房地产开发项目成本控制和管理

2019-01-31刘韶华中铁第五勘察设计院集团有限公司北京100026

中国房地产业 2019年23期

文/刘韶华中铁第五勘察设计院集团有限公司北京 100026

近些年来，房地产行业迎来了飞速的发展，各地房价也随之不断的提升。但是，随着当前中央以及地方调控的限制，房地产行业的竞争愈加的激烈。为了进一步的顺应时代发展的需求，积极响应国家相关政策的实施，就需要我们强化对于房地产开发项目中成本的管理和控制工作。

1、房地产开发项目中成本的构成

为了更好的进行房地产开发项目中的成本管理和控制，就需要我们充分的了解当前房地产开发项目中的成本构成。一般来说，房地产项目中的成本主要包括了土地成本、前期工程、基础设施费、公共配套设施费、建安费、开发间接费和期间费用等。与此同时，再进行进一步的成本细分，房地产开发项目中的前期成本还包括了项目的设计费、报规报建费等，施工阶段的费用就包括了人工费、材料费、机械费等，开发间接费包括借款利息、不可预见费等。

2、房地产开发项目的成本控制影响分析

在房地产项目的实际开发过程中，其成本控制主要包括了项目质量以及建筑工期和资源材料消耗的影响，下面我们就这些房地产开发项目中影响成本控制和管理的相关因素进行分析。

2.1 房地产开发项目的质量因素

房地产项目的质量以及项目的开发目的在很大程度上直接影响了本次房地产项目的成本控制，在实际的成本控制中，我们需要结合实际建筑项目的要求，在确保建筑质量的情况下进行成本的控制。

2.2 房地产项目工期的影响

建筑项目的成本与其工期是成正相关的。在房地产开发项目中，需要设计的不仅包括了材料的成本和施工人员队伍的成本，在很大程度上还包括了时间成本。为了有效的进行项目的成本控制和管理，我们就需要通过一定的管理控制手段，避免工期延长的问题出现。

2.3 项目开发过程中的资源因素

材料成本是整体建筑项目中十分重要的组成部分，在实际的项目开发过程中，我们往往忽视了对于材料的科学管理，造成了材料的浪费问题。在此基础之上，强化项目的成本控制也同样需要我们优化当前的材料管理。

3、房地产开发项目中成本控制与管理的问题

结合当前实际的房地产开发项目的情况来看，很多企业虽然很重视相关成本的控制与管理工作，但是在实际应用的过程中，还存在着一些实际的问题。企业在成本控制与管理的过程中的问题主要包括了以下几个方面的内容：首先，是在决策过程中缺乏对成本控制的重视。这主要是由于当前房地产行业的利润相对较高，很多企业在决策阶段忽视了成本的控制问题；其次，是成本控制和管理的方式落后。信息技术的发展给成本管理带来了新的技术和管理方式，部分企业在管理的过程中忽视了新技术的影响，导致管理效果的不佳；最后，在项目竣工阶段没有相应的反馈。部分房地产开发公司在进行项目的全过程中，没有进行相应的经验总结，从而导致相关成本管理和控制缺乏了意义，无法为企业后续的发展提出相应的建议。

4、房地产开发项目中成本控制与管理的有效途径

为了进一步的提升房地产企业的竞争力，促进企业的长效健康发展，就需要我们从成本控制与管理的方式和手段入手，强化成本控制在实际项目开发中的作用。

4.1 利用全过程的成本控制

传统的成本控制与管理针对的是建筑工程施工整体的管理，没有做到从房地产项目从头到尾的管理。而全过程的成本控制和管理是从房地产项目的每一个环节出发，从前期市场调研、项目决策、规划设计，到建筑工程的实际施工和竣工，再到项目的销售等每个环节都细化了造价管理的标准。在传统的工程造价中，由于施工环节与设计环节很可能会出现被外界因素影响的情况，导致实际的工程施工方案的更换，从而影响施工周期和质量，进而导致工程造价的提升。利用全过程的工程造价管理，可以在很大程度上避免类似问题的发生，进一步的提高建筑工程的质量，提升工程造价管理的精确性。与此同时，全过程的成本控制和管理可以更好的帮助我们进行建筑工程项目中，人力成本、材料成本以及技术使用等方面的组织和控制，从而进一步的降低企业的经济风险。

4.2 将技术与经济相结合

房地产成本控制是为了获得更好的综合效果，保证工程质量的同时尽量的节省投资，使得投资实现价值最大化。在成本控制的过程中，应该秉承成本控制是为工程过程服务，实现工程过程的优化。因此，在进行成本控制的过程中，应该结合技术上的相关要求，不能为了成本控制而忽视技术层面。成本控制是贯穿于整个工程实践的过程中，应该根据实际情况做出及时的调整，以确保工程过程的顺利进行。

4.3 预算差异的控制

在实际的房地产项目的开发过程中，我们会根据实际的需求和市场的变化情况来制定相应的预算编制，预算编制也是我们在进行成本控制与管理的一项重要的参考标准和依据。在实际的工程项目开发过程中，一旦发现实际成本与预算之间产生了偏差，我们就需要在合理的范围内，对实际成本的支出进行调整，在保障质量的前提下，尽可能的将预算控制在编制范围内。但是，当实际的项目开发过程中，如果出现了实际成本与预算存在较大的偏差情况下，我们就需要结合实际的项目开发情况进行问题的分析和工程的调整。