堵塞二手房『阴阳合同』逃税策议

黄练

2018年10月，税务部门依法查处了某影视明星“阴阳合同”偷逃税问题，迅速成为了网络和社会讨论的热门话题。笔者最近以卖房人的身份暗访了多家房屋中介机构，发现二手房交易“阴阳合同”的现象也十分普遍，80%以上的房屋中介机构为了拉拢客户，主动提出可以帮客户签订“阴阳合同”，少缴税费30%以上。

一、中介利用“阴阳合同”帮忙逃税的主要方法

当买卖双方就房屋交易价格达成一致意见后，房屋中介公司一般会建议双方签订交易金额不相同的两份合同，即“阴阳合同”。一份“阴合同”，由双方私下保存并实际履行的真实价格合同，双方据此付款结算；另一份是“阳合同”，送至相关行政主管部门专供登记或者备案使用的远低于实际成交价格的虚假合同，以此价格作为申报缴纳二手房交易各项税费的计税依据，达到少缴税费的目的。

据笔者调查，一些中介公司除了帮助交易双方直接签订“阴阳合同”外，为了把“阳合同”做得逼真，让税务机关难以发现和查处，有的还想出逃税“高招”：在组织签订“阴阳合同”时，将阴阳合同之间的差额在“阳合同”中以“装修款及家具家电等附属设施补偿款”字样列入合同中，再以装修补偿款和家具款的名义另外签一份装修补偿协议和旧家具买卖协议，这样既保证了买卖双方关于收付款的权利义务，又帮助买卖双方逃避了部分纳税义务，房产中介则按照三方合同签署的总价款收取佣金。此种做法表面“合法”，三方共赢，但却造成国家税款大量流失。

二、“阴阳合同”出现的主要原因

（一）相关政策不够明确。当前，各地出台的房地产调控政策中，特别是《存量房屋买卖合同》示范文本中，大多没有明确二手房装修款及家具家电等附属设施补偿款是否应计入房屋交易总价中申报纳税，给房产中介和当事人通过签订“阴阳合同”逃税留下了操作空间。

（二）利益诱惑。房产交易主体是自然人，税款多少关系到每个人、每个家庭的切身利益，且房产交易多为一次性行为，而自然人一般纳税意识比较薄弱，普遍存在着估计不会发现，没发现就赚了，即使发现了大不了补税的侥幸心理。在自身利益驱动和不良房产中介的诱惑下，很容易铤而走险签订“阴阳合同”、做出与税法相违背的举动。

（三）评估价格更新滞后。目前，税务部门主要按照二手房交易合同价格、评估最低限价“孰高”原则来确定房屋计税价格。近几年各地房价涨幅大，但笔者发现，由住建委主导制定的评估价格（交易指导价格）调整严重滞后，有的甚至两三年不更新，评估价格与同期市场价格相比严重偏低，给买卖双方利用“阴阳合同”逃税提供了价格空间。

（四）联合惩戒不到位。二手房交易涉及多个职能部门，虽然当前“阴阳合同”普遍，但据笔者调查，当前很少有房地产中介机构和房地产经纪人员因为帮助当事人签订“阴阳合同”逃税而受到罚款和纳入失信“黑名单”受到联合惩戒等处罚；当事人利用“阴阳合同”逃税被税务机关发现后，往往只是补税了事，很少受到处罚，失信成本太低，在社会上难以起到警示教育作用。

（五）信息共享不到位。虽然大数据、云计算等现代技术日益成熟，但是各地受财力等因素影响，二手房信息共享平台建设进度不一，税务部门与财政、住建、国土等各部门仍存在“信息孤岛”；税务机关全面查询与征税有关的房产信息受到一定的权限限制，存在信息盲区和信息滞后问题，使“阴阳合同”有了可乘之机。

三、“阴阳合同”的危害

一方面损害了国家利益。当前，不少人认为二手房交易签订“阴阳合同”是“合理避税”。这种观点是错误的，“合理避税”的前提是不违法，但“阴阳合同”是故意隐瞒、弄虚作假，通过虚报过低价格达到逃税的目的，显然是违法的。它严重扰乱了正常的税收秩序，破坏了依法、公平、公正的纳税环境，损害了国家的合法利益，也削弱了税收对房地产市场调控的政策效果。

另一方面不能保障当事人自身的权益，对交易双方都存在着极大风险。“阴阳合同”违反了国家税收法律法规，一旦被查出，买卖双方不仅要补缴税款，还要接受税务机关的罚款。如达到一定条件，当事人还有可能要承担刑事责任。同时，“阴阳合同”还极易产生合同纠纷，当房屋价格出现波动时，一方当事人如果以“阴阳合同”为由，通过宣告合同无效等诉讼方法来试图终止交易，将造成合同无法如约履行。

