试论房地产金融发展的风险与对策

2019-02-01刘小坤东营市房产交易中心山东东营257091

中国房地产业 2019年15期

文/刘小坤东营市房产交易中心山东东营 257091

1、我国房地产金融发展现状

1.1 银行贷款是房地产开发企业融资的主要渠道

我国房地产行业的融资主要依赖于商业银行，房地产企业通过银行贷款取得开发建设资金几乎成为其唯一融资渠道[1]。一方面，在房地产业进行开发、经营、销售的过程中，银行信贷资金几乎介入全部的流程，可说没有银行信贷资金的支持，房地产行业就无法正常运转。另一方面，商业银行普遍将房地产信贷作为一种＂优质产品＂，并把它作为银行重点业务发展，因此房地产贷款总额化及占总贷款比例逐年増加。

1.2 房地产贷款规模增长迅速

最近几年，商业银行等机构开始大力扶持房地产业，不断扩大了支持的范围，我国房地产贷款规模得到了显著发展，房地产贷款占金融机构贷款总额的比重也越来越大，立足于我国现阶段居民的消费情况而言，我国诸多居民购买住房均是借助向银行申请住房抵押贷款，在最近几年房价的持续升高下，个人住房贷款的数额增长速度也很快。

1.3 房地产金融创新展现出新动力

为了确保房地产市场的稳定运行，促进资金融通效率的提高，国家政府、各信托机构和各银行不断加强了和房地产业务业管的金融创新力度，各种创新业务的开展，有效促进了我国房地产业务和金融业的稳定发展，为房地产提供了新的融资平台，为房地产业的繁荣提供了动力，特别是在银行信贷不断收紧的情况下，信托业务得到了显著发展，为房地产融资开辟了新渠道，尽管信托融资仍有诸多问题存在，但不断完善的信托法律制度和相关的监管体系，信托业务势必会得到新发展，在金融市场位居首位。

2、房地产金融风险产生的具体原因

2.1 房地产企业融资结构不合理

目前，我国房地产金融市场还非常不完善，主要表现为其融资方式以银行贷款为主，房地产开发企业对银行贷款有很大的依赖性[2]。完善的房地产金融体系，除了银行贷款之外，还应包括房地产融资证券化、房地产投资信托、住房抵押贷款证券化等多种融资模式。但是在我国，高达 70%左右的土地购置资金和房地产开发资金都直接或间接来自银行贷款。房地产开发企业的资金不能收回，其还款能力也会大大下降，这种风险最终会转嫁给银行，形成银行的房地产金融风险。

2.2 商业银行操作不规范

操作风险是指商业银行由于业务操作不规范，或业务流程不合理，在对贷款进行受理、审批以及贷后管理过程中审查或管理疏忽，而导致银行资产遭受损失的可能性[3]。

2.3 房地产金融法律体系不完善导致风险增加

当前我国房地产金融呈现出的各类问题，在一定程度上是因为房地产金融相关法律体系不健全。首先，房地产金融法律法规体系不完备，一些房地产金融市场急需的《投资信贷法》、《外汇法》和《存款保险法》等法律法规还没有健全；其次，房地产金融法律法规彼此不协调，且时效性和更新度也存在不足。

2.4 缺乏房地产金融创新产品

目前我国金融市场创新不足、体系不健全，房地产金融市场深度仅限于一级市场，而房地产投资基金、个人住房抵押支持的证券、抵押担保证券等处于二级市场的金融产品，少之又少。

3、房地产金融风险的防范对策

3.1 拓展多元化的房地产融资渠道

现阶段我国房地产行业融资主要是以银行借贷为渠道，这样的行为既把风险都转移到了银行，同时也会阻碍我国房地产行业的健康稳定发展。所以我国房地产公司应积极将二级市场上的融资渠道拓宽，对房地产金融产品予以创新，借助促进公司信誉的增强把更多的资金吸引进来，要进一步强化房地产金融市场上的发展和创新，借助紧密联系房地产和金融行业将房地产行业的融资渠道拓宽。这既可以促进房地产企业自身的长远健康发展，同时对我国房地产金融行业的不断发展极为有利。

3.2 重视房地产金融市场的法制建设

一是要完善现有的与房地产金融相关的法律和法规，例如在《商业银行法》、《建筑法》、《公司法》等法律中增加有关房地产金融的条例；二是为了加强对金融机构的监管，出台专门监管金融机构房地产金融业务的法律和法规，从根本上确定房地产金融的法律地位；三是要制定专门规范房地产开发企业以及个人购房者贷款行为的法律。四是要进一步修改和完善《担保法》、《保险法》，并出台专门的《住房抵押贷款管理办法》，以完善房地产金融领域的担保体制。

3.3 建立房地产金融风险预警监测体系

首先，建立统一和完善的房地产金融监管体系，由银监会、发改委、建设、审计等部门和各大银行组成，研究制定保证我国房地产金融稳定性的操作方针和监管措施，加强对房地产金融的管控力度；其次，吸收国外成熟经验，建立一套操作性强、灵敏度高的风险预警机制，根据房地产市场变化和经济形势和房地产信贷总量和结构，预测可能出现的金融风险，进长期的动态监控，及时发出警报，提前预防房地产金融风险，为可能出现的各种风险做好准备。