“住房不炒”政策调控下中小房企面临的挑战与应对策略

2019-01-31蓝章恒广西大学广西南宁530004

中国房地产业 2019年23期

文/蓝章恒广西大学广西南宁 530004

1、引言

一直以来，房地产业作为我国国民经济的支柱产业，由于其产业链长、与相关产业的关联度高，其能否快速、稳定地发展直接影响我国整个宏观经济运行态势。2019年的《政府工作报告》把GDP 的增长目标设定为6%-6.5%，这是GDP 首次“破八”之后第三次下调经济增长目标，增速下调说明经济下行的形势已经很严峻，而只依靠房地产投资拉动经济增长对于国民经济的发展是相当不利的，加大了整个国家的经济运行风险。政府对于房地产的调控不仅仅是从需求端“限购限贷”，同时也在供给端进行了相关地调控，报告中明确地指出了“引导金融机构扩大信贷投放、降低贷款成本，精准有效支持实体经济，不能让资金空转或脱实向虚”，房企的融资问难、融资贵的问题在一定的程度上难以解决，相对于一线大型房企，为数众多的中小型房地产开发商在获取金融机构的授信和拿地的方面本来就居于相对弱势的地位，中小型房地产开发商成为了宏观政策调控中受冲击最大的群体之一。从1978年至2018年，全国房地产开发企业由当年的2500 多家，增至如今的97938 家，而今年以来破产清算488 家房企，只占其中的0.5%，相较于总量而言并不多。然而值得注意的是，488 家房企中，大部分为中小型房企。华创证券近日披露的研究报告也提及，2019年1-11月份，国内50 强房企累计实现销售额81558 亿元，较去年同期大涨17.43%。仅在11月份，50 强房企便实现销售额9177 亿元，同比大涨37%，且同比涨幅连续5 个月扩大。而从行业占比的角度来看，2019年1-10月份，50 强房企占全国商品房销售金额的比重已经超过60%，在2011年，这一比例不足20%；同期，30 强房企销售额占比达到50%，而在2011年，这一占比约为15%。而且从华创证券披露的图表走势来看，头部房企在行业总营收的占比呈加速上涨态势。一个是销售额同比涨幅连续5 个月扩大，一个是总营收占比近几年来加速上涨，国内房地产市场的“马太效应”日趋明显。中原地产等研究机构发布的数据显示，从今年4月开始，房地产调控政策再次出现收紧趋势。2019年上半年，全国房地产调控政策高达251 次。相比2018年上半年房地产调控192 次，同比上涨了31%。前9 个月房地产市场累计调控385 次，三、四线城市房企面临更大压力。所以，我国的大多数房地产企业，特别是中小型的房地产企业应该改变思维，要在客观分析当前自身所面临的挑战和机遇的基础上扬长避短，发挥自身独特的竞争优势，以期在激烈的市场竞争中求得生存。

2、我国中小房企的主要特点

2.1 企业规模小、融资能力弱

房地产的企业规模及融资能力很大程度上决定了企业的生存与发展方向。因为企业规模小且知名度不高等因素，中小型房企从银行获取资金支持相对困难，主要依靠自有资金、合作建设单位资金、开发项目预售款等方式维持资金链。融资能力直接影响到中小型房企开发项目的规模和企业的进一步成长，如果资金链一断裂，那么企业可能就难以运转。

2.2 企业项目开发能力、项目管理能力相对较弱

中小房企的项目开发一般都是以一个个项目的方式进行的，项目管理的经验不足，而且在品牌的打造，口碑的营造的竞争中，与大房企相比处于劣势地位。在销售的环节中，大型房企拥有大量的经验、资金和资源进行造势宣传，产品容易在购房者中留下深刻印象，在产品服务的投入上也会比中小型房企更多，因此产品的溢价一般也会比中小房企的高。

2.3 人才资源缺乏

中小型房企一般来说自身实力不强，薪酬待遇相对于大型房企来说比较弱，很难吸引到高端的管理人才和技术人才，另外由于中小型房企的成立时间一般较短，开发的项目较少，因而员工不但缺乏经验，而且在项目开发实践中可以学习的机会也相对较少，故而整体员工专业性提升地比较慢，再加上中小型房地产开发企业人力资源管理体制不完善，企业对员工的激励意识不够，企业凝聚力较差，难以吸引或留住人才，最终导致了中小型房地产开发企业的人才尤其是管理和技术人才缺乏。

2.4 自身资源不足

国家对土地的供应，对土地的出让要求越来越规范，有些中小型房企没有资质和能力去开发相关的项目，而且在项目竣工的时候，项目的检查也比过去更为严格，如果不符合要求交付，房地产开发商还需要增加成本去进行整改，以满足交付要求，自身资源的劣势也会影响到中小型房企今后的成长。

3、“住房不炒”政策调控下中小型房企面临的挑战

3.1 土地成本增速高于房价涨速，利润空间持续压缩

房地产开发利润空间已经被拿地的高成本所侵蚀，没有规模效应的中小型房企很容易在拍地的时候吃亏，拍得高了，等房子开发好了如果碰不上好行情，卖不出好价钱，那么收益就大打折扣，如果仅仅是依赖于囤地后等待土地升值，那么高成本地拿地也有可能会在财务上给企业带来麻烦。土地的成本增速太快，有些中小房企在拍地的时候就已经被拒之门外，一个以房地产开发为主业的企业如果拿不到地，无异于巧妇做饭没有米，那么这个企业必将在这个行业里被淘汰掉。目前有些大型城市的土地出让地价相当昂贵，以至于几个大型房企联合拍地，共同开发，大型房企都尚且用这种方式来降低自身经营的风险，何况中小房企呢？另一方面则是因为受市场供过于求影响，商品房销售均价增长缓慢，使得一大部分房企为加快资金回笼，纷纷选择降价促销，抑或是政府政策限价，稳定房价，导致房价涨速低于土地成本的增速。

