房地产金融所存在的风险及防范措施

文/张良俊、郭萌萌 佳木斯大学 黑龙江佳木斯 154000

在论述房地产金融之前，应当先阐述金融的含义。所谓金融，是指以银行为中心的各种形式的信用活动以及在信用基础上组织起来的货币流通。房地产金融可视为经济学的一个分支。它是房地产资金的融通，是房地产业与金融业密切结合的产物。广义的房地产是土地与房屋的合称，因而房地产金融也可以进一步分为房产金融和地产金融。发展房地产金融有利于筹集更多的资金、加快房地产业的发展、促进金融业的繁荣、带动众多相关产业发展，从而促进国民经济发展、对市场的培育有催化和促进作用、有力支持我国住房制度改革。

金融是现代经济的核心，金融市场是整个市场经济体系的动脉。而金融本身的高风险性及金融危机的多米诺骨牌效应，使得金融体系的安全、高效、稳健运行对经济全局的稳定和发展至关重要。因此，研究房地产金融存在的风险并解决风险便刻不容缓。就目前而言，我国房地产金融面临的主要风险主要有五个方面。首先是房地产市场过热，存在市场风险。主要体现为房地产投资增速过快和房地产市场价格上涨过快。房地产业投资需求急剧增长，房价迅猛上涨的现象，直接导致钢铁、水泥等行业的过度投资，以及水电煤油等能源供应紧张，同时也使得房地产信贷总额大幅增长。房地产价格上涨过快容易造成市场价格过分偏离其真实价值。其次，房地产开发企业高负债经营常常隐含财务风险。房地产企业自有基金不足，房地产开发项目开发资金、企业流动资金严重依赖银行信用，企业资产负债率高。垫资承包和拖欠工程款的问题比较严重，扰乱了房地产市场的经济次序，形成了房地产开发的虚假繁荣，不利于市场的稳定。再其次，房地产企业违规套资，存在道德风险。部分房地产企业由于自有资金少，大部分资金依赖银行贷款，在进行信贷过程中为了追求利益，隐瞒信息没，挪用贷款资金等现象时有发生，甚至会采取“假按揭”违规手段套贷，或要求施工单位垫资承包，以减轻资金不足的压力等。开发商把“假按揭”作为一种融资渠道，既可降低财务成本，又可缓解资金周转困难。有的开发商在出售房屋获得资金后偿还银行贷款，也有开发商因无法将房屋全部卖出而携款潜逃。这些投机行为严重扰乱了市场秩序，对金融安全构成威胁。此外，银行发放房地产贷款存在操作风险。银行违规操作现象时有发生。房地产业近几年的持续高温和高额利润吸引了银行信贷资金的大量进入。恶性竞争使得各商业银行不惜违规操作或放松信贷条件发放房地产贷款，促使了金融腐败的滋生。而各种违规操作和金融腐败导致房地产贷款质量下降。一是贷前审查经办人员风险意识不强，审查流于形式，随意简化手续，对资料真实性、合法性审核不严；二是抵押物管理不规范。办理抵押的相关职能部门不按程序操作。或过分依赖中介机构的评估结果。造成抵押品贬值或抵押无效：三是行贷后管理混乱，个人贷款客户资料不够全面和连续，缺少相关的风险预警措施。最后，银行土地开发贷款存在较大的信用风险。银行土地开发贷款面临四方面风险：一是土地储备中心资产负债率较高；二是银行难以对土地储备中心进行有效监管；三是银行向土地整理储备中心发放的贷款没有有效的担保措施；四是土地储备中心的运营风险。

关于如何防范房地产金融风险，以下阐述五种方法。首先应该加强国家的宏观调控和引导。完善房地产金融的法律环境。建立健全房地产金融方面的法律、法规.是有效防范金融风险的重要前提。加强房地产金融市场的宏观控制，根据国内国际实际情况，制定适合房地产金融市场不断发展的法律、法规，保证房地产金融市场的健康发展，有效控制房地产金融风险，为房地产金融的发展提供有力的法律保障。其次是完善银行内控机制，建立房地产市场风险预警机制。目前，我国的房地产金融体系还不够完备，尤其是对风险的防范没有很好的措施，银行应从规范自身行为做强，加强内控机制建设，强化贷款管理制度，实行审贷分离，前中后台分离，建立健全具有独立性和权威性的内部稽核审计机构，充分发挥其再监督作用，有效地防范金融风险。再其次，应当健全房地产金融监管体制。房地产金融监管机构应加强监管力度，监督银行、开发商和信贷个人的行为，及时治理不正确的和违反政策规定的不良行为。同时健全信息传递机制，保证信息及时、准确.严厉打击舞弊、欺诈等行为，有效防范道德风险。规范房地产开发企业的经营运作，严格遵守对房地产开发企业的贷款程序，通过检查房地产开发企业的资质，审查房地产开发公司以往的信用纪录等手段遏制违规行为。此外，应当拓宽房地产融资渠道。拓宽房地产企业融资渠道的关键在于发展市场化的直接融资， 即是让投资者直接承担产业风险的市场化融资，将过度集中在银行系统的风险分散给全社会共同承担。为此，应发展完善适合我国的房地产融资方式。将目前集中的银行贷款融资转化到银行贷款、房地产信托、住房资产证券化等多种融资渠道模式，以扩充开发企业和购房者的融资渠道，这是化解房地产金融风险的必由之路。最后，应建立个人及企业信用制度。我国目前还没有建立个人信用制度，只靠道德约束而没有经济利益和法律责任约束。建立一套包括信用档案制度、信用账户制度、信用调查制度、信用监控和评估制度等个人及房地产企业的信用制度，可以有效地防止“道德风险”在我国可以通过建立个人信用制度，以经济法律的手段形成对个人行为的外部约束力量，使个人违约成本大于收益，降低借款人违约风险。