武汉市人才安居房选址对比研究

王望珍 徐冠博

摘要：为解决武汉市人才安居房入住冷热不均的问题，实现合理规划人才安居房选址的目的，以新地社区和乐乎大学生社区为例，通过实地发放调查问卷获取数据，运用综合可支付力法测算两处选址点的住房、交通、综合可支付性指数。结果表明，住房、交通以及综合可支付性指数，新地社区分别为24.70%、8.04%、32.74%;乐乎社区分别为16.55%、18.86%、35.42%，且均低于国际限值，两处选址点均合理。新地社区选址优于乐乎社区，但乐乎社区居民交通可支付性指数具有更大的下降空间，更适于做安置房选址点;乐乎社区交通可支付性指数及平均通勤时间是新地社区的二倍，这是人才安居房入住冷热不均的根本原因，减小交通可支付性指数及通勤时间可大幅度平衡人才安居房的入住。

关键词：人才安居房;选址对比;综合可支付力;土地资源规划

中图分类号：TU984.12         文献标识码：A

文章编号：0439-8114（2019）24-0221-06

DOI：10.14088/j.cnki.issn0439-8114.2019.24.054           开放科学（资源服务）标识码（OSID）：

The contrastive study of site selection of Wuhan talented apartment：

Taking Xindi and Lehu as example

WANG Wang-zhen，XU Guan-bo

（School of Civil Engineering，Wuhan University，Whuhan 430072）

Abstract： In order to solve the problem of extreme imbalance of talented apartments occupancy and achieve the goal of talented apartment reasonable site selection.Taking Xindi community and Lehu community as examples by recycling the questionnaire to obtain the relevant data to calculate the index of housing affordability， transportation affordability and transportation-housing affordability by using the method of comprehensive affordable force. The results showed that the HAI， TAI and THAI of Xindi were 24.70%， 8.04% and 32.74%， while Lehu were 16.55%， 18.86% and 35.42%， both below the international limit， the site selection of Xindi and Lehu were reasonable. Next compared those dates， it was indicated that the site selection of Xindi was a lit better than Lehu， while Lehu community was much more suitable for site selection in the long run as the reason of more potency to decline in TAI. The TAI and AT of Lehu more than twice higher of Xindi was the radical reason leading the extreme imbalance of talented apartments occupancy， thus the reduce of TAI and AT played a positive role of balancing talented apartments occupancy.

Key words： talented apartment; site selection comparison; comprehensive affordable force; land resources planning

2017年6月23日，武漢市政府发布的《关于支持百万大学生留汉创业就业的若干政策措施》文件中提出：毕业3年内的大学生可以市场价8折的优惠购买或者租赁人才安居房，旨在改善大学生居住条件。截至2018年11月，人才安居房已发展1年有余，武汉市相继在洪山区、武昌区、江岸区等中心城区推出了一定规模的人才公寓。人才安居房目前全部是以政府回购商品房的形式推向住房市场，因其公共设施完善、品质优良、价格低廉备受欢迎。但同时在其发展过程中也暴露出一些问题，其中选址问题尤为突出，位于市中心的人才安居房，因租赁价格仅为市场价的80%、交通便利、公共商业设施完善备受青睐，反观远城区的人才安居房，尽管价格更为低廉，但因选址偏远而失去竞争力，导致消费者转投于市中心的人才安居房。其次武汉市政府更倾向于将市中心的土地用于商业开发，以提高政府财政收益，从而限制了市中心人才安居房的数量，于是出现了市中心“一寓难求”而城市近郊“无人问津”的现象，造成了土地资源的浪费。因此，本研究分别选取市中心的新地·东方广场和城市近郊的乐乎大学生社区两处人才安居房，对于两者的选址合理性进行评估，提出了对武汉市人才安居房选址相关建议。

