浅析房产面积测绘中存在的问题

李维兵

蓬莱市不动产登记中心 山东 蓬莱 265699

前言：面积测绘是房地产领域常规测绘手段之一，测绘的成果直接影响到产权人本身的利益，同时面积测绘与管理业务结合，其政策性比较强，但是相对来说技术上还是比较简单的。如今地产业的整体发展非常迅猛，建筑的形式也是非常多样化，面积测绘的规范中有些要求不够明确，与行业整体的趋势并不符合，导致面积测绘的人员对一些特殊的情况是无法把握的，造成了面积纠纷。如今来看为了防止在面积测绘中出现较大误差，要完善的地方还是比较多的。

一、面积测绘中存在的问题

（一）数据采集和变更问题

面积测绘的主要特点，就是有预测面积以及实测面积，预测面积是依据施工图纸，在施工之前或者施工中计算的，并不包括在施工中出现变更的面积差异，开发商可以在项目的前期，将预测面积作为一种宣传的资料，也是可以在商品房网上用预测面积进行预售，实测面积则是在竣工验收后，开发商委托面积测绘的单位，结合图纸以及各类的数据，对完工后房产展开面积测绘。预测和实测很多时候是有所误差的，而出现误差较大的情况，则是因为测绘人员是结合设计图或者施工图进行计算，实测面积则是面积测绘人员在完工后进行实地测量，这样的情况下，数据的来源是不同的。在房屋的施工中一些开发部门会基于各种原因，对建筑物设计进行改变。

房屋的预售面积，是结合设计人员的图纸以及施工图进行计算的，尺寸则是来自于图纸上的理论面积，但是经过后期的室外调查，从室外进行调查后会受到准确的数据。另外是开发商在实际的建设中会因为各类原因，对设计方案进行更改，也是会让实际面积与理论面积之间出现偏差。或者是因为面积测绘人员本身技术上不过关，加上面积测绘涉及到技术规范还是非常复杂的，程序不够完整，导致中部分数据的测量是存在误差的，也可能计算中存在失误。而建筑面积的数据主要是在图纸中进行获取，面积测绘的精度则是受到图纸的影响，还是需要对图纸是否计划以及盖印进行检查的。要对建筑平面图展开严格的检查，然后开展安面积测绘。

（二）特殊部位的面积问题

首先是阳台，阳台是室内的一种延伸，通常来说依据围护机构，是分成封闭式阳台以及半封闭阳台。对于全封闭阳台，是按照外围水平面积进行面积测绘，也就是说无论阳台的形状如何，都是以主体结构进行计算。对于半封闭阳台，则是除了凸阳台外，其他的情况还是会有误差出现的。全封闭阳台基本上是实测面积会比预测面积大。

（三）突出墙面部分的面积计算

在一些高层中，有一些建筑是沿街建立，因此建筑的底部多数是商业区，结合建筑结构的需要，高层建筑需要结构下落到底，商业区则是会承重结构与围护机构之间脱开，在面积测绘中，无论其中的柱子有多大，面积都是计入到柱子平面位置的套内建筑，承重结构是为了满足整个建筑的需求进行建设，并不是为了一户房屋设计，所以这部分的面积若是并入到一户内，则是对业主利益的一种损害。现阶段考虑到承重结构和本身是为整个建筑服务，所以通常是所有业主进行分摊。

二、提高面积测绘精度的措施

（一）面积测绘规范的精度要求

规范的面积测绘精度要求，房产面积精度被划分为三个等级，每个等级的误差都是有严格的要求。同时面积测绘的测量规范对边长的精度以及误差方面没有详细的规定，这种情况下规范要求的面积测绘结果误差还是要小一些，所以当面积测绘人员在实际的测量中，一定要对规范精度的要求进行准确地掌握，若是精度不符合要求，这个时候就要进行新的面积测绘。

（二）尺寸数据的采集

在面积测绘的前期，面积测绘人员进行准备工作，要对详细图纸进行收集以及分析，这样后期开展的面积测绘才会效率更高，设计图纸中主要关注的，就是结构墙尺寸、设计柱轴向尺寸以及各部分功能等。在面积测绘中，要结合各方面的条件对房屋前面的边缘尺寸进行测量，还要附加粉刷层以及保温层，并且要考虑建筑完工后的实际情况。对于阳台和楼梯这些特殊的位置，面积的计算不考虑高度的问题。

（三）加强施工图测算和预售面积准确性

对于预测面积以及实际面积之间有差异的问题，要提升面积测绘的准确性，也要提升预测面积本身计算准确性，尤其是在面积测绘的实际开展中，不仅是方案图纸上要进行面积的测量，还要进行施工图纸测量。这样让预测以及实际测量的面积相互对比，让误差尽可能降低。预测面积是在图纸上获得数据，精确度直接影响到预测面积，因此施工图进行面积测绘之前，要对图纸进行全方位的检查，保证图纸是经过审核的，上面的尺寸标记也是要保持足够清晰，有详细的设计说明，在不同的部位有对于功能的标注。

（四）成果资源的检查和分摊认定

面积测绘以及计算的完成，需要对面积测绘的成果资源展开详细的检查，主要检查的内容，就是各个房屋套件的分户界限，一些共有的部位，对房屋边长的取值以及对房屋面积等级计算，这些是否足够准确，共有面积的分摊是否是符合相关规定的，房屋的坐落以及委托人名称等这些要素是否出现遗漏等。对面积测绘的成果进行检查，是非常重要的环节。

结论：总之，面积测绘是地产业非常重要的基础工作，影响到房屋交易是否能顺利进行。在如今的面积测绘中，诸多的问题还是存在的，主要是因为如今行业本身的发展速度非常快，但是在面积测绘方面，很多的地方还是落后的，需要加强对面积测绘本身工作上的革新，迎合时代的趋势，促进面积测绘的准确开展。