综合性房屋的共用建筑面积分摊计算浅析

文/黄建华 贵阳市不动产登记中心 贵州贵阳 550000

综合性房屋共用建筑面积分摊运算，主要是把具有多种用途的，且由多个单元构成的房屋根据共用对象的具体情况，来把它们所具有的共用建筑面积采取分步分摊的方式。也就是把共用建筑面积根据共用对象，首先摊算给不同功能区，紧接着摊算到不同功能区所包括的层，最后再摊算到本层内的各套。

1、综合性房屋的共用建筑面积分摊计算

1.1 房屋分部

通过房屋的应用情况和运算需求，并根据具体的用途来把它们细分为几个单元，然后再根据每个单元内所采用和运算的情况来划分层次模块。

1.2 共用部位分类

房屋里的共用部位，要根据共用的状况，来将其分为整体房屋所共用的部位以及每个单元所共用的部位。同时，单位共用部位根据具体的服务对象，还能够分成单元大共用部位和小共用部位。而它们之间的区别在于：

（1）整体房屋共用部位：一般情况下，整体房屋共用部位主要包括、设备用房、中央空调机房、电梯机房、水泵房等；整体房屋服务的通行部位包括门厅、大堂等；此外，整体房屋服务用房还包含辅助房，其主要是值班室、垃圾房等组成。

（2）单元共用部位：一般只指为其中一个单元服务的电梯、电梯机房、垂直通行用的楼梯、该单元所包括的值班室等。

（3）小共用部位：一般是指单元当中的每个走道、共用卫生间、垃圾间、洁具储藏室等，此外也容纳了层里的共用墙体等。

（4）大共用部位：一般是指为多个单元服务的电梯、电梯机房、表具间、门卫值班室等。

2、共用建筑面积的计算

2.1 分摊步骤

（1）先把整体建筑的面积根据使用功能按面积比例分摊到每个功能区内。

（2）把本功能区分摊到的公共面积与本功能区的自有公共面积按各单元建筑面积比例分摊到各单元，这样一来就能够准确的对单元的建筑面积进行运算。

2.2 共用建筑面积分摊的数学公式

2.2.1 建筑面积主要的分摊计算公式有如下几个：

建筑面积＝套内建筑面积+公摊面积

公摊面积＝公摊系数＊套内建筑面积

公摊系数＝总公共分摊面积／（套内建筑面积＊总套数）

套内建筑面积＝套内使用面积+墙体面积

2.2.2 对综合性房屋的共用建筑面积分摊计算步凑如下：

（1）分别测绘计算出商业、办公、住宅等各功能区套内建筑面积之和

（2）分别测绘计算出商业、办公、住宅等各功能区等公共使用建筑面积

（3）将公共使用建筑面积按各功能区套内建筑面积之和成比例进行分摊到各功能区

（4）测绘计算出本功能区内公摊面积，将分摊到的公共使用面积与本功能区内公共使用的面积之和作为本功能区总公共分摊面积

（5）计算本功能区分摊系数：总公共分摊面积／套内总建筑面积得到本功能区分摊系数

（6）根据计算出的分摊系数计算出本功能区内最小分间单元的建筑面积，即套面积等于（1+公摊系数）乘以套内建筑面积

这样就能依次计算出每套或间建筑面积

3、实际运算方式

3.1 综合性房屋内商业、办公、居住用途单元的共同建筑面积摊算

将整栋商业、办公、居住共同使用面积按照面积比例分摊到各功能区，然后各功能区将分摊到的公摊面积加上本功能区的共有公摊面积按照最小单元面积比例进行分摊。即把全栋公摊面积先分摊到商业、办公、居住，然后计算分摊系数，再进行内部分摊。

3.2 房屋内汽车库、自行车库等建筑面积摊算

房屋内汽车库、自行车库能够根据自有范围运算出建筑面积。所有汽车位的建筑面积和汽车库面积/总车位数相同。

3.3 经营性质的用房建筑面积摊算

房屋里所包括的带有经营性的用房，要根据比例来分担每种为它服务的共用建筑面积。

3.4 地下车库、仓库等建筑面积摊算

地下车库、仓库要根据它自有范围来对建筑面积采取运算。地下商用房、办公室应根据比例来分担各种为它服务的共用建筑面积。

3.5 房屋的避难层、楼层里的监控层建筑面积分摊

房屋的避难层、楼层里的监控层要当作共用建筑面积分摊。如果能够确立共用建筑面积的服务部位的话，那么就要根据服务部位面积的比例来采取分摊。如果还没有明确的话，则要当作整体建筑共用建筑面积来采取分摊。

3.6 喷水池、泛光照明灯在房屋里控制室建筑面积分摊

喷水池、泛光照明灯主要的作用是为了提高房屋的美感，将它们设立在屋里的控制室当中，要当作整体建筑共用建筑面积分摊。

3.7 假层建筑面积分摊

要对假层室内高度大于2.2m的部位采取建筑面积运算，同时还要对房屋里的共用建筑面积采取摊算。同时，假层的套内建筑面积主要指室内高度超过2.2m的部位的运用面积和其进行连接的一半侧墙面积之和。

4、分摊计算存在问题及解决办法

4.1 综合性房屋的分摊，一直都是房产测绘的一个重点和难点。对于部分公共面积的分摊一直存在争议，比如商业住宅综合体，底层裙楼为商业，高层为住宅，那么通过裙楼进入高层的住宅专用的裙楼部分的楼梯电梯该如何分摊猜合理呢？如果分摊给住宅显然不合理，因为该部分是因为商业的存在才多处的；如果商业与住宅按比例分摊，对商业也不公平，因为商业不使用该部分面积。还有如厕所、设备用房、管井、通道等诸多由部分功能专业，但又占据共用公共部位的建筑面积分摊一直都合理分摊的难点。

4.2 综合性房屋的房屋的分摊缺乏统一的相关规范，统一标准，导致分摊计算比较混乱，一是部分测绘机构和房地产开发商钻空子，导致许多不该分摊的面积分摊给了消费者；二是分摊过于复杂，不要说普通购房者，就是专业人员不拿到全面的测绘报告也很难看懂具体是如何分摊的。不规范的分摊既严重损害了购房人的利益，又滋生了腐败，破坏了公平交易的规则。

4.3 针对综合性房屋公摊计算的复杂性及部分不合理性，建议取消取消公摊面积计算，房屋销售改为按套内面积销售。这样就实现了“所见及所得”，消费者自己都能测量自己所购房屋面积大小，减少其中的暗箱操作及猫腻，也能彻底解决面积分摊计算的各种难点。

结语：

通过以上内容我们能够了解到，本文主要是根据目前房地产测量的规定，并融合实际工程情况，把目前各种类型的综合性房屋的共用建筑面积分摊进行了分类，从而获得了具体运算方式。目前，具有综合性的房屋越来越多，因此这就要求相关工作人员在合理维护房屋产权人合法权益的基础上，来给房地产所使用的测量以及运算方式进行总结，这样就能够填补有关规定的漏洞，从而得以让房地产行业能够得到更好的发展。