房地产公司财务风险管理研究

2019-02-01杨淑红济宁盛泰房地产开发有限公司山东济宁272100

中国房地产业 2019年9期

文/杨淑红济宁盛泰房地产开发有限公司山东济宁 272100

近年来，受到经济转型加快的影响以及国家对于房地产行业领域宏观调控力度的加大，尤其是土地政策、限购限贷政策以及财政政策等的密集调整出台，房地产行业领域经营发展面临着更加复杂更加严峻的形势，出现财务风险的概率也更大。基于这种形势，对于房地产公司来说，应该全面深入的分析房地产公司可能出现的财务风险问题，科学的建立财务风险应对控制策略，以有效防范财务风险问题发生，促进房地产公司的长远稳定发展。

1、房地产公司经营发展中面临的主要财务风险及其成因分析

第一，政策风险问题。对于房地产公司来说，政策风险主要是国家对于房地产行业领域出台实施的各项宏观经济调控政策，这些政策可能对房地产行业发展带来的风险问题。特别是在我国供给侧结构性改革深入推进的背景下，房地产行业加快去库存，整个房地产行业增速得到有效控制，在全国范围内都出现了房地产投资增速、商品房销售面积以及房地产行业盈利水平下降的问题。

第二，筹资风险问题。筹资风险问题主要是房地产公司由于无法及时筹集公司经营活动所需资金，或者是房地产公司资本结构不合理，再或者是房地产公司的到期债务无法偿还本息的等，造成房地产公司出现财务风险问题。由于房地产公司项目开发建设所需资金规模非常大，在整个项目开发建设过程中面临着非常大的资金需求，当筹资活动产生的债务超过一定额度时，容易造成房地产公司出现财务风险问题。

第三，投资风险问题。投资风险主要是由于房地产公司把大量的资金用于开发建设项目周期相对较长的房地产项目，由于各种不确定性因素或者是不可控因素等，造成了房地产公司的投资收益难以达到预期目标。具体来说，造成房地产公司出现财务风险问题，有的是因为筹集资金不到位或者是资金链断裂造成了投资活动难以按照预期完成，有的是因为房地产公司的筹集资金成本过高降低了投资收益率，有的则是因为项目投资没有进行合理规划造成了投资结构失衡，还有的是因为投资决策失误造成财务风险。

第四，营运风险问题。营运风险主要是指房地产公司在经营活动开展过程中，尤其是房地产公司项目建设开发阶段，由于战略选择不当、经营模式不够优化、房地产产品定位不够准确等一系列的经营决策失误问题，造成房地产公司出现营运风险问题。由于房地产公司是典型的资金密集型企业，房地产公司的投资规模相对较大、房地产项目的开发建设周期较长、变现能力相对较低、产业链条相对较广等一系列的因素，因此这也决定了房地产公司面临更大的营运风险问题。

2、房地产公司财务风险管理优化策略

优化财务风险管控体系，全面增强房地产公司的财务风险防范能力，应该结合房地产行业实际特点，在财务风险预警以及财务管理活动的组织实施方面探索相应措施，重点应该在以下几方面进行完善：

（1）建立系统完善的房地产公司财务风险预警机制。为了有效防范房地产公司财务风险问题的发生，应该根据房地产公司经营活动的实际情况，建立完善房地产公司财务风险预警机制。为了增强房地产公司财务风险预警的准确性，关键是应该合理的选择财务风险预警指标。主要是选择流动比率、速动比率、资产负债率、长期负债比率等作为筹资风险评价指标；选择总资产净利率、净资产收益率、成本费用利润率等作为投资风险评价指标；选择存货周转率、流动资产周转率、总资产周转率等营运风险评价指标。在确定财务风险评价指标以后，采取层次分析法或者是功效系数法等，建立财务风险分析模型对财务风险进行整体评价。

（2）加强对房地产公司筹资活动的有效控制。降低房地产公司的筹资风险，关键应该规范房地产公司的筹资活动。首先，应该进一步优化房地产公司的筹资结构，按照不同地区的经济环境，综合考虑财务杠杆优势，合理控制债务比率，确保资产负债率的科学性，以规避房地产公司的筹资风险问题。其次，应该积极探索多元化筹资的方式，综合运用银行贷款、发行债券、信托融资、股权质押融资、项目融资等多种方式，不断提高房地产公司的融资能力，并进一步降低房地产公司的筹资成本，减少房地产公司的筹资风险问题。

（3）完善房地产公司投资活动的科学管理。在房地产公司投资活动的管理方面，首先应该强化对房地产公司投资项目可行性的分析，尤其是准确的把握房地产公司的市场需求，选择可以实现房地产公司获得最大利润的项目，并综合考虑降低房地产公司的销售风险，避免房地产公司由于大量存货造成财务风险问题。其次，在房地产公司投资管理方面还应该注重做好组合投资，通过多元化的投资策略，积极应对房地产公司的投资风险，对财务风险进行规避。

（4）加大房地产公司营运活动的管控力度。有效防范房地产公司财务风险问题的发生，还应该加大对房地产公司营运活动的控制管理。首先，应该进一步加强房地产公司的应收账款管理，尽可能的加快房地产公司的内部资金流动，提高房地产公司的应收账款周转率，减少坏账呆账等造成的财务损失，促进实现房地产公司营运资金的良好循环。其次，应该强化房地产公司的预算管理，在公司内部建立全面预算管理体系，以预算管理的模式对房地产公司的经营活动进行规划控制，并强化成本费用控制管理，促进提高房地产公司的营运能力，避免财务风险问题的发生。