房地产项目开发全过程成本控制模型研究

2019-02-22赵雪勤合肥城建发展股份有限公司安徽合肥230000

中国房地产业 2019年2期

文/赵雪勤合肥城建发展股份有限公司安徽合肥 230000

对于房地产企业而言，其项目开发的经济收益固然重要，但是成本是一种抵消经济收益的因素，成本越高那么抵消的经济收益就会多，如果成本高于经济收益，那就是“亏本买卖”，所以为了保障企业利益，不但要提高经济收益，对于成本的控制也需要给予重视。本文主要围绕成本精确化控制概念，设计得出房地产项目开发全过程成本控制模型，并围绕模型展开分析，了解模型实践应用的效果。

1、房地产项目开发全过程成本控制模型设计

1.1 因素收集

为了保障模型的完整性、真实性，需要先收集房地产项目开发全过程中与成本相关的因素。结合前人研究了解到，房地产项目开发大致分为五个阶段：工程招标、合同签订、工程设计、正式施工、施工管控、竣工验收，这五个阶段的每一个部分都与项目开发的成本有关，其中关系如下文所述。

（1）工程招标。工程招标中需要统计工程中会占用成本的元素，之后核对各元素的金额，汇总后得到工程预算，以此来制作标书，此时表述当中的预算成本就决定了实际成本的范围，如果预算成本不精准，就可能导致成本浪费、成本不足等问题，并介于成本与经济收益之间的关系，会影响到经济收益。由此可见工程招标直接对成本造成影响，间接影响经济收益，因此此阶段为与成本相关的因素之一[1]。

（2）合同签订。合同签订时确定项目开发所有成本单项金额以及总体金额的重要步骤，所以此部分与工程招标一样，会因为预算成本与实际成本之间的关系而产生相应的影响，需要重点对此保持重视[2]。

（3）工程设计。即在预算的金额范围之内，对工程进行相关的设计，设计包括了材料规格、用量、人力等资源的成本规划，这一部分在一定程度上决定了实际成本，因此也是成本控制因素之一。

（4）施工管控。施工管控是一种存于正式施工之内，但又保持自身独立性的工作，可以有效降低施工失误率、不规范施工等行为，而介于此类行为会造成不合理成本损失，所以通过施工管控可以有效控制成本。

（5）竣工验收。竣工验收是核对工程质量，并计算实际成本的部分，在此部分当中如果最终计算的成本数额越大，就代表施工单位的经济收益越小，所以在项目开发当中应当避免不符合竣工验收标准的事项，以此可以降低实际成本，但要保障实事求是。

1.2 模型设计

通过上述因素收集工作，我们得到了房地产项目开发全过程成本控制模型的六大因素，那么围绕各大因素，得到相关模型如图1所示。

图1 房地产项目开发全过程成本控制模型

由图1可见，房地产项目开发全过程成本控制中的所有的因素都与成本控制有直接联系，说明通过对这些因素进行控制，可以有效降低项目成本，有利于经济收益的增长。

2、房地产项目开发全过程成本控制策略

根据上述模型，探讨房地产项目开发全过程成本控制策略。

2.1 工程招标控制策略

工程招标当中要保障收集成本元素的工作结果完整且准确，如果其中存在任意一项缺失，或者不准确，都会导致预算成本异常。要达成上述目的，在工作中要围绕承包商需求，通过专业知识来获得实现需求的全部过程以及资源使用需求，同时可以参考工程规划、工程设计结果来保障招标控制的实际性。此外，介于工程招标对成本的影响，还需要根据当地工程材料市场的价格浮动来决定最终的预算成本，要保障成本的可行性以及准确性。

2.2 合同签订控制策略

一般来说房地产项目开发当中的所有成本不会单独由某一方全额承担，而是根据工作职责等来进行分化，在此前提下，就会出现不合理成本与合理成本两种选项，例如施工单位承担施工过程中的成本损失是合理的，而如果要求施工单位承担材料成本，显然就不合理，此点在房地产项目开发商角度上也是一样的，所以为了避免出现此类情况，在招标完成之后，应当通过双方的商谈来规划成本，最终使得项目成本合理化。此外，在合同商谈当中，双方可以对招标中的成本规划进行审核，如有异议可以及时提出，在确保可行性的前提下，可以对成本进行重新规划或者降低，此时就产生了成本控制效果。

2.3 工程设计控制策略

工程设计的控制当中首先要保障设计合理化，应当对每一份设计结果进行严格的审核，审核的标准可以围绕建筑质量以及预算成本来设定，如果设计当中有质量或成本不达标的地方，应当要求相关人员对此进行修改，以此通过设计工作控制，实现成本管控。

2.4 正式施工控制策略

因为现代项目建设依旧依靠人工模式，所以人工自带的不稳定性会造成不规范施工行为，而这种行为会带来一系列的不当成本，因此只要尽可能降低施工中的不规范施工行为即可达成成本控制目的。具体措施方面，应当采用监理制度来对施工行为进行管控，同时也要建立相应的处罚机制，对不规范行为所述员工进行处罚，以此激发施工人员的自检意识。