论环境因素对房地产估价的影响

文/杨晓东 四川蜀江房地产评估事务所有限责任公司 四川江油 621700

1、环境因素概述

环境，是围绕着人们生产和生活所在地区的外部条件，是人类赖以生存和发展的外部世界；环境因素，是指对环境有影响导致其发生变化的一系列相关因素；环境因素分析，是指通过一些手段，如实地勘察、调研评估、沙盘模拟等，将事物周围情况与环境相关联的要素分析出来，以达到某种分析目的，确定其影响并提出相应的解决办法，最终完成环境评估价值的工作。影响房地产价值的环境因素，狭义上来说，是影响房地产价格的能看得到的周边环境因素；从广义上来说，即对房地产价值有影响作用并可以导致其价格发生变化的房地产周围的所有环境变化因素，主要包括地理环境、生态环境、社会文化环境、经济环境等。

2、环境因素对房地产价值的影响分析

2.1 环境因素影响房地产价值的相对性

对于一个给定的市场区域，地形特征会对房地产价值产生正面的或负面的影响。如果市场区域周边存在湖泊、河流、海湾或者山丘，则该地区具有景观优势。在多山区域，一座山丘没有什么价值，但是在一个以平原为主的地区，地形较高或者树木茂密的部分会增加房地产价值。一条有可能发生严重洪水的河流会导致河岸的房地产价值下降。在大多数市政区域，燃气、电力、供水、电话、电视以及降雨和排污下水道对于可接受的居住水平是必需的。[1]在市场区域内以上任何一项服务的缺失都将造成房地产价值的贬损。在大多数地区，光缆线路并非是必需的设施，但是光缆作为一种便利设施正变得越来越重要。各种设施的可获得性同样影响该区域的发展和开发方向和进度。

2.2 环境因素影响房地产价值的双重性

外部性原则认为外界因素对房地产价值的影响可以是积极的也可以是消极的，表现为正的外部性或负的外部性。工业房地产与居住区的接近使企业位于工人方便上下班的位置，但是居住性房地产市场会因为接近潜在的危险物质而受到负面的影响。如果紧靠城市水体景观建设高层建筑，会在建筑物后面的相当范围内产生景观屏蔽，从而对周边房地产产生巨大的减值效应。有时候一条河流、湖泊或者公园会成为住宅区与商业或者工业的缓冲地带。商业或者制造企业造成的过量的交通、烟雾、尘土或者噪音会使得相邻的房地产的住宅房地产价值的减损。

3、当前房地产估价中环境影响评估的现状

对房地产价值进行环境影响评估，我国没有特别明确的技术规定和操作规程。在国家质量技术监督局和中华人民共和国建设部联合发布的《房地产估价规范》（1999年2月12日）的第四部分第五条规定：“估价人员必须到估价对象现场，亲身感受估价对象的位置、周围环境、景观的优劣，对估价对象及其周围环境或临路状况进行拍照等。”从这条规定可以看出，估价规范对估价人员到现场查勘的内容进行了规定，但对“周围环境”的内涵没有进一步解释，只是要求估价师对估价标的周围环境进行拍照，亲身感受估价对象的周围环境和景观的优劣，形成估价师对估价对象的主观判断。多数估价报告和估价师没有对不动产标的物周围污染物和污染源进行查勘，在估价报告中也不包括环境污染对不动产价值影响的测算和消除污染物的影响而应该花费的成本预测。

4、影响房地产评估的主要环境安全要素

4.1 建筑安全要素

建筑物在建设完成之后，则很难对其进行修补与矫正，合理的建筑物设计及建造的质量，能够为人们的生命财产安全提供重要保证；相反，豆腐渣工程则无法保证人们的生命财产安全。其中，屋顶与外墙可以形成一个较为封闭的空间，能够起到良好的防水、保温、隔音的作用，而门窗、台阶及雨棚等则可以为房屋的采光、透风提供更多的便利，因此估价师在对房屋进行评估时，应加强对墙柱力学设计合理性进行全面地重点考察，估价师应针对出现的房屋剥落、裂缝及钢筋生锈等状况，全面地分析受力的状况，从而保证墙柱具有较好的承载力。此外，估价师应高度地重视楼面出现的裂缝、起砂及空鼓等现象，重视木板地面出现的腐朽、松动及油漆老化等状况，从而对房屋做出准确的房地产估价。

4.2 消防安全要素

房地产一般都会安装消防通道，为降低火灾所产生的影响做好准备。因此，估价师在对电梯公寓及办公楼进行评估时，应对楼道的宽度进行仔细地检查，要求楼道能够满足消防紧急通道的要求，不可以在楼道中堆放较多的木、纸、棉织品等，降低火灾发生的可能性。此外，要严格地检查消防设施消火栓等，在一些国家内，在居住用户的阳台上会设置一条可以直接到达地面的逃生绳。

4.3 环境污染要素

环境要素包括多个层面的内容，分别是大气环境、水环境及土壤环境等，自然环境是人们赖以生存的基础，然而在经济快速发展的过程中，出现各种环境污染问题，例如：噪声污染、化学污染、固定废弃物污染、空气污染以及土壤污染等，给自然界造成较大的损害，危及人们的日常生活、工作与学习，因此估价师在对房地产进行评估时，应充分地考虑上述几点关键要素。

结语：

综上所述，随着城市化与工业化进程的加快，人们的生活水平逐渐提高，在这种发展背景之下，人们对住房提出越来越高的要求，不仅考虑周边交通、商圈等因素，更会考虑房屋周边的环境状况。随着人们的环保意识增强，对房屋的环境绿化程度及居住舒适度提出较高要求，因此在影响房屋价值的各种因素之中，环境因素成为关键要素，在对房产进行评估的过程之中，应对房屋进行全面的考虑，促进房地产评估走向规范化的轨道。