1  文献综述

国外学者一般从居民可支付力角度出发定量测算居民的住房支付能力，从而衡量选址的合理性。住房可支付力（The housing affordability）定义为：在住房费用得到支付的同时，一个家庭其余生活不受到影响的能力[1]，学者通常以住房成本与家庭总收入的比值来衡量居民的住房支付能力[2]，若该值过大，则存在住房可支付力的问题[3]。美国住房和城市发展部（Department of Housing and Urban Development）将住房费用与家庭收入比值的30%作为可支付力的上限在国际上得到了广泛认可[4]。然而随着城市的扩张，研究学者发现住房成本与交通成本存在此消彼长的关系。Shima等[5]研究得出居民居住地点每靠近市中心的10%意味着住房费用1.1%的增幅以及交通成本3.5%的降低。鉴于以上研究，美国的街区技术中心（Center for Neighborhood Technology）和交通导向发展中心（Center for Transit-Oriented Development）提出住房与交通综合可支付力指数（Transportation and Housing Affordability Index）以下简称THAI，即综合考虑住房成本与交通成本，根据统计测算结果以47%作为综合可支付性指数的上限，其中住房可支付性指数（Housing Affordability Index）和交通可支付性指数（Transportation Affordability Index）的上限值分别为28%、19%[6]，该评价标准已在美国42个城市取得广泛应用。国内学者往往基于空间布局、城市规划以及政策层面等角度做出定性分析。柳泽等[7]以北京、长沙、昆明为例得出须从城市规划管理、制度保障、建设方式等方面完善保障性住房空间选址的结论。汪东宁等[8]提出保障性住房选址应该综合考虑土地价格、土地规划、城市交通规划、城市产业布局等因素。曾德珩等[9]在测算的重庆市3个公租房小区的综合可支付性指数基础上，建议公租房小區选址时邻近轨道交通以降低居民的综合可支付性指数。周素红等[10]通过研究保障性住房社区的居住就业选址特征及空间匹配性的群体差异，政府需从居住与就业相结合的角度进一步完善住房保障体系。郑思齐等[11]分析目前保障性住房存在的问题后，建议选址点应结合现有的公共交通以及加大中央财政支持的激励制度改善保障性住房的选址。

本研究将运用综合可支付力法测算两处选址点的综合可支付性指数、住房成本、交通成本等指数，并将两者计算结果进行对比，深入分析两处选址点的优势与不足，针对两处选址地点的不足提出相应的建议。

2  研究方法

2.1  理论计算公式与思路

综合可支付性指数（THAI）理论计算公式：

THAI=■  （1）

式中，HC：住房成本（Housing Cost），TC：交通成本（Transportation Cost），INC：家庭可支配总收入（Income）。THAI数值越小意味综合可支付力越强。

2.2  住房成本计算

武汉市人才安居房，目前主要是租赁用户，因此以租金与物业管理费之和表示HC。

2.3  家庭可支配收入的计算

实地调查中以家庭成员税后总收入表示INC。

2.4  交通成本计算

居民的交通成本分为通勤成本和非通勤成本，非通勤成本的数据不易获取并且远小于通勤成本。因此交通成本用通勤成本近似代替，即为TC。通勤成本是指居民从其所居住的地点到工作地点的平均交通成本，其包含时间成本以及货币成本，通过换算统一转化成货币成本。首先计算出居民的平均通勤时间AT（Average Time），其次计算出居民的综合出行时间价值CV（Comprehensive Time Value），最后计算出居民的通勤成本TC。

根据武汉市行政区划分，将武汉市划分为若干个不同的区位，假设某居民的居住地点位于1区位，区民就业地点总共有m个区位，通过实地问卷调查可以构造1区位的早高峰通勤出行量的OD（Origination-Destination）矩阵以及出行时间的广义费用GC（Generalized Cost）矩阵。

OD矩阵：[C11  …  C1m]

GC矩阵：[D11  …  D1m]

