城市土地及房产经济的相关性探讨

文/李春霞 山东省蒙阴县自然资源和规划局土地储备中心 山东蒙阴 276200

土地是人类栖居生存所在，围绕土地产权管理的博弈成为人类经济社会政治冲突的根源，当下中国是矛盾多发期，土地领域的矛盾尤为激烈，导致各种社会关系紧张。土地问题异常复杂，当今中国发生的种种矛盾，与土地问题有直接或间接关联。我国经济快速发展背景下，房地产经济成为领先者，房地产经济与城市土地关系紧密，通过合理的城市土地规划利用，可以稳定房产经济发展，为人们提供更加优质的健康生活。

1、城市土地制度对房产经济的影响

商品供求关系是决定商品价格的关键因素，我国城市土地供应制度限制了土地经济供应，导致城市地价受土地需求影响，城市地价受市场供求影响引发土地价格需求变动，城市土地供应缺乏弹性，受房价高涨刺激，使得地价不断上涨。房价根据房地产开发商建设住房成本与预期利润因素确定，地价是开发商向国家支付土地出让金，不同城市地段地价与房价比例不同，地价占总成本30%，房价要素中地价外其他要素不变，地价上涨导致房价高涨[1]。

由于土地资产随时间不断推移增值，占有土地量大未来获利高，开发商为达到利益最大化目标，对土地资源占有导致大量土地闲置，市场中的土地供应锐减，开发商对土地投机行为主要体现在开发商将获得土地分块，长期占用土地资源。开发商将占有土地转让使用权，由于政府忽视闲置土地管制，导致市场有效土地供应量减少，严重影响房产经济平稳运行。

土地储备制度实质是通过出让方式有效运用控制市场实际土地供应量，土地储备制度下房产经济运行中存在一些问题，很多储备机构将自身利益放在首位，造成部门权力扩大，成为市场的主体，由于其过分追求土地增值的经济效益，无法保证土地供求平衡关系，不利于房产经济平稳运行。土地征收补偿费用较低影响收购计划实施，导致土地收购调控功能弱化。

当前土地基金是国家调控土地的重要金融工具，可以有效控制土地投资，使地价保持在平稳状态，土地资产证券化是通过融资宏观调控土地市场，现行城市土地金融制度下，土地抵押增率过高，弱化了土体金融制度对房产市场的调控作用，我国土地融资渠道单一，阻碍了土地市场融资发展。

2、城市房产经济发展的土地资源管理策略

为更好的开发城市土地资源，需合理规划土地资源，通过清查闲置土地资源，避免私人转让土地资源，提高土地资源开发透明性。为保证清查工作效率，要与管理部门制定完善的制度，复查时发现工作人员徇私舞弊进行追责，工作人员负责的上级领导需连带处理。

编制城市土地清查制度时应出台相关法律，推动城市土地清查工作的开展。清查土地工作需要对施工建设中的土地进行登记，可以成立监督小组，在网络平台公布土地资源清查数据。清查建设土地时需要进行公开透明的数据公布，避免建设企业违法占用土地，发挥群众监督的作用，确保建设企业严格依照审批土地面积施工建设[2]。

土地储备制度不足对房产经济稳定发展产生了不利影响，为促进我国房产经济健康发展，需充分发挥土地储备工作价值，通过优化储备制度提高储备工作效率。土地储备工作需要编制相关工作内容，土地年度评估工作是分析土地储备方案的基础工作，评估房产项目时主要通过项目社会经济价值综合评价，合理审批相关建设方案。房产用地建设中为避免出现烂尾工程，项目落实中应构建完善的土地评估体系，有效监督房产项目建设企业，通过合理评价房产项目财务风险，更好的防控推动资源利用。

开展城市土地估价工作时为保证估价工作公正性，需依据我国土地管理法规定编制估价工作制度，过去城市土地估价制度未发挥实用，土地工作估价不仅是开发商与政府的合作，要发挥群众的监督职能。需要借助信息技术建设信息化土地估价管理制度，信息化土地估价系统下，每个公民都有保卫土地资源的权利，开发商拿到地价与售价直接的对比，群众可以清楚的了解开发商是否恶意哄抬房价，遏制房价肆意上涨。群众参与监督可以很好的解决土地闲置，土地产权不明等问题，城市土地资源辽阔，仅依靠相关部门监管工作强度大，要充分发挥群众的力量，可以很好的解决相关问题。

我国很多城市存在土地金融制度不完善的现象，主要体现在土地抵押贷款风险较大与融资渠道较少，应针对当前的问题完善土地金融制度。应建立健全土地评估机制，必须采取科学方法对土地实际价值进行评估，对政府用于城市开发的土地融资进行分析。加快新型土地融资模式的推广，可通过加强对土地基金的理论研究，为实践应用提供依据。应对土地基金融资模式进行完善，推动房产经济稳定运行。

结语：

城市土地资源开发中任何工作的变动，都会对房产经济造成影响，房产经济发展离不开城市土地制度保障，为均衡城市土地资源与房产经济的关系，需要合理利用国家政策调控，推动房产市场稳定发展。土地资源管理需要编制合理的管理制度，发挥群众的监督作用，完善土地估价相关制度，国家要采取宏观调控手段，调控房产价格，实现房产经济可持续发展。