探讨城市居住区物业管理与社区管理的融合创新

文/黄美花 石狮市住房保障管理中心 福建石狮 362700

在经济的迅猛发展下，社会得到了显著进步，而社会的进步在很大程度上提升了人们的生活水平，自2000年以来，我国的城市化进程不断深入，社区住宅的数量显著增多。同时，社区住宅使得管理工作难度更大。在传统社区管理中，因为管理方式缺乏先进性，同时并未全面细致的概括社区管理，造成传统的社区管理方法并未发挥出较好的管理效果。基于此，要想将管理效率充分提高，使社区居民能够良好相处，创设和谐的社会环境，就需要借助充分融合社区管理和物业管理的方法，以此促进管理效率的提高。

1、物业管理和社区管理的关系

1.1 管理对象是基本相同的

社区居民是物业管理和社区管理的主要对象。物业管理所发挥的作用极为显著，居民是缴费主体，物业部门对各种事物进行处理需要直接和居民展开交流，同时经常和居民接触，居民是需求的主体；社区管理其目的是确保社区居民能够得到稳定和谐的发展，而物业和社区则是供给主体，双方均以均衡供给为目标。

1.2 管理手段基本相同

物业公司为了可以继续签订合同，一般都会借助诸多手段，更好地服务于居民，从而把更大的经济利益获得。社区管理借助多样化手段，使居民的诸多需求得到满足，逐步将现阶段社会的隐患和矛盾消除。

1.3 物业管理和社区管理有所区别

两者管理的目标有所区别，物业管理的顺利实现主要目的是确保所管理小区物业设施和环境的维护，以及业主的安全，对经济效益极为重视；社区管理主要是为了使社区的和谐管理得到保证，获得最佳化的社会效益是其所追求的目的；两者具体的管理区域差距很大，物业管理主要就一个小区，提供的服务是就此小区的居民而言的，社区管理囊括了极为广阔的领域，他们应承担起所涉及区域的居民生活状态的责任；在管理内容上差别也很大，物业管理是为了使小区的物业维护及业主安全得到保证，而社区应承担起政府相关事务管理的责任，这是他们应负有责任的重要部门。

2、目前我国社区管理与物业管理的现状及问题

2.1 社区管理与物业管理难以配合

社区管理涉及了十分广泛的范围，而物业管理所囊括的范围就很少，同时社区工作人员人数不足，而社区中却有很多的居民，所以在开展管理工作中，社区管理的开展难度较大，社区管理通常难以将居民的信息有效掌握到，造成信息更新不及时。而物业公司所管理的范围不大，只涉及了一个小区，换言之，相较于社区管理来说，物业公司和居民之间的关系更为密切，有更多的沟通机会。然而，物业公司和社区管理并不由同一个部门管理，所以两者之间难以展开有效配合。最终便会造成社区管理不能把有效的居民信息掌握到，而物业公司则可以把有效的居民信息掌握到，却不能将相关问题有效解决，简而言之，社区管理精细化不足，物业公司管理又缺乏解决问题的能力。

2.2 物业管理以及社区管理缺乏有效的原动力

作为一种互动式的管理模式，物业管理因为其正处于发展初步阶段，当前政府和社会方面还并未给予大力支持，简而言之，物理管理当前的外在动力不足，仍是以一种独立的状态存在。而在社区管理中，应确保社区人员和居民之间的良好互动，唯有有机结合两者，才可以将政府和居民双赢的局面顺利实现，换言之，良性的互动，可以促进社区管理的不断进步，唯有如此才能实现管理效果的最佳化，但针对现阶段而言，社区管理和预期要求相差甚远。

2.3 社区管理与物业管理之间责任不明确

相较于物业管理，社区管理和其服务的对象大致相同，管理手段也很类似，同时两者均致力于对居民的居住环境进行改善，把居民的问题有效解决，两者应相辅相成，密切结合。但因为物业管理和社区管理分别由不同的部门管理，所以在对问题进行解决的时候，两者经常出现不愿意承担责任的现象，不能协力寻求解决方法。两者之间难展开密切配合，也通常不能落到实处。

3、城市居住区物业管理与社区管理的融合创新

3.1 建立健全引领治理机制，建立“红色业委会”、“红色物业”