D1k：居民从居住区位1至工作区位k所消耗的时间，以h为单位。C1j：居住区位1至工作区位j的通勤出行量，即1区位所有居民之中工作地点在j区位的人数。

则1区位对j区位就业概率EP（Employment Probability）计算公式如式（2），根据计算的不同区位的就业概率构建对应的EP矩阵，其中EP1j表示居住在区位1的居民在区位j的就业概率。将EP矩阵与GC矩阵向量相乘即得到区位1的居民的单程平均通勤时间AT（Average Time），其计算公式如式（3）。

EP1j=■   （2）

EP矩阵：[EP11  …  EP1j  EP1m]

AT=[D11  …  D1m]×EP11…EP1m=■（D1j×EP1j） （3）

为计算CV，先假设居民的出行方式有n种选择，构建综合交通出行（Comprehensive Transportation）CT矩阵，以CT1为例，角标1表示某种特定的交通出行方式，则CT1表示以某种特定的交通方式的出行人数，根据CT矩阵计算出居民以某种特定交通方式出行的概率TP1（Trip Probability），其计算公式如式（4），计算出所有交通方式的选择概率后，构建基于交通方式的出行概率TP矩阵。根据得到的TP矩阵与交通出行方式时间价值CV矩阵相乘计算出综合出行时间价值CV，其计算公式如式（5）。

CT矩阵：[CT1  …  CTn]

TP1=■   （4）

TP矩阵：

CV=[TP1  …  TPn]×CV1…CVn=■（TPi×CVi）（5）

最后将AT、CV相乘可以得到居民每天单程的通勤成本，则一个工作日的成本为其2倍，假设一个月按照30 d计算，其中工作日按照22 d计算，则居民的每月交通成本TC为：

TC=44×AT×CV （6）

3  实例研究

3.1  新地·东方广场综合可支付性指数计算

新地·东方广场位于武汉市中心江岸区地铁3号线兴业路站，地处建设大道延长线。在后湖大道、兴业路、百步亭、二七片区的黄金十字轴交接处，有30多条公交线路贯穿武汉三镇，出行便利。该项目房源有100套，均为45～47 m2的单套户型，格局分布为一室一厅一厨一卫，精装修可以拎包入住。小区每月的物业管理费为3.5元/m2，享受政府8折津贴后的月租为34.4元/m2（人均租赁面积为46 m2）。则新地居民的每月住房成本为：

HCxd=46 m2×37.9元/（月·m2）=1 743.4元/月

通过实地调查，发放问卷获得居民的个人月收入以及其在交通上的花费，新地·东方广场总共发放126份问卷，其中有效问卷107份，表1为新地居民学历收入情况。

最后计算所得到的居民的月平均收入INC为：

INCxd=5 637.38×34.58%+6 715.26×52.34%+

12 182.37×13.08%=7 057.63元

在回收的107份有效问卷中，93人出行方式为地铁或公交，剩余14人出行方式为私家车（全部为博士），表2统计了居民使用不同交通工具所对应的通勤人数，根据式（4）计算出不同交通方式的出行概率TPi。结果表明，居民的工作地点在武汉市七大中心城区都有分布，表3中统计了居民在不同区位通勤出行量C1j以及早高峰平均单程通勤時间D1j，运用式（2）计算出居住区位对不同工作区位的就业概率EP1j。

根据表3可以得到就业概率EP矩阵、早高峰通勤出行量OD矩阵以及出行时间的广义费用GC矩阵（矩阵之中每个数据所对应的区位同上表），其相关数据如下：

EP矩阵：[0.177 6  0.158 8  0.084 1  0.102 8  0.224 3  0.196 2  0.056 1]

OD矩阵：[19  17  9  11  24  21  6]

GC矩阵：[0.24  0.31  0.32  0.53  0.77  0.64  0.57]

