探析国有土地上房屋征收的“公平、合理”补偿

2019-02-01张杨重庆市璧山区房屋征收中心重庆402760

中国房地产业 2019年17期

文/张杨重庆市璧山区房屋征收中心重庆 402760

在我国的理论界中，对于“公平、合理”补偿的定义依然存在分歧。对于现行法而言，虽然已经实现了对原则性的规定，但是相应的配套制度较为缺乏，一定程度上会影响“公平、合理”补偿的发展。结合《民法总则》可知，其对国有土地上房屋征收的补偿进行了定义，即“公平、合理”补偿属于一种特定的市场补偿。对此，笔者对补偿的范围、程序进行如下分析。

1、国有土地上房屋征收的“公平、合理”补偿的范围

1.1 对直接损失的补偿

国有土地上房屋征收所包含的直接损失，主要涉及构筑物、被征收房屋和空地的市场价值以及负担补偿（搬迁、临时安置等）、其他财产损失（停产停业损失等）三方面。例如：构筑物、被征收房屋和空地的市场价值的评估时点为征收决定公告之日。但在实际征收的过程中，常常会出现一些特殊情况，如在征收过程中出现行政诉讼、行政复议或者人民法院审查征收主体申请强制执行要件时，认为征收程序存在瑕疵，需变动或重新制定补偿条款等。由于此种情况耗时较长，在房地产市场波动剧烈的情况下，征收决定公告之日与变动或重新制定补偿条款时的房地产市场价值差距明显，使得评估时点很难把握。对于这一问题，可以结合延迟征收时所体现出来的不法性，解决时间点选择的难题。

首先，如果征收行为不存在程序瑕疵，则需要将征收公告时刻作为评估时点；其次，如果因为程序瑕疵导致延期征收，并且需要变动或重新制定补偿条款，那么为了实现对征收人权益的保护，可以对前后的市价进行比价，以较高的价格作为标准。此种方式，不仅能够对主体的权益进行保护，还可以避免发生被征收方随意要价的现象。除此之外，还应该充分考虑负担补偿、其他财产损失补偿等因素，实现各方权益的有效维护，彰显“公平、合理”补偿的优势。在这一前提下，能够避免征收主体、被征收方出现矛盾问题，促进国有土地上房屋征收工作稳定进行[1]。

1.2 对主观价值的补偿

主观价值从学术上讲就是效用价值，从某种意义上分析，主观价值并不能获得有效补偿。但是在不同国家地区，对于主观价值的补偿均有所突破。例如：韩国、日本的相关法律中虽然没有规定对主观价值的补偿，但是大部分学者却认为国有土地上房屋征收，应该结合实际情况提供补偿。在美国，虽然法律中坚持运用“公平、合理”补偿，但是与主观价值补偿相关的提议、主张越来越多。在具有权威性、公平性、有效的法律基础上，为了可以提高财产权价值的具体化，应该将主观价值融入在标准补偿之中。

我国《国有土地上房屋征收与补偿条例》没有对主观价值的补偿依据，不过在国有土地上房屋征收实践过程中存在这类情况，按照公平补偿的原则，也应存在被保护的必要。征收实践中，该类情况主要存在于特殊行业用房的征收，由于行业规定、产业布局定点等方面的原因，导致该类房屋在市场上存在普遍的溢价情况，但在征收补偿过程中不能得到有效体现。为了能够对主观价值的不可估价特点进行规避，不应该通过立法的方式进行硬性规定，而是应该从实际出发具体分析，通过相应的程序予以处理，其不会对国有土地上房屋征收，做出相对例外的规定，可以避免征收过程中的矛盾纠纷以及征收权的滥用等现象出现。

2、国有土地上房屋征收的“公平、合理”补偿的程序

2.1 协议补偿与自我评估

协议补偿即协议价购，在等价交换、平等协商的前提下，通过公开市场进行买卖并获取交易标。结合《征收补偿条例》的内容可知，征收的程序主要包含六步：（1）征收补偿方案论证，同时公开征求意见；（2）风险评估；（3）公开意见情况、修改情况；（4）公布征收决定；（5）对征收事项进行调查，并公布结果；（6）执行。由此可以发现，《征收补偿条例》程序规定严密，从实现征收房屋用于公益性建设项目的角度出发，不具备较强的灵活性，所以在征收之前执行协议有一定难度。

实际上，虽然国有土地上房屋征收具有较强的强制性，但是征收补偿毕竟是一种征收主体与被征收方达成补偿协议的过程，所以可以同时将协议补偿制度与征收同时开展进行。此种补偿方式并不表示一味满足被征收方的要求，而是最大程度上强化征收方自身的自主性。另外，在对协议补偿进行合理限制的前提下，还能够避免自我评估价格过高等问题。例如：规定国有土地上房屋征收的被征收对象以后，所有被征收对象均认可协议补偿原则和补偿方案，并在同一补偿条件下全部达成补偿协议后，协议补偿才能够生效，避免发生漫天要价的现象[2]。

2.2 补偿标准的司法认定

在新时期的发展中，国有土地上房屋征收的补偿具有“公平、合理”补偿的特点，在公平补偿和适当补偿方式中，逐渐倾向公平补偿，更加强调公共利益与个人利益在价值上的同等性。与传统的补偿方式相比，补偿标准有所调整，更加注重价值与市场的关系。对于此种现象，可以通过两种方法进行处理：（1）以统一补偿方案为基础，对住宅等特定类型的征收进行确定，并且规定以直接损失特定比例的奖励补助费用。（2）根据国有土地上房屋征收的实际情况，分项目制定更具针对性的补偿方案，同时采用司法的方式进行处理。

其中，第二种方式具有更加明显的优势，能够有效提高补偿标准的精准性、权威性。不过会在一定程度上增加司法部门的工作量。需要注意的是，扩大补偿范围属于福利国家经济发展产物，所以我国并不能对其制度进行直接借鉴。因此，在我国的补偿中更适合应用司法程序，实现对补偿标准的“官方”认定。运用这种方式，如果对征收工作采取司法救济，必然会增加法院的工作量。为了可以有效避免这一现象的出现，可以适当缩小国有土地上房屋征收补偿标准的范围，以此来调整“公平、合理”补偿方式，在维护多方权益的同时，还能够减少司法部门的工作量，为司法认定提供更多便利。