王健林 万达“重生”

林奇

2017年喊出“轻资产化”后，万达集团一路抛售国内文旅项目、酒店资产以及海外资产，至今不到两年，收入和资产均缩水。

1月12日，万达集团在青岛举办年度业绩发布会，董事长王健林宣布，2018年万达收入2512.7亿元，同比下降5.7%;总资产为6257.3亿元，同比减少 10.61%。

其中万达的服务业收入1609亿元，占总收入的75.1%，地产集团收入540亿元，同比减少34.9%，是四个产业集团中唯一下降的业务。具体来看，旗下包括影视、宝贝王乐园、文旅和体育的万达文化以692.4 亿元的年度收入位居四个业务之首，同比增长 9.2%;金融和商管分别收入 433.6 亿元和 376.5 亿元，同比增速为 28.6% 和 25.9%。

“一平方米房地产开发也不能有，”王健林在报告会上说，为了资本市场的需要，2019年将彻底把商业管理和地产业务剥离。地产业务是万达的起家业务，但现在它的目标是成为彻底的商业管理运营企业。

万达的转型开始于2017年。由于多方面原因，万达那一年出现流动性危机，融资渠道收紧、现金周转能力减弱。万达不得不甩卖资产，降低负债率、回笼现金。单在2017年7月，就以近 638 亿元将大部分文旅和酒店项目出售给富力和融创中国，同时还向合生创展出售多个万达广场。

王健林表示，万达之所以要转型，一是房地产行业是强周期性行业，很多企业在周期变化中就死掉了，大型企业可以通过开发比较多的项目抵抗周期，但无法摆脱;二是房地产现金流不长远，相比汽车，房子购买率更新慢很多，真正住房的人一住就是一辈子，而买多套房子的人都是为了投资，但现在也无法随心所欲购买多套房子。

也是在2017年，万达集团的组织架构开始调整，从原来的商业、文化、网络、金融和大健康调整为四大板块：商管、文化、地产和金融。其中商管的前身即为万达商业，主要经营万达广场和海外项目。

那些地产项目卖出后，按协议还是由万达负责运营。比如文旅项目，由万达文旅负责运营，融创需要每年为每个项目支付5000万元品牌许可使用费，周期20年，预计万达至少可以收回130亿元。但2018年10月，万达以60亿元将文旅运营的公司和团队也都交接给融创，后者可以随时更换品牌名称。

但是光这样还不足以让万达走出流动性危机。2018年1月，王健林表示，打算用两到三年时间将负债降至绝对安全水平。2017年万达商业资产负债率从前一年的63.51%降到53.5%，不过同期有息负债比从42.86% 升至47.78%。在本次万达年度报告会上，王健林没有公布2018年万达商管的负债率，但称其有息负债较2017年同比减少约30%。

根据万达商管2018年半年报，到今年6月前万达商管至少要还150亿元，其他负债包括债券和长期借款。而截至去年年中，万达商管拥有大约820亿元现金及现金等价物。

万达要剥离地产业务，并非不做地产。简单地说，万达将会继续保留地产业务，从商管中将其剥离并转到地产集团中。“地产集团不追求销售额，追求每年保多少万达广场开业，地产集团就是为商管而存在。”王健林说。根据业绩报告，2018年萬达广场新开业49个、其中轻资产占39%，并计划从今年起将新开业的轻资产广场占比提高至50%，往后继续提高比例。

“这是投资协议的约定，”王健林称。投资协议指的是，2018年1月急需现金的万达从腾讯、京东等战略投资人处募资340亿元，投资方要求万达商业在2023年10月31日前完成上市。但根据当前中国对地产企业的严格管控，包含地产业务难以上市。2016年万达从香港退市，承诺到2018年8月底前在A股上市。但见不到可能性后，万达引入战略投资让签批私有化股东退出。截至2018年12月，万达商业在IPO的排队列在第71位。