投资性房地产评估方法与问题阐释

2019-01-31李刚四川蜀江房地产评估事务所有限责任公司四川江油621700

中国房地产业 2019年8期

文/李刚四川蜀江房地产评估事务所有限责任公司四川江油 621700

1、投资性房产评估方法

1.1 市场法评估

在通过市场法来进行评估前，首先需要将类似房地产交易案件的收集工作完成，并且做好对比工作，方便日后进行深入的工作，市场法评估主要是对投资性房地产的区位因素、权益以及租约实物状态等进行评估和分析，再通过市场法来进行评估的时候，需要了解投资性房地产的区域位置、交易日期、使用年限、经营状况等，并且进行详细的评分分析，另外在分析的时候一定要保证参照物收集工作能够有效的进行。市场评估法不单单可以反映房地产的现实价格，还能够将这一段时间的指标和参数反映出来，是一种操作性较强的评估方式，然而这种评估方式会由于评估人员的主观意志影响而出现问题，一定要依照评估对象的实际情况合理进行操作。

1.2 收益法评估

收益法评估通常条件下使用报酬资本法和收益乘数法来进行操作，在工作开始的过程中，首先需要对投资性房地产的收益期限和净收益进行明确，接着依照实际情况合理进行适当性的折现率。报酬资本化可以精确的将评估的投资性房地产未来期望收益和获利年限体现出来，另外也可以准确的反映出其中的风险，可以让评估工作在可靠依据的条件下建立起来，与此同时报酬资本化还可以准确的反映出企业的资本化价值，这种真实合理的评估方式能够让交易双方都能接受，然而需要关注的问题是这种评估法往往会出现净收益流和市场现状出现冲突等情况，需要进行仔细分析研究，收益乘数法主要是在房地产市场相对稳定的条件下，对投资性房地产进行评估的方式，这种评估方式操作性好，而且较为简单，然而因为自身特质，通常条件下，作为其他评估方式的辅助性手段。

2、投资性房地产评估存在问题

2.1 市场法问题

市场法的评估方式主要是合理的对比评估对象和参照物，根据参照物的实际价值与评估对象的实际情况，合理的将评估的市场价值体现出来。简而言之，这种方式在操作过程中较为简单，而且相对较为客观，然而参照物在寻找的过程中并不容易，需要依照空间层次和区位的不同或者从时间的差异方面进行寻找，获取合适的参照物。

2.2 收益法问题

收益法指的主要是依照评估对象未来的收益预期来进行分析，对其当前的价值进行评估，这种评估方式在使用的时候需要详细的调查被评估对象的折现率、净收益以及收益期限，然而因为这三项数据都有一定的不确定性，所以需要反复进行调查方面，最后进行评估，这些参数在确定的过程中，通常条件下是对现有租约条款或者是土地剩余使用年限进行分析而获得的，所以需要专业的人员依照资料对被评估对象的未来信息进行分析。在此过程中，容易受到评估人员的主观意识所影响，因此最终会导致测评的结果不同，关键参数的值也往往各不相同。

3、投资性房地产评估存在问题的解决措施

3.1 合理选择评估方法

在进行投资性房地产评估前，需要对评估对象的类型进行准确的划分，依照评估方法合理的进行选择，保证评估结果的客观性，比如说从单项投资性房地产评估的角度进行分析，既可以使用权益法，也可以使用市场法，如果使用市场法进行评估，需要对实例的选择个数进行把控，通常条件下是3 到5 个，综合因素和单项因素的调整分别控制在30%和20%内，如果单项投资性房地产评估无法达到要求，可以通过选择收益法来进行评估，对收益期限、资产预期收益以及折现率等相关因素进行分析，将市场现状相符的净收益折现模型筛选出来，让人为主观因素的干扰减少。与此同时，在对评估方法进行选择的过程中，还需要对房地产市场的成熟路线行程的考虑，如果评估人员可以很容易的获取房地产市场当中的评估信息，则优先使用市场法进行评估，获得相应的资产市场价值，在房地产市场比较成熟的条件下，评估人员可以通过计算机来进行批量评估。

3.2 相互检验不同的评估方法

对投资性房产进行评估的过程中，如果需要获得较好的结果，需要将各种因素的影响降低，还需要谨慎的选择，评估方法除了至少需要选择两种不同的方法进行验证，每种方法获得的结果，在最终评估结论上所占的比例不能低于20%，也不能超过80%，以此同时对投资性房地产公允价值进行评估的过程中，可以使用相互验证的方法进一步让评估结果的可靠性提高，从上市企业的角度进行分析，这种评估结果主要是企业对持有投资性房地产以公允模式进行计量的主要参数依据，除了需要经得起考验外，还需要投资人进行认可，所以，只有保证评估的可靠性、准确性和真实性才能在对股权分配和盈余管理等方面产生积极的影响，因此一定要使用多种方法进行相互验证。

3.3 修正参考系数

因为房地产本身的特质，房地产市场往往不会出现一模一样的两处房产，所以在选择参照房产方面具有很大的困难，所以在使用市场法进行投资性房地产评估的过程中，需要找到关键因素，为找到相似的房地产进行参照，通常条件下选择的数量要超过三个并小于五个。

3.4 提升从业者素质

投资性方法的评估工作，对于从业人员具有较高的要求，需要测评的时候尽量降低人为因素，所以需要评估人员具有很强的业务能力和专业素质，首先需要具有扎实的理论基础，其次需要评估人员具有较丰富的经验和良好的数据，预见不确定因素是需要及时进行判断，另外还需要不断进行学习，总结性工作过程中的经验和教训，进一步让自身的专业素养提高。