除此之外，对于买方来说，即使这次侥幸成功了，可是日后若想再转手出售，由于之前的备案房屋价格低于正常价格，出售的房价增值额也相应提高了。根据现有税法的规定，买方要将这一部分房价的增值额缴纳增值税，此外还将承担高额的个人所得税等税费，也就是说，本次交易虽然少了税费，可是下次交易的税费更多。

对于卖方来说，如果买方不按期支付备案价格外的房款或者直接要求按照“阳合同”的价格来进行交易，卖方将陷于困境，只能通过协商、催讨和起诉的方式进行维权，不光会浪费时间和金钱，还会因有逃税的嫌疑被追责，得不偿失。

当然，房屋中介机构一旦被查实有帮助买卖双方签订“阴阳合同”逃税的行为，也将面临行政处罚。

四、堵塞“阴阳合同”逃税漏洞的策议

2018年6月，住建部和税务总局等七部委联合下发了《关于在部分城市先行开展打击侵害群众利益违法违规行为治理房地产市场乱象专项行动的通知》（建房［2018］58号），提出要大力整治房地产“阴阳合同”违法违规行为。要遏止“阴阳合同”侵蚀税基的行为，笔者提出如下建议：

1.明确总价计税，防止拆分项目逃税。针对买卖双方为了少缴税款，将房屋成交价格拆分为净房屋价格和装饰装修等价格的情况，建议修改《存量房屋买卖合同》示范文本，明确二手房的附属设施、家具家电、装饰装修等有关价款应全部包含在房屋成交价内，即二手房按总价计税，堵塞通过“阴阳合同”拆分项目、蓄意减少应税金额而逃税的漏洞。

2.强调真实价格，严明法律责任。针对少数当事人认为“阴阳合同”是合法避税的误区，建议《存量房屋买卖合同》示范文本明确以下内容：“本合同约定的成交价格是买卖双方的真实交易价格，买卖双方均同意以本合同约定的房屋成交价格作为向税务机关缴纳税费、向贷款机构办理贷款的相关依据。买卖双方不得为规避房屋交易税费等非法目的，就同一房屋签订不同交易价格的合同，否则应承担相应的法律责任。”

3.完善评估机制，及时更新价格。建议进一步完善存量房交易价格评估机制，科学引入第三方参与定价机制，建立与市场价格同步变化的核定计税价格定期更新机制，适当缩短调整周期，根据二手房区域市场价格及时调整最低计税价格，压缩“阴阳合同”的操作利润空间。对申报合同价格明显低于存量住房申报价格评估值且无正当理由的，由税务机关调整计税价格，按存量住房申报价格评估值核定征税。

4.实施联合惩戒，增加失信成本。税务机关应与住建等部门经常开展联合检查，一旦发现房地产中介机构和房地产经纪人员有为交易当事人签订“阴阳合同”提供便利、非法规避房屋交易税费的行为，严格按照《房地产经纪管理办法》等相关制度规定实施联合惩戒，对房地产经纪人员和房地产经纪机构处以罚款，对违法违规典型案例采取曝光、列入违法失信名单等措施。对个人蓄意造假行为，严格依法追缴税款并罚款，同时将个人违法逃税行为与银行征信系统挂钩，使其在一段时间内在乘坐高铁飞机、高消费、银行信贷、出入境和荣誉评选等方面受到限制，切身感受到税收失信、处处受限，维护税法的权威性、严肃性。

5.强化信息共享，抓好提醒服务。充分利用大数据、云计算等现代技术和金税三期工程，加快信息共享平台建设，打通税务、财政、住建、自然资源等各部门的“信息孤岛”，放开税务机关全面查询与征税有关的房产信息的权限，如让税务部门能及时从房产交易中心获取网签信息，查询增量房网签信息，验证商品房合同的真实性，以便及时发现和查处“阴阳合同”。税务机关在严格执法的同时，还应从服务纳税人的角度，对二手房交易当事人事前加强涉税政策宣传，抓好善意的风险提醒服务和警示教育，帮助其认清“阴阳合同”带来的危害和存在的巨大风险，引导当事人自觉抵制“阴阳合同”，依法履行纳税义务。此外，在加大对广大群众的宣传力度的同时，利用典型“阴阳合同”案加强警示教育，如税务机关严肃查处范冰冰“阴阳合同”案，就对那些藐视税法、心存侥幸的人以强烈警示，对广大公民也是一次很好的普法教育。