根据式（3）计算出新地居民在高峰时期平均通勤时间AT为0.503 504 h。计算居民行为时间价值时，常用生产法、工资法、收入法、支付意愿法等[12]。陈莎等[13]在考虑了被调者的收入的因素下并结合SP调查的基础上得出2004年北京居民以私家车、地铁、公交车出行的时间价值分别为25.834、12.558、8.970元/h。为得出武汉市居民被调查者的出行时间价值，将武汉市2018年居民年均收入与2004年北京市居民平均收入之比作为修正系数，考虑研究节点为2018年11月，2018年居民平均收入取前10个月平均值，计算得到修正系数为2.12，得出2018年武汉市居民出行时间价值（表4）。

从表4中的数据以及式（5）计算得到新地居民综合出行时间价值为25.613元/h，并根据式（6）计算出新地居民每月交通成本TC：

TCxd=44×0.503 504h×25.613元/h=567.435元

新地居民平均每月的住房成本HC、交通成本TC、月收入INC分别为1 743.4、567.435、7 057.63元，则其综合可支付性指数、住房可支付性指数、交通可支付性指数分别为32.74%、24.70%、8.04%;均低于国际标准上限，其中交通可支付性指数小于国际标准值的1/2。

3.2  乐乎大学生社区综合可支付性指数计算

乐乎大学生社区地理位置相对偏僻位于洪山区张家湾白沙五路，附近仅有一处公交站点两列公交班车，地铁5号线白沙五路站规划于2021年开通。小区共有600套公寓，社区内设施配备齐全，一共有38、48、58 m2 3种租赁户型，同样是精装修可以实现拎包入住。人均租赁面积为47 m2，小区物业管理费为1.43元/m2，享受政策津贴后租金为20.52元/（月·m2）。计算得到乐乎居民住房成本HC：

HClh=21.95元/（月·m2）×47 m2=1 031.65元

通过问卷的形式调查乐乎社区居民月收入、工作区位、通勤时间等信息，总共发放218份问卷，有效问卷186份，乐乎居民学历收入见表5。

计算得到乐乎社区居民平均月收入为：

INClh=5 531.64×63.98%+6 821.19×31.18%+11 703.04

×4.84%=6 232.42元

因乐乎社区地理位置偏僻，居民的出行倾向选择地铁、公交换乘以减少通勤时间，并且就业区位分布极不均匀，该社区的通勤方式与人数、工作区位分布及平均通勤时间分别见表6及表7。

因该小区存在换乘情形，为便于计算单程通勤费用，先分别计算出私家车、地铁、公交的平均通勤时间，然后与相对应的交通方式时间价值相乘得到单程通勤费用。以洪山区到江汉区为例，到达江汉区工作的人数一共有17人，其中有8人选择私家车（Private Car）出行，假设时间分别为P1至P8，剩余的人出行方式全部为公交（Bus）加上地铁（Metro）的换乘，假设时间为（B1+S1）至（B9+S9），则单程总的平均通勤时间以及各交通方式的平均通勤时间，即为表7最后一栏数据，具体计算公式如下：

D25=■  （7）

DB25=■  （8）

DM25=■  （9）

DP25=■  （10）

根据式（3）得到乐乎社区早高峰时期单程平均通勤时间为1.060 216 h，其次依据式（8）至式（10）得出， 3种交通方式的占比时间为公交0.789 411 h、地铁0.110 918 h、私家车0.159 887 h。则乐乎居民的单程通勤费用为：

TC单程=0.789 411 h×19.016元/h+0.110 918 h×26.622元/h+0.159 87 h×54.768元/h=26.721元

乐乎社区平均每月交通成本TC为：

TClh=22×2×26.721元=1 175.724元

乐乎居民每月住房成本HC、交通成本TC、平均月收入INC为1 031.65、1 175.724、6 232.42元。综合可支付性指数、住房可支付性指数、交通可支付性指数依次为35.42%、16.55%、18.86%，除交通可支付性指数接近于国际标准，其余均低于限值。