3.2 融资困难、资金成本高

中小型房企融资渠道不通畅、融资困难，进一步影响资金的健康运作，从而影响了中小房企的持续再开发。其主要原因在于中小型房企规模较小，信用评级低，融资渠道匮乏，更严重的是融资成本高企，很难从银行贷款，国家政策一旦进行调控，银行开始收紧银根，渐渐惜贷，不少三四线城市的中小型房企更多是通过高成本非银行融资渠道如信托、民间借贷甚至高利贷等方式进行融资，往往恶性循环，加剧运作风险。根据克而瑞地产研究院的调查显示，大型房企可以上市发行债券以低成本融资，例如中国海外发展（00688.HK）在公开市场进行债券融资，利率最低达2.9%，龙光（03380.HK）拟发行4 亿美元2023年到期年息6.5%的优先票据，总的来说，大型房企的平均融资成本可以很低，而中小型房企没有条件在公开市场进行融资，只能在向信托等进行融资，融资成本平均为12～15%，成本差别竟如此之大。

3.3 市场竞争激烈，大型房企进入蚕食市场份额

随着行业变化，过去三四线城市中小房企的一些优势在削弱，再加上成本控制和开发能力严重不足，在市场竞争中弱势愈加明显。而大型房企则因为资金实力雄厚、项目开发经验丰富、区域经济带动效应明显等优势更受到政府的欢迎。现在拿地的方式也在逐渐改变，由传统的招拍挂向收并购、城中村改造、城市更新、合作开发等多种方式转变，其中收并购和旧改项目就很依赖企业的自身资源，中小型房企很难在这方面与大型房企竞争。

3.4 市场监管严格

政府明确规定“住房不炒”，稳定房价，保障刚需人群有房可住，但是由于房地产市场竞争激烈，拍地的价格屡创新高，房地产公司为了能保住利润，会采用捆绑车位销售、捂盘惜售、外收等方式在销售环节进行违规销售，如果违规销售被举报，监管部门查到有违规操作，可能就会遭受重罚，因此，在市场监管从严的趋势下，中小型房企在政策的宏观调控下，生存的空间和活力也会受到影响。

4、“住房不炒”政策调控下中小房企的应对策略

4.1 发展后劲不足的房企可主动退出寻求新方向

对于一些房地产主业发展后劲不足的房企而言，与其分散精力，持续亏损，不如止损退出，集中精力发展主业，或者寻求新的业务方向，转型新兴产业。而在寻求新业务方向上，中小型房企还可以抱团合作。而对于一些无力转型的小房企，就只能寻求出售退出了。

4.2 具有资源或资金优势的房企可以与大型企业合作

对于拥有资源或资金优势，并且有志于继续发展房地产业务的房企而言，尽管开发能力较弱，却也拥有一线生机，可以选择与大型房企合作。在合作模式上，主要有三种，合作开发、委托开发、资本撬动。

4.3 具有本地优势的房企可以抓住政策机会，进行区域深耕

中国的城镇化相比于西方发达国家来说还有很大的发展空间，并且各地区发展不平衡，依然有一些价值洼地值得房企去挖掘。这些城市的区域板块也会出现一定的分化，中小型房企如能找准城市热点板块，抓住机会，也可以脱颖而出，发展壮大。坚持区域深耕的中小型房企在一定范围内具有资源优势，当一个中小型房企在一个区域深耕十几个项目，则可以在一定区域范围内形成规模效应，资源集中，容易获取更多的土地红利，区域深耕的时间越久，在当地的土地贮备量越充足，当土地价格上涨的时候，与大型房企的竞争就更具成本优势。同时，进行区域深耕的时候，与政府的交往更为密切，对信息资源更加了解，更加适应市场的变化。

4.4 另辟蹊径，传统业务模式转型升级寻求新突破

（1）差异化发展，精细化发展。过去三四线城市的地产开发相对粗放，如今面临市场下行的情况，过去的业务模式难以为继。从产品角度上看，过去住宅产品千篇一路，因此，寻求突破的一个重要方向便是产品差异化。而精细化发展有利于项目的成本控制，建立企业内部的标准，让每一分投资都能用在刀刃上，提高投资的效率。

（2）消费地产。城镇化的进程将一定程度促进资源要素和人口的聚焦，必然带来产业、居住、消费在特定区域的集聚。产业地产和消费地产的发展机遇，同样值得三四线城市中小型房企去挖掘。

（3）产融结合。作为三四线城市的中小房企，尤其是具备资源获取能力的房企，适当获取金融资源，布局金融产业，不仅可以为企业获得新的盈利点，还可以实现金融与地产的相互促进，相互融合发展。

4.5 精耕标杆项目，以优质服务赢得口碑

中小型房企的抗风险能力相对较弱，因此资金流是中小型房企生存的命门，必须坚持流动性覆盖安全性，安全性大于赢利性，必须关注自有资金的周转率，尽量做到快周转，同时要控制好资金杠杆，在市场好、利润高的情况下可以加杠杆，一旦市场横盘震荡，为了降低风险，就少用债务融资，提升股权性融资比例。为了保证资金流动性的安全，市场不好的情况不要盲目扩张，不如把项目做好做精，赢得当地区域的口碑。中小型房企在策划项目的时候就可以去提前布局房地产业后端的市场，从之前关注房子、关注产品转为关注人和服务，在维持一定的市场占有率的同时，提高企业的独特性，提供优质的服务，把产业链的前端渐渐地往后端移动。