房地产项目材料采购管理的改进优化分析浅议

刘 琎

（山西煤炭进出口集团有限公司，山西 太原 030000）

从总体的角度来讲，房地产项目采购工作不仅在于材料的实际采购过程，而是涵盖了构建采购模式、确定采购计划、采购流程的制定、材料的分类以及供应商管理工作等诸多内容，形成一套完整的材料采购工作体系。另外，房地产项目受到政策、市场、地方的政策经济等因素的直接影响。所有的房地产项目的采购工作都应该结合自身的实际情况和特点展开。当前，市场竞争日益激烈，房地产企业必须要对项目材料采购管理工作不断的改进和优化，以此可以在激烈的市场竞争当中占据一席之地，进而可以实现更加长远的发展。下文围绕房地产项目材料采购管理的改进优化展开一系列的讨论。

1 房地产项目材料采购管理工作存在的问题

经过有关人员的调查和研究发现，房地产企业在进行材料采购管理工作当中，逐渐暴露出越来越多的问题，这些问题都存在着一定的共性。如果这些问题不能得到有效的解决和控制，势必会对房地产企业整体的发展和运营造成直接的影响。就采购流程方面而言，主要问题在于采购管理工作不具备应有的计划性，随意采用招标采购的方式，在选择供应商之时，并不具备全面固定的筛选模式。就采购模式而言，由于材料的种类相对较多，而相应的专业人才严重缺乏，当前所应用的采购模式不够健全，从而使得材料信息无法得到有效的供给。不仅如此，还存在着严重的质量问题，成本管理工作也无法发挥出应有的作用和效果。除此之外，在供应商管理的工作当中，因为房地产项目需要涉及到诸多种类的材料，从而使得供应商数量较大，材料分类不够明确，不同材料的采购标准存在着较大的差异，市场始终处于动态变化的状态，进而导致供应商管理工作也相对混乱。

2 材料采购管理的改进措施

2.1 总体思路

从目前的情况来看，房地产项目材料采购管理工作的改进思路主要是以企业的组织框架作为出发点，着重强调材料采购管理工作的重要意义所在。并且在实际工作的过程当中，相关工作人员可以将ABC 管理法与层次分析法进行有效的整合，在此基础上将其和房地产项目材料采购工作的特点进行结合，进而形成一套全新的ABC 管理模式。将房地产项目材料采购管理工作实现分类采购的模式，对采购工作的内容和流程进行梳理，最后再针对重要的环节进行科学合理的改进和优化。如此便可以形成符合企业发展实际情况的采购管理工作体系。从具体的角度来讲，材料采购改进优化措施流程主要是企业组织架构改进，新型ABC 管理方法的采购材料分类，供应商管理体系以及采购计划的确定，最后是提高相关工作人员的素养和意识。

在进行材料采购分类的过程当中，A 类材料采购所应用的方式为招标采购和战略采购，正因为如此，相关工作人员需要对这两种采购模式进行有效的改进和完善。进行B 类和C 类材料采购工作方面，一般可以采用甲指乙供的模式，相关工作人员应该根据实际情况对该模式进行适当的调整。最后，在进行D 类材料采购之时一般应用零星采购、外包、比质以及比价的采购模式。

2.2 组织架构与采购材料模式改进

在一般情况之下，对房地产项目材料采购管理工作进行改进主要原因在于房地产企业当前的组织架构已经不能满足采购工作的实际要求，因而需要对其重新进行梳理，如此可以保障其能够正常的运转。通常情况下，可以将组织架构设计成为四级管理模式，主要包括董事长、总经理、分管领导以及项目执行部分这四种模式，其中的项目执行部门又分为成本控制、审计监察、营销管理、投资研发、工程技术以及行政管理等多个部门和职能，各个部门之间划分明确的责任，将工作内容进行细化。

2.3 采购流程的再构建

完确定采购模式和材料的分类之后，一定要结合工作的实际情况对材料采购的流程进行改进和完善。首先，在战略采购管理工作方面，主要工作步骤是年度战略材料采购方案的制定，战略合作伙伴的选择以及实际采购工作的开展。成本控制部门一定要以项目实际情况作为依据，做好各部门之间的沟通和协调，确定采购合作伙伴，拟定战略采购的协议，相关工作人员根据不同的类别有针对性展开相应的战略采购工作，在此过程当中也要做好相应的监督和审查工作。

3 材料采购管理改进措施的关键环节

3.1 采购计划编制管理流程

在整体的工作当中，采购计划的编制工作是极为关键和重要的组成部分，能够在很大程度上控制采购工作的时间和成本，有效的提高工作效率和工作质量。正因为如此，在进行采购计划编制管理以及改造的工作当中，相关工作人员一定要对此有所重视。从总体的角度来讲，采购计划的编制主要由工程技术部门承担，并且要制定科学合理的审批流程，对整个采购计划编制流程进行有效的改进和优化。

从另一个角度来讲，工程技术部需要完成项目关键节点计划的制定，同时也要完成工程项目总体计划的制定。投资研发部门主要的工作在于完成采购工作方案的制定，提供材料的清单。成本控制部门主要是对当前的市场环境进行调研。项目管理部门完成施工进度计划的制定，之后再由投资研发部门进行会审，报送上级领导进行审批。在通过审批之后，相关工作人员应该制定材料设备招标采购计划，进而可以完成整个采购计划编制管理工作。

3.2 供应商管理体系

以项目材料采购管理改造优化作为基础，从供应链管理理论视角出发，完成供应商管理体系的建立，以此实现对供应链的有效管理工作。首先需要对供应商进行选择，大力拓展信息资料的收集渠道，当前主要的渠道包括：行业协会、网上搜索、政府机关推荐、行业专业人员、客户谈判、客户储备以及产品原产地考察等多种方式。在对供应商进行考察之时，主要的内容包括供应能力、企业经营情况、管理能力和技术水平等。完成对供应商的考察工作之后，应该制定完善的供应商考核工作体系，对不同的供应商进行科学合理的分类，将其收录导合格供应商名录当中，并对其内容进行及时的更新。

4 结束语

前文以房地产项目材料采购管理的改进优化为主线，进行了简要的分析和描述。从总体的角度来讲，伴随着我国房地产行业的不断发展和进步以及市场形势的实际需求，房地产项目材料采购管理工作的改进和优化工作迫在眉睫，相关工作人员一定要对此有所重视，提高采购管理工作流程的科学性与合理性，对成本和材料质量进行有效的控制，提高工作效率和工作质量，使之能够为房地产企业的运营和发展保驾护航。