4  新地社区和乐乎社区选址对比分析

从表8中可以看出，从综合可支付性的角度来看，两处选址地点的THAI数值相近，并且距离国际标准限值47%有较大的距离，因此两处选址点均比较合理，但分别从住房以及交通可支付力角度分析，两处选址点均存在一定的优势与局限。

新地社区：公共交通出行比例达到86.92%，平均通勤时间仅为0.503 504 h，通勤成本较小;其次各个区位的就业率相对均衡。新地社区居民人均住房面积为46 m2，住房成本为1 743.40元，比乐乎社区高711.75元，目前新地住房可支付性指数为24.70%，享受8折津贴后接近28%的国际限值，同时该区交通可支付性指数也较低，因此后期试图进一步降低综合可支付性指数的可能性很小，预计在较长的一段时间会稳定在32.74%。

乐乎社区：人均住房面积为47 m2，住房成本仅有1 175.724元，住房可支付性指数仅为16.55%，与国际限值（28%）相差11.45%，因此居民在享有现有居住面积的同时，可以追求更大的住房面积，并且维持住房可支付性指数在国际限值以下。乐乎社区交通成本为1 175.724元，比新地社区高出608.289元，一方面平均通勤时间上：乐乎社区为1.060 216 h，高于新地该值的两倍;另一方面出行方式上：乐乎社区的私家车出行概率为33.87%，高于新地社区的13.08%，高概率、高出行时间价值的私家车出行方式同样增加了该区居民的交通成本。高昂的交通成本最后导致乐乎社区的综合成本略高于新地社区。目前乐乎社区的交通可支付性指数为18.86%，但2021年地铁5号线白沙五路站开通之后，按照上数AT计算方法，预计居民平均通勤时间为0.729 103 h，屆时交通可支付性指数会有6%左右的跌幅、综合可支付性指数会小于新地社区。

5  结论与建议

5.1  结论

从综合可支付性指数、住房可支付性指数以及交通可支付性指数来看，新地·东方广场、乐乎大学生社区居民的相关指数均位于国际限值以下，但是新地·东方广场平均通勤时间更小，综合可支付性指数更低，目前更适合于大学生群体居住，但是后期试图降低综合可支付性指数可能性很小;其次2021年地铁5号线开通后，乐乎社区居民平均通勤时间、综合可支付性指数会有较大下跌，乐乎社区更适于作为人才安居房选址点。

5.2  建议

从住房可支付力角度出发，为减少居民住房成本支付，在维持人才安居房每平米租赁价格不变的前提下，建议武汉市政府根据入住人数推出不同面积的人才安居房。根据问卷调查结果，建议于市中心推出25～30 m2的独居室以及60 m2左右的双居室，一方面可以减小居民的住房支出成本，另一方面节省的面积可租赁给更多的学生群体，在一定程度上平衡人才安居房入住率。

从交通可支付角度力出发，为减少居民交通成本支出，建议武汉市从以下3方面着手：首先将人才安居房选址与居民就业区位分布特征相结合，区位建设规模可与就业概率相匹配，从通勤距离上减小居民交通成本。其次将城市郊区的人才安居房选址与武汉市轨道交通规划相结合，尽量保证选址点附近现在或者未来有轨道交通站点，倡导居民出行方式以轨道交通为主，从通勤时间、费用上减少交通成本。最后针对更加关注于通勤成本的博士群体，建议武汉市政府给予博士群体对于全市人才安居房的优先租赁权：博士群体出行方式基本上为私家车，通勤距离上的减小不仅可以减小私家车出行的概率，降低交通成本，同时可以缓解城市交通压力。

从现实土地利益最大化角度出发，因远城区人才安居房综合可支付性指数具有可持续性下降的前景，建议人才安居房发展以市中心选址为辅，远城区选址为主，结合城市轨道交通规划的建设模式。保证住户满意度长久提升的同时，能够实现市中心更多的土地用于商业规划，提升政府财政收益。

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