探讨房地产企业如何实施全面预算管理

刘芳

摘要：我国针对房地产市场出台了较多调控措施，导致市场竞争局面日益激烈，多数企业都面临收购和兼并。在现代企业管理中，全面预算管理属于重要方法，能够确保管理人员有效协调控制企业相关事宜，有助于提升企业的管理水平，相应加大企业的核心竞争实力。此次研究主要是探讨分析房地产企业如何实施全面预算管理的有效措施，希望能够对相关人员起到参考性价值。

关键词：房地产企业;全面预算管理

我国自二十世纪末开展住房改革之后，房地产企业的发展时间比较长，历经缓慢发展、产品升级以及规模扩张等阶段。随着国家宏观调控政策的实行，供需关系变化，致使房地产企业开始朝着质量效益方向发展。房地产企业转型发展过程中，全面管理的作用比较显著，可以促进企业实现精细化管理，从根本上提升企业经营管理水平。

一、房地产企业全面预算管理的重要性

在开展全面预算管理时，必须注重全面预算的基础地位。该项管理属于综合型管理模式，所有人员都需要参与进来，所涉及的业务覆盖面也比较广泛，能够全程跟踪企业管理流程。在房地产企业实施全面预算管理后，能够对企业的发展目标和战略计划进行协调，还可以优化整合集团目标和分部目标，采用预算编制、实施和修正等方式，全面落实企业战略目标，还能够为企业发展奠定良好基础。在房地产企业实行全面预算管理，在项目开始之前，必须全面管理地质勘察环节、土地规划环节、整体设计环节以及配套设施安装及竣工验收环节等。对资金支出、资金投入以及成本控制等进行分析。对于房地产企业来说，全面预算管理能够有效预测企业发展前景，还能够规划企业的未来发展。

二、房地产企业全面预算管理执行中存在的问题

（一）缺乏全面预算管理意识，认知度不足

在房地产企业实行全面预算管理时，要求所有人员都参与到管理工作中。然而我国多数房地产企业在开展全面预算管理时，存在管理层人员认为全面预算管理与其他财务费用控制相同，并且该项工作属于企业财务部门的工作，与其他部门无关。多数管理层人员认为，全面预算管理的作用在于成本控制，因此只应用到财务部门支出与预算中，无法充分发挥出全面预算管理的控制意义。此外，在部分房地产企业中，执行全面预算管理时，没有充分调动企业员工的积极性，主观能动性薄弱，在一定程度上影响了企业应用全面预算管理的效果。

（二）缺乏科学管理体系和管理制度

现阶段，多数房地产企业都缺乏完善的预算管理制度，所应用的管理体系缺乏科学性。与其他企业相比较，房地产企业的复杂性高，尽管开展单一开发项目，在复杂性方面也高于其他项目，相应导致企业在制定管理体系和制度存在較大难度。房地产企业开发项目时，也会涉及到较多复杂因素，且因素的关联性也比较高还会对全面预算制度的制定和应用造成极大影响。我国房地产企业的不同发展阶段存在较大差异性，因此管理体系和制度无法适用所有企业。现阶段，我国多数房地产企业都需要全面处理好管理制度与管理体系。

（三）全面预算管理与企业战略衔接度不足

现阶段，我国房地产企业编制预算时，主要采用简单方式分类于同一个项目的预算成本，将其划分为基础设施，建设成本，补贴成本和配套设施成本。在项目开展之前能够明确土地成本，剩余成本则需要通过准确计算获取。在房地产项目当中，建安成本属于主要成本，在项目开展过程中，基于市场平均成本进行计算，明确基础设施和配套设施成本时，需要按照政府收费标准要求进行测算。对于开发间接性费用来说，则需要以企业实际情况确定相应的成本。然而需要注意的是，房地产企业未认识到销售价格和成本价格之间的关系，对工程项目的经济效益造成极大影响。此外，企业在编制预算成本时，主要考虑和分析项目成本，没有深入分析企业发展战略和项目成本之间的关系，从而导致二者之间衔接度不足。