社区根据物业服务企业和业主委员会的实际情况，多种途径扩大党组织的覆盖面和工作覆盖面，在具备建立党组织条件的小区建立党支部，不具备条件的小区通过选派党员骨干、党员自愿担当等途径，鼓励各小区中的党员及物业管理公司的党员、社区居委会的党员，主动参选业主委员会、业主监事会、业主调解委员会等并交叉任职，建立党员E家网络监督平台，充分发挥党员的优秀作风，不断加强物业服务企业和业主委员会的党建工作。另外社区还把辖区划分为几个大网格，由社区党支部党员骨干担任网格员，每天对所管理区域进行巡查，受理、调解群众生活中的安全隐患、矛盾纠纷等各种问题。并以楼栋为单位设立小网格，鼓励责任心强、有工作经验的党员担任楼栋长、单元长，收集楼栋信息，及时掌握民情动态，疏导群众情绪，有效调解了各类矛盾纠纷。

3.2 资源共享，在社区管理当中纳入物业管理

（1）人员共享，社区活动共创。社区管理涉及了较大的范围，缺乏充足的人员，难以顺利开展相关工作；而物业管理公司主要对具体的小区负责，人员充足，专业性比较强，管辖范围较小。社区的志愿活动、慈善活动、企业赞助活动、文体活动等，最终都要落实到各个小区，发动物业管理公司的力量来积极配合社区，能够起到事半功倍的良好效果。物业管理部门可通过开展“邻里守望”、“与居民同心、与物业同行”活动、举办“邻里亲情节”等多种方式丰富社区文化生活，营造出一种氛围，在社区成员中确立共同的价值目标，让业主对社区产生一种亲切感、认同感和归属感。

（2）公共配套设施共享，推动社区管理经营性服务。社区居委会可以协调各个小区，综合利用各小区的会所、活动中心、停车场等，由物业管理公司提供经营性的居家养老、幼托、停车场等有偿服务。特别值得一提的是学校周边的停车难及行车难，是每个社区管理共存的问题，可以协调周边小区地上及地下停车场，由物业管理公司根据接送孩子上下学的时间与业主上下班时间错锋的管理，提供有偿的临时停放服务，既解决了社区管理的难度，也方便了广大的业主。

3.3 赋予社区居委会、业委会的权利，提升物业管理品质

因为物业管理公司的主要目的是营利，一些物业管理公司为了实现利益的最大化，容易造成居民的利益受到损害，致使居民不再信任物业管理公司。为了使社区管理和物业管理水平有效提高，充分融合创新，物业管理公司的招标权应该赋予社区居委会、业委会，社区居委会、业委会对物业公司的诚信评价、服务品质、创优达标等享有监督权、裁决权，物业管理公司则有义务在居民管理上充分配合社区需要。社区居委会、业委会应对物业管理公司和开发商等部分追求营利的经营进行约束，使自身的管理地位得到保证，做到有效监督，从而赢得居民的信任，以促进社区管理工作和物业管理工作的良好开展，更好地服务于居民，为两者的稳定和谐发展奠定坚实的基础。

3.4 构建物业管理平台，细化社区管理，

社区管理与服务是较为宏观和粗化的，居民人数众多，需求很难统一和协调解决。如果社区依托构建“互联网+物业管理公共信息平台”，构建合理的细化管理模式，将社区管理与物业服务细化到每一个居民小区，通过小区物业管理公司，再进一步细化到每一栋住户，做到对居民的“网格式”管理，则社区管理就有较好的微观运作层面和具体细化的管理手段，便于上情下达和下情上报，能够很好地实现社会效益，最大程度保障居民的良好生活状态。

3.5 加强法制建设，实现物业管理与社区治理的深度融合

要使物业管理与社区管理有机结合，使社会资源得到有效整合，除理顺各方参与主体的相互关系，还需要与其发展相适应的外部环境，特别是由政策、法规所形成的制度环境。因此，一方面要加强法制建设，加速依法管理进程，切实做到三主体各司其职，实现功能互补。另一方面要积极营造使两者有机结合，实现参与主体相互配合，相互促进的良性的外部环境和激励机制。特别是从两者都涉及、关心的社区文化教育、社区意识培养、社区养老、社区卫生环境、创建文明社区等方面入手，通过激励措施使各主体之间关系更加协调，使物业管理与社区治理更加深度融合，实现城市社会管理的良性发展。

结语：

总而言之，将物业管理和社区管理充分融合在一起，可以让居民、物业管理和社区都能获利，有效整合资源。社区对管理和服务进行了细化，确保具备顺利获利，进而居民就能发挥自身促进作业，确保社区管理的良好开展，使社区投入小的力量获得更多的利益。而物业管理也能从中获得利益，进而不断提供优质服务，最终确保社区居民安居乐业，使人们的生活理想得到满足。