商业房地产评估中的常见问题及解决措施

文/郑玺 杭州天平房地产评估有限公司 浙江杭州 310016

1、商业房地产评估问题

1.1 估价结果准确性、客观性不强

相较于住宅、写字楼、工业房地产，商业房地产估价结果的准确性较低，甚至说该类房地产其评估结果与客观价值的偏离程度往往是最大的，也是最容出现偏差的。估价师未能准确判断估价对象客观价值，增加了估价报告使用人在经济活动中的各种风险，也增加了估价师及估价机构的执业风险。目前行业中已多起出现房地产估价机构因估价结果失实而遭法院追责的案例，轻者罚款、重者坐牢。

1.1 市场环境不规范

随着经济建设不断推进，国内商业房地产市场评估环境缺乏规范性，主要体现在下列几点：首先，房地产评估要多次和当地政府部门开展业务交流。大多数评估机构为了提高业务量，获取个更多效益，他们会和当地政府部门及工作人员搭建好的合作关系。在此患者中，多数房地产评估人员会通过一系列手段达实现目标。其次，房地产评估行业不断迈进，在某种程度上增加了评估机构和评估行业的人员数量，各个机构开启了业务竞争模式，使得市场环境不规范性越发严重。

1.2 从业人员综合素质较差

从事商业房地产评估人员数量非常多，很多评估机构在招聘过程中所设门槛不同，使得当前商业房地产评估人员综合素质相对较差。实际上，房地产评估行业对每一位员工的素质素养要求极高。只有从业人员的专业基础够深，才能更好的评估用户固定资产。

1.3 法律体系不完整

长期以来限制房地产评估行业前进的重要原因是当前法律体系不完整。现如今我国推出了《中华人民共和国城市房地产管理法》，此项法律中的条例主要针对的是整个房地产行业，和房地产评估有关的规定少之又少。所以，房地产评估行业拟定了很多章程体系，皆是在评价其行为，推动商业房地产的可持续发展。但是因为区域不同市场发展形势也不同，行业规范与房地产评估市场难以相容，使得每个区域有自己的行业准则。行业规定不受法律保护，让一些人在评估过程中钻了空子，当自身利益和行业规范有所冲突时，不能按照相关规定执行。

1.4 不正当竞争现象严重

就目前来看，房地产市场已经趋于一个上升的发展趋势。现如今国内商业房地产评估中常常出现不正当竞争现象，导致委托方不得不在评估业务阶段对人员及机构工作加以限制，从而降低了评估工作的公平性、客观性和自主性。例如一些人员为了自身效益常常在商业房地产拆迁进行补偿时拉拢委托方，并出现给房地产估价师贿赂情况，这件事严重影响了估价人员的审视和决策。另一方面，因为国内所构建的评估机构准入制度标准非常低，增加了评估机构数量，各个评估机构之间存在的不正当竞争现象日益严重，完全与评估行业原则背道而驰，加剧了行业风险。所以商业房地产评估风险是限制行业发展的主要因素。

2、商业房地产评估中问题缘由

2.1 房地产估价师未尽职调查

由于商业房地产类型多、经营模式多样，同时市场信息不透明，市场虚假信息繁多。部分房地产估价师在评估商业房地产时，未满足客户价格及进度需求，往往未对估价对象房地产及类似房地产进行充分分析，对调查取得市场信息也未进行充分甄别、筛选。简单的依据有限的资料数据进行测算得上结论出具报告。例如某商业项目售价4万/平方米，开发商包租5年，开发商约定前三年回报率分别为5%、6%、7%三年后租金收益二八分成。前三年租金收益直接抵扣房款，则购房这实际支付的房屋单价为4×（1-5%-6%-7%）＝3.28万/平方米。该类信息往往需要充分调查才能了解获取，房地产估价师在评估时若未充分调查直接以开发商对外公示的售价为依据则会造成估价结果严重高估。

2.2 评估管理体制不合理

首先，缺少完整的机构管理体制。尽管能够自行挑选合作人制与有限责任公司制，然而为了使出资人得连带责任有所减轻，在实际生活中有限责任公司制在众多商业房地产评估机构中应用广泛。基于此，便不能保护委托人合法权益，增加其连带责任。其次，行业管理体制尚不完整。在商业房地产评估行业中“政府主管、协会自律管理”是其核心管理模式。身为非自发性的行业自律，以政府推动为基准，所取得的效果不是很理想，导致国内评估市场极其混乱。

2.3 准入门槛低

法律法规不太完整，没有构成合理、完善的人才培育、引入和晋级体系。让很多不是从事此项专业的人和资历尚浅的人都能参与到商业房地产评估中，降低其缜密性与合理性，完全不理会职业道德规范。另一方面，房地产评估师资格考试制度的注册级别仅有一个，不能完全展现评估师的自身水平与工作经验，还有一些评估师放弃了学习深造的机会。

3、商业房地产评估问题的解决措施

3.1 加大监督管理力度

商业房地产评估屡次出现违法行为的根本原因是缺少管理，对此需加大监督管理力度。统一试行评估机制，避免内幕交易的发生；转变监管机制，注重行业协会监管工作，帮助政府完整引导任务。增设投诉窗口，实时监督房地产估价人员行为。

3.2 定期组织人员培训

房地产估价的专业性非常强，因此格外注重员工专业素质。房地产评估人员要具备厚实的理论基础，掌握公允价值。若碰到突发情况，应结合工作经验和专业性作出精准判断。在日常工作中，评估人员要虚心学习，积攒经验，提升自身专业水平。

3.3 构建完整的法律体系

为了更好的规范房地产评估人员在工作中的行为准则，要对现有法律进行调整。在调整过程中需注意两点：统一行业标准，改良现有行业标准，明确房地产评估标准；提高职业道德要求，增加房地产评估人员的违法成本。

结语：

综上所述，随着市场经济的飞速发展，在某种程度上加快了商业房地产行业的发展进程。在房地产市场中商业房地产是其核心要素，合理的评估将直接影响社会主义市场经济的可持续发展，并在商业房地产经济标准化与平稳化发展中起到至关重要的作用。商业房地产评估项目属于一项创新产业，发展趋势十分良好。尽管现在处在发展阶段，问题较多，但依照我国现状制定合适的解决措施，使商业房地产评估越来越成熟。