资金充足，就需要进行融资。但是，目前我国房地产行业在融资的过程中，却面临着融资困难、融资慢的问题。究其原因，主要有以下几个方面：第一、房地产企业与银行存在信息不对称的问题。在我国房地产行业中，有百分之九十以上的房地产企业属于中小型房地产企业。而在这些中小型房地产企业中，有大部分中小型房地产企业存在信息披露差和财务信息不透明的现象。房地产企业一旦信息披露差和财务信息不透明，就会导致其与银行产生信息不对称的问题，而信息不对称的问题是造成房地产企业融资困难的主要因素之一。第二、房地产企业财务管理混乱，财务信息不完整、不真实。目前，多数中小型房地产企业由于缺乏专业的高素质的专业财务工作人员，导致其财务管理混乱，财务信息存不完整、不真实的现象。而房地产企业在向银行融资的过程中，如果存在财务信息不完整、不真实的现象，银行就会增加审查其财务信息的时间。所以，房地产企业财务信息不完整、不真实是导致其融资慢的主要原因之一。

四、解决房地产行业融资问题的有效对策

解决我国房地产行业融资困难、融资慢的问题，并非一蹴而就的，需要房地产企业、金融机构（主要上银行）、政府多方面合力完成。下文对于如何解决房地产行业融资困难、融资慢的问题提出几点建议，仅供参考。第一、我国政府有关部门需建立企业信用大数据平台，可有效解决银行和房地产企业信息不对称的问题，进而解决房地产企业融资困难的问题。第二、房地产企业需培养和聘请具有高素质的财务管理人员以及提高财务管理水平，以此确保财务信息的真实性和完整性，进而有助于解决房地产企业融资慢的问题。

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作者简介：

张琪，出生年月：1995.12.23，性别：女，民族：汉，籍贯（精确到市）：湖北省黄冈市，当前职务：应届毕业生，学历：本科，研究方向：经济.