老旧小区改造过程中的若干问题的探讨

肖荣华

肥东县住房和城乡建设局 安徽 合肥 231600

老旧小区改造项目作为肥东县创建全国文明城市“十大工程”之一，2018年我县39个老旧小区改造项目由肥东县房管局负责总牵头，总调度，并且还承担着7个商业小区项目的改造任务，这些项目实施的过程当中，出现一些问题和矛盾，所以在这里有一些简单的建议和想法，和大家分享和探讨。

一、老旧小区改造和管理的工作原则

1、以人为本的原则。改造过程中要把住房百姓的利益放在第一位，坚持以人为本，营造一个美好的居住环境。

2、综合治理的原则。科学的规划，精心的设计，要考虑在施工过程中会出现的破路接市政雨污管网、楼宇飞线、树木移植等细节问题。

二、老旧小区改造的一般模式

我县进行改造修缮的老旧小区一般是基础设施应有尽有，非常完备，而且房屋的构造比较合理，没有过时，但这类小区毕竟建造已有一段时间，不论是大门还是公共设施都有不同程度的破损，园区总体布局已不能满足县优业主的需求，对这类小区的改造，需要在已有的基础上进行修缮、重新对公共部位的规划设计。

三、老旧小区改造中的物业管理

1、加大宣传力度，普遍提高市民对物业管理重要意义的认识。没有物业就没有城市，更没有现代化的城市。今后的城市建设重点是加强环境管理，管理要从加强物业管理入手。要宣传、贯彻国家和省物业管理有关法律法规，开创物业管理的新局面，总结出新经验，创建自己城市的品牌，要引导媒体对物业管理工作进行客观报道，为物业管理企业创造良好的舆论环境。

2、充分发挥社区组织的作用。社区组织是政府与百姓相互沟通的最好桥梁，在管理城市工作中发挥着不可替代的作用，是小区物业管理中不可缺少的中坚力量。发挥社区党建引领“红色物业”的管理模式，充分调动党员、干部和联点共建单位志愿服务组织参与小区治理、服务小区居民的积极性，实行常态化的物业管理，降低用工成本，提高作用水平。

3、进一步推进多元化共治管理工作。多元化经营是物业服务走上良性循环的必由之路，老旧小区居民偏老龄化，逐渐引入养老、医疗、家政等服务，为老旧小区管理提高保障。

四、老旧小区改造带来了负面影响

1、前期工作中的问题

①、设计方案确定后按规定都进行了上墙公示，但由于张贴范围未细致到每个楼道，也因为文明创建工作，方案张贴后不久就可能给巡查人员清除，造成施工期间居民因不清楚改造方案阻挠施工且投诉较多。

②、设计单位在现场踏勘过程中不仔细，以至于改造方案出现东、南、西向卫生间遗漏，居民户数有出入，地下车库未发现等诸多问题，造成施工期间相关设计变更井喷，并严重影响施工进度和造成无谓的居民投诉。

本次高峰论坛的第一位主讲嘉宾是来自中国航空工业集团有限公司副总经理张新国，清华大学副校长、教育部高等学校工业工程类专业教学指导委员会主任委员郑力教授，东风日产乘用车公司制造总部总部长阳玉龙，联想创投集团大数据与物联网业务总经理吴越，悠桦林信息科技（上海）有限公司首席优化科学家丁伟军，以及来自京东集团副总裁杨平、上海交通大学中美物流研究院院长江志斌教授、特斯拉汽车公司资深可靠性主管工程师孙凤斌先生、顺丰速运营运副总裁张戟、耐克大中华区财务总监卞敏娜、富士康精密组件（北京）有限公司副总经理刘峰峰以及爱柯迪股份有限公司副总经理何盛华，分别发表主旨演讲。

③、视频监控是否能够按照公安机关的要求，一张网一个平台，施工企业中标后如何分包专业单位，后期接入天网。

④、时间紧，任务重，改造项目集中出炉，造价编制单位应接不暇，造成清单编制和控制价与图纸有出入，招标完成后，施工单位只能按照清单、控制价施工。造成施工内容不均匀，业主反响比较激烈。

⑤、招标过程中，如何控制恶意降价，有的甚至降到50%以下，如何保障惠民工程的质量？

⑥、施工组织流程不清晰。老旧小区改造到底需要不需要办理审图和施工许可证？以什么形式办理，在改造组织前都没有明确的说明，都是在摸着石头过河，造成程序反复，工作人员忙于程序手续，耗费时间。

2、施工中的问题

①、小区改造主通道均为沥青混凝土路面，由于小区改造施工未使用压路机、水稳层浇筑完成后就开放交通以及水稳层浇筑与路面浇筑两道工序间隔时间较长，造成水稳层坑坑洼洼极不平整影响整体质量。

②、施工单位在开工前办理的强制工伤保险仅仅涉及作业工人及项目管理人员，作为第三者的小区居民并没有包括在内，虽然在施工过程中各责任方均重视安全生产工作，但由于改造施工作业面人为影响因素繁多，造成各个工地会有居民受伤事故发生。

