不动产统一登记的难点与相关建议

文/韩晓宁 山东单县自然资源和规划局 山东单县 274300

2007年，《物权法》 的颁布标志着我国不动产登记制度的正式确立。2014年，国务院颁布的《不动产登记暂行条例》把我国不动产登记带领进了统一登记的新时期。自实施不动产统一登记以来，各地区以往分散登记引发的历史遗留问题逐渐凸显。我国政府高度重视不动产登记，并通过一系列政策措施推动不动产登记工作走向统一登记的正轨。

1、我国不动产统一登记现状

早在民国时期我国就开始实施不动产登记制度，当时的不动产登记制度主要服务于土地私有制。新中国成立后，不动产登记制度也曾实施过一段时间，后来由于政治原因中断了。2007年颁布的《物权法》中专门对不动产登记制度做出了相应的规定，并确立了不动产登记的基本机构。2014年国务院针对不动产登记机构与登记依据、信息平台不协调、不统一的问题颁布了《不动产登记暂行条例》，但由于没有制定细化的配套制度，因此实施效果并不理想。比如，土地、矿业、渔业等各机构都有专门的部门负责不动产登记。过于分散的登记既不利于体现政府的公信力，也难以保证资料的系统性和完整性，工作质量难以保障。

2、不动产统一登记难点分析

2.1 体系与制度问题

在实际运行过程中，由于不动产登记管理制度不完善、权利界限模糊，各部门出于自身利益考虑没有严格依照相关的规范实施管理，依然采用分管模式。这种各自为营的做法严重破坏了不动产统一登记制度的正常运行。在实际的不动产登记中，很可能出现重新登记或权属纠纷问题，给当事人带来不必要的麻烦和损失。因此，不动产统一登记要解决的重点和难点即进一步完善管理体系和制度。

2.2 人员素质问题

当前不动产登记面临的工作形势越来越复杂，但相关部门并没有建立与之相对应的不动产登记人员选拔机制。不动产登记人员素质参差不齐，非专业人员比例较大。在实际的登记工作中，错误登记、延迟登记、遗失登记资料等问题屡见不鲜，难以保障整体的登记工作效率。总体而言，当前不动产登记人员的专业知识和业务水平满足不了统一登记的要求，甚至在很大程度上阻碍了不动产统一登记工作的开展。

2.3 登记技术问题

相比而言，我国房屋登记与土地登记管理体系比较完善，而海域登记和林域登记管理体系由于缺乏有效的技术支撑，仍存在不少的漏洞和问题，严重影响到不动产统一登记工作的推进。这就要求相关部门从技术层面入手，加强对物联网技术、GIS技术及其它先进技术的应用，从整体上提升不动产统一登记的技术水平。尤其是海域登记和林域登记管理体系，可以在吸收和借鉴前两个管理体系成功经验的基础上，加强新技术的应用，为提高不动产统一登记工作效率提供完善的技术支撑。

3、不动产统一登记发展方向与对策建议

3.1 法律健全化

国际范围内针对不动产登记都制定了明确的法律体系和实施细则，为推进不动产统一登记提供有效的法律依据。我国不动产统一登记可以借鉴其他国家的做法，从法律层面入手，进一步健全不动产统一登记法律体系，统一不动产统一登记的法律依据。比如，关于不动产统一登记的机构职权、具体的登记程序、登记责任等，都要制定细化的法律条文，从根本上规避国务院与地方政府不动产统一登记工作的冲突。

3.2 登记专业化

专业化是不动产统一登记工作发展的必然趋势。具体而言，登记专业化包含两个层面内容：一是人员专业化。应从大局出发，提高登记人员的入职门槛，并建立完善的选拔和考核机制，定期对登记人员进行考核、培训。加强对工作人员业务知识和专业技能的培训，使之更好地适应新时期新要求。同时，注重提升登记人员的个人素质，培养其强大的心理和应付突发、紧急事件的能力。二是机构专业化。设立专门的不动产登记部门，对不动产统一登记工作进行集中管理，避免各部门分散登记产生的各种问题。

3.3 平台统一化

建立统一的信息系统和操作软件，实现国家、省、市、县四级对不动产登记信息的互通共享。有关部门要对现有的管理平台做出综合性分析，采纳当事人意见，进一步优化管理平台，保证平台的高效运转和科学利用。笔者认为，平台统一化的前提是实现登记信息的“完整、一致和规范”，登记机构可以建立完善的不动产登记数据库，对现有的分散的登记信息进行整合，实现空间参考的一致性和历史信息的完整性，彻底解决以往登记信息不齐全、不规范的问题。需要强调的是，管理平台的优化应是一个持续的、长效的过程，有关部门应动态关注管理平台的运行情况，一旦发现状况，及时采取补救措施，促使不动产统一登记平台更加科学化、统一化。

3.4 查询便捷化

建立面向大众的不动产信息查询平台是未来不动产信息统一工作发展的必然趋势。《不动产登记暂行条例》中明确提出不动产统一登记工作要方便企业、方便群众，减轻当事人负担。这是不动产统一登记工作面临的新要求，登记机构应立足于为相关部门及广大民众提供更便捷的查询服务，实现对相关权利人合法权益的有效保护。比如，可以利用云技术提供统一的查询检索工具，支持广大民众通过登记信息、属性字段等多种方式快速查询所需不动产信息，同时也满足相关部门的查询、分析、决策等各方面需求。

结语：

针对以往不动产分散统计登记的疑难和问题，各地区都制定了有针对性的解决措施，力争排除历史遗留问题。未来的不动产统一登记应互相借鉴、总结经验，从体系、法律、技术、人才等各个方面多管齐下，以登记流程规范、登记系统便民为出发点，进一步推动不动产统一工作的科学化、有序化。这就要求不动产登记人员明确自身职责，不断提高自身的专业知识和业务水平，用自身专业成长的一小步推进不动产统一登记工作的大进步。