建筑工程管理在房地产项目建设中的运用浅析

2019-02-01李龙山东碧桂园房地产开发有限公司山东济南250000

中国房地产业 2019年19期

文/李龙山东碧桂园房地产开发有限公司山东济南 250000

建筑工程管理在城市房地产开发建设项目中的应用势在必行,要采取有效举措将其落实到位，保证项目建设整体质量和效率，推动我国房地产事业的发展。

1、房地产建设工程管理的重要性

房地产建设中的工程管理工作不仅可以保证项目实现科学化的管理，还能有效的控制项目的造价成本，让房地产企业实现最高的经济效益。通过工程管理工作的高效开展可以保证房地产项目提升建设效率，保证施工进度，促进房地产项目的平稳发展。此外，房地产项目作为地区GDP提升的重要途径，强化对项目的施工管理，促进建筑项目的高质量建设，对于地区经济建设具有重要意义。

房地产工程管理工作可以分为施工进度管理、质量和安全管理、成本管理、合同管理等多个环节，不同环节的高效管理都能对房地产管理工作效率的提升奠定坚实的基础。通过加强进度管理力度，可以有效保证房地产项目进度，给予不同工项充足的建设时间，保证建设质量，同样质量和安全管理的有效保证对工程进度的提升有极大的帮助。通过造价成本管理工作，可以有效降低资金投入，提升房地产企业的经济效益。最后的收尾工作是检验房地产项目质量的关键阶段，所以要对其进行严格的管理。

因此，在房地产项目的建设中，工程管理意义重大，必须要提起高度重视。

2、建筑工程管理在房地产项目建设中存在的问题

2.1 工程造价不合理

部分企业为了获得房地产开发施工的资格，在进行投资时具有盲目性，严重影响房地产行业的整体发展，对房地产项目质量造成安全隐患。一些施工方在进行投资时缺乏科学合理的工程报价，使施工后期出现资金短缺的情况，导致施工进展受到影响；还有一些施工方在财务管理工作中缺乏专业管理人才，成本管理意识缺失或者薄弱，导致施工成本远远超出预算，出现亏损。

2.2 缺乏有效的进度管理

影响施工进度的因素有很多。一方面，城市房地产项目的建设工期往往较短，很多施工企业盲目地加快施工进度。由于缺乏前期调研和准备，施工材料准备不齐、施工人员短缺，这些问题会随着施工的进行逐渐暴露出来,甚至会导致更大的安全隐患，最终拖延整体施工进程。另一方面，一些施工方处理施工问题的方式不科学、不合理，并未完全将问题从根源上解决掉，在项目的后续建设中仍会再次发生，影响项目的建设进度。

2.3 质量管理不到位

管理工作关键是控制施工质量，在施工质量、项目设计、地质勘察等方面存在主要联系，有效结合这部分工作至关重要。但是，房地产企业各个部门缺乏明确的分工，单独运行，不注意交流沟通，时常发生职责模糊，彼此推卸责任的问题，不能合理衔接各项工作，降低了解决问题的效率。一方面，过度看中经济利润，任意降低施工要求，甚至出现偷工减料的现象；另一方面，不能严格监督施工现场，应付处理验收工作，不能结合合理标准推进验收工作。

3、建筑工程管理在房地产项目建设中的运用

3.1 强化项目造价管理

在房地产项目建设管理工作体系内，造价管控工作中要对造价管理结构和细节予以监管，相关部门要聘请专业的工程造价人员对房地产项目进行造价评估，从而建立完整的资源配置机制，合理性分配资金，避免资源出现浪费。另外，要结合项目的整体情况践行完整的工程造价管理体系，保证工程项目造价管理工作的顺利开展，为房地产项目资金动态监督管理提供保障，减少资金流失造成的问题。值得一提的是，在项目造价管理工作开展的过程中，要整合项目质量监督、人员管理、进度管控等多元化因素，提升整体造价控制工作的实效性。

3.2 完善质量监管体系

提高房地产项目质量监管的有效性，需要建立完善的房地产项目质量监督管理机制，创新房地产项目的质量监督管理方法，采用综合化的方式进行房地产项目的质量监督管理。首先，应当成立专门的房地产质量监督管理部门，加强对具体工程环节的全面监管，重点发挥监理部门的质量监管作用。其次，形成有效的房地产项目的质量管理工作制度，形成有效的质量控制检验程序，并且监督各部门和施工人员履行具体的质量管理责任。第三，还要采用科学化监督方法，注重完善数据分析体系，借助BIM工程管理方法有效的分析建筑工程的数据分析，从而对建筑工程的整体质量进行预判，找出有效控制工程质量的方法。

3.3 有效控制进度管理

提高房屋建筑工程的整体质量，还要加强进度管理，注重控制房地产工程项目的施工进度，根据房地产项目的施工要求，合理的控制工期方案，明确施工的重难点任务，形成科学的施工工序，有效解决施工中的重难点问题，加强工程的整体管理，从而保证建筑工程的顺利有效施工。还要加强工程数据分析工作，找出潜在的工程风险隐患因素，从而提高工程管理的协调性，保证房地产工程项目有条不紊的顺利实施。

3.4 制定科学的安全管理系统

第一，保证施工管理制度的健全特点，有利于提升施工管理水平，获得严谨的工作约束制度，并对施工管理全面控制，通过施工与管理计划，贯彻落实工作岗位；第二，认真排查与防护施工危险，针对一部分普遍的安全操作，严格检查操作人员的资质，保证持证上岗。第三，在考核施工人员工作成功引入安全管理体系，不仅高度注意自身安全，还要重视施工人员的未来发展。对于施工管理来讲，管理制度的有效性至关重要

3.5 引入BIM技术

BIM技术就是在计算机的基础上构建虚拟信息模型，这项技术科学应用在工程管理工作中，凭借虚拟技术构建工程模型，在项目管理中开展事前管理和事中控制，一定程度提升了管理项目水平。在管理三维仿真项目中可以集中系统管理项目，在信息处理统一管理中全面规划工作内容，统计项目不同施工进度并向BIM模型中反馈，如此对项目施工状况整体控制。基于BIM技术支撑，最大程度彰显信息技术优势，迅速获取建设项目的信息，为控制和管理项目工作奠定基础。基于BIM仿真模式全面管理施工工作，在处理数据平台中科学采购物料，在施工各个环节及时反馈信息，达到统筹管理的目标，提高项目管理的安全水平，防止由于信息交流不顺畅生施工缺陷。