试析房地产项目管理的风险控制

文/刘选中 沭阳县住房和城乡建设局 江苏宿迁 223600

现阶段我国房地产业已经迈入了全新的发展阶段，尤其在社会经济的快速发展下，房地产业在发展进程中面临新的机遇与挑战。不仅受到外界因素的影响，且同样会受到业内风险因素的制约，尤其在整个房地产项目开发过程中风险因素颇多。为彻底解决这一问题，则需要加强对风险管理的认识，从根本上保证项目目标的实现，推动我国房地产业的有序发展与进步。

1、制定专业的开发与营销团队

在我国房地产行业的不断发展下，大多数消费者对房地产行业所给出的产品，有着不同的要求。为进一步满足大多数消费者的需求，则需要配备专门的开发与营销团队。在这一发展现状下，团队的专业素质往往关系到整个风险防控的效率，需要加强建设与维护。在当前市场竞争的不断加剧下，在我国房地产项目中，人才十分重要。因此，在整个团队建设中，需要从内部与外部两个方面入手，将房地产项目建设中所存在的问题加以分析，探其原因，提出有效的解决措施。从外部角度分析，需要将房地产行业中具有潜力的人员进行挖掘，根据企业的实际情况制定有效的手段吸引人才；从内部角度分析，需要对有潜力的员工进行积极培养。通过培训与教育的方式，提高员工的能力，做好人才储备工作。

2、重视前期合同的制定，强调契约精神

在新形势下，为从根本上避免我国房地产项目建设中出现资金链断裂的现象，管理者需要加强对前期合同制定的认识与了解，充分发挥契约精神，采取法律手段保障自身的权益。其中在制定前期合同的时候需要依据相关的法律法规，避免无效合同的出现。因为房地产行业所涉及到的内容比较多，且投入的资金比较大，周期性比较长，所以在整个房地产项目的实施中经常会出现各种类型的问题。如果某一个环节出现差错，那么会严重导致房地产项目营销失败，无法保证资金的回流，从而使企业出现亏损现象。另外，当前我国社会竞争演变的十分激烈，金融市场的不稳定性对房地产行业的发展有所制约，在整个房地产建设中因为资金断流风险的增加。因此，在制定合同的时候，不能将内容停留在双方权责之上，而是需要对不良后果进行预估。如果出现问题，那么则需要按照合同的内容，使相关负责人承担相应的责任。

3、采用多样化投资

房地产开发项目的风险管理工作，还可以尝试采用多样化投资的方法来实现，在减少经济风险的同时，尽量保持投资的较高回报率，为将来的长久发展做好准备。建议把资金有选择地投放到不同类型的房地产开发项目上。可投资建造不同收入层次居民所需的不同类型住宅、写字楼、商店和娱乐场等，以减少未来收益的不确定性。因为各种不同类型房地产的开发风险大小不一，收益高低相应不同。一般而言，开发项目收益率相对较高的风险大，开发项目收益率相对较低的风险小。如果资金分别投入到不同的房地产开发项目，整体开发风险就会降低，其实质就是用个别房地产开发的高收益去弥补个别低收益的房地产损失，最终获取一个较为平均的收益。房地产多样化投资的关键是如何合理地确定投入不同类型的房地产的资金比例，使得即可降低开发风险又可获取较高的收益率。

4、完善验收制度

为了规避房屋质量问题，、对于房地产项目持续发展和价值实现的影响，应该重视完善验收制度，在房地产建设的前期对于图纸和施工进度施工规划等进行周密的把控，对于施工过程当中项目质量的管控进行有效的防范和监督。 由于缺乏有效的制约监督机制，具有实际操作经验和专业技能的项目管理人员对于这些工人的不规范操作，也持有睁一只眼闭一只眼的态度，不去进行过分的要求，这也是导致当前房地产项目质量出现问题的重要原因之一。 在实际实施的过程当中，应该重视制度的制定，要集结公司内部有经验和专业知识的人员来进行相关制度的制定，力求保障相关制度，一方面具有专业性，另一方面还具有可实施性。 同时，为了使制度能够行之有效，一定要在项目的实施阶段派遣有责任心的工作人员，进行项目本身的监督和管理。 项目本身最终质量的呈现一定要与所有参与项目建设的人员的绩效挂钩，以利益驱动来保证项目建设的高质量。

5、采用多样化投资

房地产开发项目的风险管理工作，还可以尝试采用多样化投资的方法来实现，在减少经济风险的同时，尽量保持投资的较高回报率，为将来的长久发展做好准备。建议把资金有选择地投放到不同类型的房地产开发项目上。可投资建造不同收入层次居民所需的不同类型住宅、写字楼、商店和娱乐场等，以减少未来收益的不确定性。因为各种不同类型房地产的开发风险大小不一，收益高低相应不同。一般而言，开发项目收益率相对较高的风险大，开发项目收益率相对较低的风险小。如果资金分别投入到不同的房地产开发项目，整体开发风险就会降低，其实质就是用个别房地产开发的高收益去弥补个别低收益的房地产损失，最终获取一个较为平均的收益。房地产多样化投资的关键是如何合理地确定投入不同类型的房地产的资金比例，使得即可降低开发风险又可获取较高的收益率。

6、风险自留

风险自留是指由项目直接承担风险带来的任何后果，当然并不表示风险自留处于完全的被动。一般来说，当房地产企业采用风险自留方式时会有预备资金，当风险发生，这笔资金由于解决风险带来的不良后果；如果风险没有发生，这笔资金可移作他用。风险自留分为主动型和被动型，主动型是指房地产企业在风险发生前制定相关应急措施。被动型是指当风险发生后，接受风险后悔。

7、风险减轻

风险减轻是指减轻风险发生时或发生后的不良影响，一般用于风险损失发生概率较高且无法有效避免和转移的情况。例如在建筑中设施，消防报警和烟雾报警系统以及喷淋系统的目的就是，最大程度地控制火灾对于建筑的不良影响。

结语：

总而言之，随着我国实体经济的持续发展以及城市化进程的逐渐加快，当前房地产行业作为我国的朝阳产业正在受到各界的广泛重视，并且吸引了大量投资进入到房地产行业，由此房地产行业广泛发展，以地产项目为依托的房地产建设正在受到更多人的关注，在这个过程当中，房地产项目的风险控制应该受到更多的职业经理人和投资人的重视。