房地产项目投资风险管理研究

2019-02-01吴敏沭阳县住房和城乡建设局江苏宿迁223600

中国房地产业 2019年14期

文/吴敏沭阳县住房和城乡建设局江苏宿迁 223600

随着我国经济建设步伐的加快，房地产投资逐渐成为我国经济建设的一项重要内容。但是房地产投资却有着比较大的风险，为了尽量避免或者是减小房地产投资的损失，我们有必要对房地产投资采取比较科学合理的方法对房地产进行有效地控制和管理，从而为开发商进行科学合理的决策提供一个合理的依据。

1、风险管理的意义

由于风险存在于项目建设全过程之中的各个环节，因此风险管理贯穿于项目建设过程的始终。通过风险管理，一方面，预防和减少意外损失，以较低的费用投入将潜在的重大损失转移给其他组织，或通过精算，决定自留风险，提留最合理的自保基金，可以降低工程成本，从而直接增加项目投资的经济效益。

另一方面，风险管理对于提高项目经济效益有间接的贡献，有效的风险管理会使企业领导和员工获得安全感，提高劳动积极性和劳动效率，增强扩展业务的信心：风险管理有助于决策者全面了解经营管理决策的风险、收益，增加决策的正确性 ; 风险管理有助于减弱项目流动资金的波动，避免风险事故突发所引起的巨大财务冲击。

最后，有助于提高项目开发的经济效益风险管理有助于提高房地产投资企业应对投资风险的能力，提高企业的投资管理水平，同时也能在遭遇风险事件时快速反应，防止风险影响进一步扩大，达到保障和提高企业投资的经济效益目的。通过风险管理，房地产投资企业能够最大程度上保障安全开发目标，并减少或控制在各个环节的损耗，有效减少费用支出及成本，增加企业经济效益。

2、加强房地产项目投资风险管理的措施

2.1 把握政策导向，选择投资时机

把握政策导向对房地产市场的供求状况和趋势进行全面的调查分析。房地产市场需求基本上是一种引致需求，相对投资项目的销售来说，这种需求是一种有支付能力的需求，包括现实需求和潜在需求两部分。要从宏观上分析经济发展水平，从微观上分析影响房地产市场的相关因素，合理预测房地产市场的需求类型和需求量。把握房地产周期波动，合理选择投资时期。根据马斯洛“需求层次理论”了解消费者对住房的需求，不断开拓市场，对项目开发方案进行评价和风险分析，选择可靠性强、风险小的开发方案，保证项目收益。

2.2 科学评估、准确预测

投资企业应该调用所掌握的关于竞争对手以及与项目有关的所有资料，通过计算分析来预测项目在建过程中的所有风险因素，提前制定防范措施，以提高项目风险的应对能力。就目前来看，层次分析法（ AHP 法）就是一个用于风险评估以及投资决策的好方法。该方法首先通过分层归类的形式对工程在建过程中的风险因素进行整体分析，据此构建层次结构模型进行矩阵计算，按照各风险因素的权重，对其影响程度进行分层排序，再基于分层排序结果科学地制定风险防范措施。

2.3 充分利用房地产开发的投资组合来降低投资风险

一般来说，房地产投资的各个方面相关性越大，这种组合就越不能降低风险；如果它的各方面的相关性较小，那么这种组合就越能降低风险。从风险分散的角度上来看，如果处在同一个投资项目中，就要尽量避免替代物业之间的紧密性和配套性的物业组合在一起。而对那些非要结合在一起的配套的物业应当只按照物业的容量来进行配套开发，条件是不能够超越容量配置。

2.4 强化工程监管

投资项目主要在工程建设方面消耗资金，因为房地产项目投资和建设主体是分开的，想要节约资金是非常困难的，反而很有可能增加投资。因此，在对项目进行建设时要加强风险管理，确保项目可以保质、保量、按期完成。对投资项目的监管体制进行完善可以选择经济实力和技术实力强，具备管理经验，工作效率高，信誉良好的施工队伍。还要签订施工合同，通过法律文件确保投资方和建设方的利益，投资商要及时支付账款，建设方要按时、按量、按质交工；此外也要在合同中注明如果施工发生变化，合同双方的责任和义务。最好，还要具备专业知识以及丰富经验的工程监理全面监督和管理项目施工，严格监督施工队伍合格完成建设项目，如果投资方和建设方发生矛盾，工程监理也要承担调解责任。

2.5 了解市场进行理性投资

房地产市场实现收益的前提是市场需求。投资于房地产资金用于建设人们需要的房屋，知道房地产市场中需求方物，才能将见到的房屋售出，开发商才能透过投资获得利益。因此啊，在投资房地产市场之前，要对市场的情况进行充分了解，对市场前景进行准确预测，进而进行更加准确的投资。全面了解市场情况就要进行市场调研，并对市场进行细分，了解其他外部变量可能对房地产市场的影响。首先，市场调研就是对当前市场的需求进行充分了解。例如，市场缺少的房地产项目类型、市场对此项目类型的需求量、市场是否可以支付、市场将来的发展等。其次，市场细分就是在市场调研的基础上明确房地产项目的目标人群，接着分析人群的消费特点、心理、收入情况、变化情况等，进而制定合理的营销策略和价格标准，促使房地产项目更符合目标人群的喜好。最后，对外部变量可能造成的影响进行分析，例如我国偏好的主要方式、行业内的最新设计、行业发展的最新理念等。企业预测风险、理性投资、降低成本的基础是全面了解市场，根据市场情况，进行准确的投资。

2.6 对于新技术要准确预测，避免由于技术因素造成的风险

必须要加强设备的安全性。避免因为设备的损坏而造成的各种事故的处理费用和相关补偿费用，所以，一定要加强对相关设备的定期检查和保养，在使用的过程中，也要对施工人员灌输安全意识，特别是对某些精密仪器的定期检查，避免因计算失误造成损失。企业中一定要留住高技术人才，这样就能防止建筑生产力的短缺和减少建筑材料的浪费，进而就能够实现在一定程度上来保证投资项目保质保量完成，防止工期浪费。