③、开始大面积施工的时，小区的车辆无处停放，如果停到路边或随意乱停，同样会影响文明创建工作，同时也会面临交警部门的处罚和拖车，牵头（建设）单位、物业企业、属地社居委也没有更好的解决办法，当项目集中启动时，城区交通压力也会增加，交警部门也束手无策。

④、楼宇“飞线”是老旧小区改造难题，对楼宇间的蜘蛛网弱电线，统一进行网线入地改造，资金问题由各运营商协商解决，打破原来小区限制某家运营商进入的壁垒，让各方实现共建共赢。

3、完工后的问题

①、小区改造完成后，施工单位退场进入质保养护阶段，但由于施工单位不重视和人手不够，造成已完工小区居民关于绿化、管道、路面等的投诉不断。

②、小区改造完成后，底层商业门店及饭店不申请也不报告，擅自就近接出排污管道，造成建成管道雨污合流及堵塞严重。

五、解决老旧小区改造中问题的几点对策及建议

1、前期工作的建议

①、撇开小区居民声称不知道改造方案的真假不说，改造方案单单在小区公告栏及个别位置张贴，建议今后改造方案采取多渠道多层面公示，属地社居委和物业企业要加大宣传和解释工作，以便在改造施工开始前暴露问题以及解决问题，从而减少开工后居民阻挠施工事件的发生。

②、设计方案的不成熟、不周全是造成现场变更、投资增加、进度滞后、居民投诉等问题的主要因素，建议今后在设计合同中增加相关具体问题的处罚条款，并严格执行到位，另外，需要努力找到原房屋排水图纸，实在找不到图纸，以现场实测为准，并以此为基础编制改造方案，在一定程序上弥补现场踏勘的不足。

③、设计图纸与造价编制单位的清单和控制价有出入，造成造成施工内容不均匀，业主不满，建议公管局加强对造价编制单位和设计图纸的审查，制定严格的处罚条款，明确相应的责任。

④、对施工企业的要求提高，除了提高施工企业的资信等级外，还要求对项目经理提供相应的业绩和相关信息，最好能够有老旧小区改造的经验。

⑤、施工组织流程不清晰，造成工作人员无效办公，建议审批部门根据老旧小区改造的实际情况出台相应的办理流程和政策，确保改造项目顺利开工及时完工，尽早还业主一个宜居的家园。

2、施工中的建议

①、为了保证水稳层的压实度应该使用压路机进行压实，但由于小区主通道存在检查井数量多的实际情况，给水稳层压路机作业造成了很大难度，建议水稳层施工时增加部分工序解决压路机通过检查井的难题，并且根据道路实际情况选用合适型号的压路机进行压实作业，从而保证水稳层浇筑完成后的压实度及平整度。

②、在老旧小区改造过程中安全生产始终是重中之重，小区改造施工不单单就是作业工人的安全，还包括小区居民的出入安全，建议施工单位在做好现场安全生产工作的同时，为了转移施工风险以及节约施工资源，在强制工伤保险的基础上自愿投保建筑工程一切险，从而在发生居民意外受伤事故时，能够联系保险公司及时启动保险理赔程序，进而实现工程进度少耽搁或者不耽搁。牵头（建设）单位、监理、施工单位以及属地社居委工作人员要加强安全宣传和现场的管理。

③、无处停车的问题建议由牵头（建设）单位联系交警部门、属地社居委以及相关单位根据实际情况考虑从闲置场地、拆迁场地、地下停车场等协调相应解决，尽量减少矛盾的产生。

3、完工后的建议

①、由于施工单位在小区改造完工后就会把项目部管理人员及工人转场至另外新开工的工地，造成已完工旧住宅区在等待竣工验收及质量保修期间缺人甚至无人管理，从而引起居民关于管道堵塞不能及时疏通、绿化杂草不能及时拔除等众多问题的投诉，建议制定质保养护制度，明确施工单位的养护人员及养护时间，并将质保养护不到位列入施工合同处罚条款，以合同和制度来促进施工单位养护的主动性和积极性。

②、由于小区改造完工后相关人员都已经撤离，居民乱接乱排经常无法第一时间发现，从而人为导致雨污分流不彻底，管道发生非正常堵塞，管道开挖处路面凹凸不平，建议环保、城管部门进行现场巡查，发现乱接乱排情况及时清理，并与社区做好沟通对接，确保乱接乱排现象早发现早制止早整改。老旧小区改造是提高人们生活质量的压舱石。社区是居民生活的基本单位。社会环境的好坏直接影响群众的生活质量。老旧小区改造是实现城镇综合发展的方向盘。能够在一定程度上促进城镇融合发展，提高居民生活水平，实现城镇整体化。

六、结语

老旧小区改造是一项体现政府惠民政策的艰巨工作，做的好坏直接影响到群众的生活、城市的形象、投资的价值、政府的脸面。加快推进老旧小区整治改造，群众期盼、领导关心、社会关注。我们要进一步增强责任意识、担当意识，才能实现生活质量的提高，实现社区环境的改善，实现幸福社区，宜居社区建设的小目标，从实现全面建成小康社会，实现诗意栖居的伟大目标。