三、加强房地产企业全面预算管理的措施

（一）提升管理层的重视程度

房地产企业管理层人员必须全员重视全面预算管理的重要性，这样才能够不断强化企业员工的预算管理意识，在企业内部更好的实行全面预算管理机制。对于企业负责预算管理的人员来说，应当时常与管理层人员进行沟通，使管理层人员更加了解企业全面预算，有助于提升企业管理效率与质量。尽快实现企业生产经营目标，从根本上提升经济效益。房地产企业管理层人员能够正确认识到全面预算管理工作的重要性，会定期组织企业员工参与到全面预算管理培训与教育活动中，以此强化员工对于全面预算管理的重要性认知，培养员工的全面预算管理意识和能力。

（二）建立和完善预算管理制度，优化管理体系

对于房地产企业来说，应当制定基于全面预算的管理机制与体系，借助于制度模式，约束管理人员和员工的行为，促使员工能够参与到全面预算管理工作中，顺利开展和执行全面预算管理工作。此外，房地产企业还应当立足于实际发展情况，建立相应的管理体系，成立预算管委会，以此提升员工的参与热情和积极性，制定出科学的预算管理目标。

（三）不断创新和完善全面预算管理方法

在完成内部预算编制之后，就开始实施全面预算管理，明确预算执行部门的工作重点内容，并且按照企业发展的环境变化，对预算目标进行优化调整，建立预算执行和预警机制，这样能够全面提升运算分析报告的质量。企业生产运营期间，通过全面预算管理机制能够及时发现重大风险，通过有效措施帮助企业降低风险系数。

（四）建立和完善预算执行考核机制

对于房地产企业来说，应当注重考核全面预算管理工作的实施效果，制定科学的预算考核方法，立足于企业实际发展，建立和完善预算执行考核机制。积极鼓励表现优异的人员。同时还应当明确不同预算执行部门的执行效果编制，详细的预算执行分析报告。完成考核之后及时公布结果，这样能够使预算管理体系顺利的运行。

（五）基于限额设计，对控制目标成本进行规划

对于项目成本的预算管控来说，首先应当计算出总成本，之后按照成本数据库、成本测算信息以及造价咨询机构，细致划分不同的总成分，按照时间顺序分配不同科目。

在设计过程中，应当按照成本实施限额设计，对不同指标含量进行控制。编制标准的规划方案，将目标承包分配到合同当中，并且为合同设定相应的成本控制，实行限额招标采购。在项目的控制当中，应当将合同鉴定作为主要内容，这样能够对子项目成本进行控制。

编制合约规划时，合同签订与成本预算无法完全匹配，所以房地产企业可详细设置建安成本的明细，并且采用预算构成项进行捆绑。尽管在预算上设置了新目标成本，但是需要确定成本控制理念。成本控制不是压低各环节的价格，而是需要通过成本投入带来相应的经济效益，对成本投入数量和质量进行控制，有效提升性价比。

对于销售费用的预算管控来说，则需要按照项目规模设置合理的销售费用率，以此明确销售费用的预算总量。可以将年度营销方案作为基础参考，将销售费用划分到年度预算当中。通过合同销售金额和销售费用预算的配比，能够控制成本总量。销售部门为了获得较高的经济效益，必须在规定時间内创造出销售效益，这样才能够降低费用支出。

对于管理费用的预算来说，则可以联合经验数据确定管理费用率，通过项目周期控制成本总量。管理费用主要包括可控部分与不可控部分。对于不可控部分来说，主要是指人力费用，需要按照薪酬标准编制相应的成本控制方案。对于客户部分来说，主要是日常费用，首先设定总控制目标，按照年度方案分解不同项目和时间序列。对不同级别的员工在用相应的费用支出标准，定期对费用项目责任进行定额控制。

综上所述，房地产企业在实行企业管理时，必须注重全面预算管理，该项管理工程具备较高的综合性。企业在制定和实行发展战略方案时，应当不断完善战略保障体系，应当立足于自身特点，制定出满足企业实际发展需要的管理体制和制度，这样能够使企业早日实现战略发展目标，优化整合资源，全面提升企业的经济效益。

参考文献：

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