房地产财务成本管理问题及完善策略探究

文/张超飞 深圳市金安城房地产开发有限公司 广东深圳 518000

房地产行业与其他任何行业一样，其利润终将由暴利进入微利时代。由于我国社会经济处于新常态，房地产业快速发展，房地产市场因势变化，未来我国将不遗余力地建设保障房，这种大规模经济适用房的筹建将给房地产企业带来前所未有的冲击，房地产企业将面临新的挑战，其成本管控水平决定了企业利润的空间。企业成本管控过程中会出现很多棘手的问题，这些问题严重制约房地产企业持续发展，因此，房地产企业应该加强财务成本管理。

1、房地产财务成本管控要点

房地产工程运营周期长，其成本控制不好就会造成资金流动困难，严重制约房地产事业的发展。其成本管控涉及的环节比较多，怎样才能有效地管好成本。我们需要做到以下四个方面的工作，一是管控目标成本。房地产项目目标成本复杂多变，在管控中，需要根据实际情况确定某一版本的目标成本作为范本，且分解成多个责任单元，分团队、分阶段进行核算，并以其为执行控制标准，预估其他阶段的成本版本，超过范本成本控制线需重新上报成本管理委员会评审，重新评估房地产项目的成本；二是管控合同。房地产合同是以合约规划为依据，在合同签订中存在很多不确定因素，他们均将导致建设项目动态成本增加，在这个过程中，结合实际情况布设成本警戒线，一旦成本超预警线，就会发出警示信息，严重超标，合同双方合作停止，需重新进行成本预测，直到双方满意且在预警线之下才予以签订；三是管控付款。合同签订后，工程款的结算也需制定计划。合同应付款项应严格按照流程来，先编制月度合同付款资金计划，再上交高级别的审批部门，审批通过，才允许支付未付款项，数目超大额的逾期未付款应该审核更严谨，给予高度重视，确保资金流动正常，减少不必要的费用消耗；四是管控动态成本。房地产企业内部应建立分级控制体系，构建成本预警与跳闸管理机制，采取定期回顾、分级管控、实时汇报、动态监控等措施与方案来调控动态成本，确保成本可控，避免造成成本超标。

2、房地产财务成本管理方法

房地产企业一直在寻求管理和控制成本的方法，具体管理方法有如下几种。一是目标成本法。这方法可以提供不同阶段成本估算的依据，房地产企业据此来制定开发项目的成本计划，其具备有效地降低和控制成本。二是“例外”管理方法。在房地产开发项目中会出现一些不经常出现的状况，这时例外管理方法就显得尤为重要，充分利用此方法，可以提高成本管理的效率。三是价值链分析法。这一方法可以使房地产企业审视项目全过程，从开发价值链全部活动入手，对影响开发成本的因素进行分析，并从中找出在那一阶段可以降低成本。四是生命周期成本法。这方法能促使房地产开发企业关注开发总成本、分阶段成本，从而精确地控制项目成本。

3、房地产财务成本管理现状

现阶段，很多房地产开发企业财务成本管理现状不容乐观，管理问题那是层出不穷，概括的说，有以下四个方面的问题，一是成本管理意识薄弱。由于房地产开发周期相对较长、产品地理位置相对固定、人员流动性大，成本管理人员往往未及时更新项目成本信息，事后核算，这种静态的成本管理方法会给成本管理带来成本记录不全、利润预测不准确等问题，导致项目成本管理失控。第二，缺乏完整成本管理控制体系。许多房地产开发企业成本管理依然是粗放型的，往往为了赶工期、抢市场，缺乏规划，成本计划不完整，成本管理目标不明确，不重视成本预测、决策，忽视企业发展战略，做起事来没有章法可言，走一步算一步，导致成本管理滞后，很难建立完整的成本管理系统；第三，资金流统计不精确。房地产成本管理工作比较薄弱，很多时候由于各类财务数据每天都在不停地变化，成本管理部门对这些数据的采集与控制比较懈怠，基本上采用事后控制，再加上财务成本数据计算繁琐，往往辛苦计算好的数据实际上已经过时了，以致财务数据的准确性难以保证；第四，责任成本制度未落实。房地产企业成本未引入管理思想，其成本与责任不挂钩，往往在建设中出现成本增加的问题，始终无法找到相关责任人查明原因，也就无法从根源上控制成本，以致成本持续不降。

4、房地产财务成本管理建议

一是强化市场竞争意识，树立成本管理理念。要加强房地产企业职工的思想教育，宣传房地产市场竞争的激烈程度、成本与利润、企业未来发展等方面的知识，让员工了解成本管理的重要性，并将成本管理理念融入日常建设工作中，这样才能降低建设成本，提高房地产经济效益。

二是抓好成本预测、决策。房地产企业应根据往年的历史数据和实际经济水平，对当前和未来的房地产活动、业绩和数据进行科学估测。首先，要正确测算房地产投资、成本费用、利润、现金流等指标，以确定成本目标和投资方向。其次，要根据各项定额指标按期编制资金计划，将房地产开发企业整体目标分解到建设项目的各个阶段和部门中去。最后，通过指标分解，层层落实责任制，以保证各项指标顺利完成。

三是构建完善的成本管理制度。结合企业实际建立房地产成本控制标准责任书，充分调动各部门职工的积极性，让他们经常不断地监控实际成本，一旦偏离目标，就能及时采取纠偏措施，实现对项目成本的动态控制。

四是加强组织管理。房地产开发企业成本管理涉及面广，单靠一个部门是不能完成的，应该加强各部门间的相互协作，理顺成本责任关系，奖罚分明，形成成本控制的有机整体，使企业成本得到有效控制。

五是依靠科技降低成本。要想有效降低房地产成本，必须认真开展技术革新，提高企业科技含量，一方面对建设设备进行技术改造，提高建设效率，降低人力成本。另一方面采用新建设工艺技术，缩短工期，有效地降低成本，提高企业经济效益。

总结：

要做好房地产财务成本管理，必须要熟悉其管控要点，之后才能有的放矢，用合理可行的方法去管理房地产财务成本。面对房地产成本管理中出现的成本管理意识薄弱、缺乏完整成本管理控制体系、资金流统计不精确、责任成本制度未落实等问题，可以采取强化市场竞争意识，树立成本管理观念、抓好成本预测决策、构建完善的成本管理制度、加强组织管理、依靠科技降低成本等一系列措施来解决。总之，针对房地产财务成本，应该加强管理，实现房地产成本全生命周期管理控制，从而促进房地产行业健康发展。