探究物业专项维修金历史遗留问题

文/周秋花 衡阳市物业专项维修资金管理中心法规审计科 湖南衡阳 421001

1、引言

近年来，随着房地产事业的迅猛发展，以及房屋保修期限陆续到期，申请物业专项维修资金对房屋共用部位、共用设施设备进行维修、更新和改造的项目越来越多。因维修资金政策法规不完善，政策执行不严格，缴存标准、缴交方式及缴交时间节点不统一，基础数据缺失，历史资料不完整，无法满足当前维修资金监管工作需要，如何解决历史遗留问题，做到既不越雷池，又能尊重历史，各方都能笑逐颜开。在科学性与实用性上下足功夫。确保维修资金在法律框架内方便、快捷而又安全使用，服务于广大业主。本文基于笔者多年工作经验，在现行框架下探究物业专项维修金历史遗留问题，并最终提出切实可行的解决方案。

2、历史遗留问题汇总

2.1 开发建设单位代收不交的问题

我市自1998年建立物业专项维修资金制度起，至2012年新的地方法出台之前，采取的是房产公司向业主代收然后再交到行政主管部门相关管理机构。这样就造成了一部分开发商长期占用业主的物业专项维修资金，用于日常周转或挪作他用。有些公司倒闭了，造成业主的物业专项维修资金无法追回。当房屋到保修期后想动用维修资金对共用设施设备进行维修时，无钱可用，影响业主的正常生活。

2.2 物业专项维修资金短款问题

因开发项目建设周期长，物业专项维修资金的缴交标准因政策而时常调整，业主对政策了解不足，部分开发建设单位在代收时，擅自用自有收据按高标准收取业主物业专项维修资金，按低标准交存。因管理机构人手不足，业务量大，复核工作无法及时跟上。直到使用时，或者业主投诉时才发现。

2.3 物业专项维修资金欠交问题

集资房、开发建设单位自留房产，未办证的地下车库，拆迁安置房等，以及因各种原因导致的减免、减收物业专项维修资金的情况，造成很多小区交存不足，为后续使用及分摊工作带来麻烦。

2.4 基础数据不完善问题

原始资料众多，缺乏准确的电子数据，因人工采集数据，质量参差不齐。导致物业专项维修资金帐户业主信息错误、房屋预测面积与办证面积并存、票号缺失。楼盘信息不完整，只有已交存房屋的信息，未交存的房屋数量和基本信息缺失，为后期的使用、分摊、追缴带来困难。

3、历史遗留问题产生的原因

3.1 制度的原因

一是物业专项维修资金制度自1998年建立开始，至2003年9月1日国务院《物业管理条例》实施前,因开发建设单位对缴纳物业专项维修资金的认识不足，为追求销量，而未要求购房者缴纳物业专项维修资金，致使这部分房屋应缴而未缴的情况普遍存在。二是建住房[1998]213号通知规定，在办理权属登记时开发建设单位将代收的维修资金移交房地产行政主管部门代管。2008年2月1日起施行的建设部、财政部165号令规定，业主应当在办理房屋入住手续前将首期物业专项维修资金存入住宅专项维修资金专户。在政策没有被修改之前，开发建设单位可以代收物业专项维修资金，在办理房产证时才将物业专项维修资金转到物业专项维修资金专户管理，无形之中加重了资金被挪用的可能，增加资金的不确定性和不安全性。

3.2 管理的原因

在165号令出台之前，房管部门机构配置力量不足，人手不够，物业专项维修资金的管理由物业科的工作人员兼职，没有专门的机构和人员，加之经验缺失，不核实就发证，初期管理不到位，执行标准不统一，代收时间跨度大，开发建设单位遇到资金困难，拖延缓交，甚至将代收业主的维修资金挤占挪用，没有交存到物业专项维修资金专户进行管理，从而形成历史遗留问题。

3.3 部门协同的原因

地方物业专项维修资金管理办法出台后，将代收代缴模式逐渐改为业主直交模式，物业专项维修资金交存时点改在业主办理房屋入住手续前，或业主在办理商品房合同备案登记前交存物业专项维修资金。对于尚未售出及开发建设单位自留的物业，则在申请竣工验收前由开发建设单位提前垫付，各开发建设单位普遍存在资金压力，很难完全执行到位。一直以来，物业专项维修资金的归集在很大程度上依赖产权登记部门或其它相关职能部门的协同把关。主动权不在物业专项维修资金管理机构。在机构改革前，归集物业专项维修资金大部分在房产证办证环节进行把关，房产办证部门与物业专项维修资金同属一个局属系统，部门协同相对容易些，资金归集形成闭环。自不动产登记职能移交自然资源部门后，把关力度变弱，很多事情变成不可控。每个项目从销售到办证，时间周期跨度很长，每次交存时点的交更、把关方式的变更，政策交接期的许多楼盘，开发商擅自用自有收据向业主代收的物业专项维修资金，钻政策漏洞，没有及时交存到物业专项维修资金专户进行管理，存在挪用现象。留下隐患，形成历史遗留问题。

4、解决历史遗留问题的对策建议

4.1 修改相关法规

通过法律形式，明文禁止开发商代收代缴物业专项维修资金，从源头上解决开发商代收挪用物业专项维修资金问题。修改物业专项维修资金追缴相关政策，对不按规定时限履行义务的开发建设单位纳入征信体系实施联合惩戒。同时在法规中明确相关部门把好二手房的交易环节，解决老旧小区物业专项维修资金的补建问题。

4.2 采取相关措施催缴

一是对于事实清楚，证据确凿的代收未交项目，先行电话催交。对于电话催交不积极配合的代收单位，情节严重的下达限期整改通知书，当面约谈代收单位负责人。对于多次发催交通知，仍不予整改的，可以寄送律师函，或由资金管理机构提请上级行政主管部门,由执法队对代收单位进行行政执法。或申请由上级行政主管部门暂停涉事开发企业及其关联企业房屋网签销售备案、新的预售许可。二是通过媒体发布公告催缴，对全市的欠缴企业，在主流媒体发布公告，加大追缴力度。三是引导业主委员会通过采取法律诉讼方式追讨维修资金。

4.3 加大信息共享

将物业专项维修资金管理系统与房屋测绘系统、商品房备案系统、不动产登记系统联网，实现信息资源共享，业务数据联动。及时掌握各项目销售情况、测绘数据、办证情况、物业专项维修资金交存情况。实现精准拦截拖欠物业专项维修资金的现象。

4.4 规范交存行为

开通各类自交渠道，方便业主随时随地交存物业专项维修资金。

4.5 夯实数据基础

历史数据的清理是信息化管理的基本要件，可以根据本地区的实际情况，报请上级明确核查内容，确定清理标准，制定实施方案，选调专业人员，建立监管机制，实行可持续提升的数据清理机制，完善清理路径，打通各数据系统关联关系。通过招投标方式，引进第三方服务机构和审计机构，完成历史数据清理、迁移和录入工作。

结语：

当下，很多城市的物业专项维修资金早已达数百亿之巨，随着公众维权意识的增强，维权手段的多样，各种问题矛盾交织。如何妥善处理历史遗留问题，规避管理矛盾，科学管理物业专项维修资金，显得日益重要和紧迫。只有通过不断探索和创新实践，标准化和制度化好的经验和做法，解决管理难题，实现和维护业主的权益，这是本研究的重要意义。