房地产长效机制模型的建立

2019-01-31闫靖晗刘峰华鄢浩大连理工大学辽宁大连116000

中国房地产业 2019年13期

文/闫靖晗、刘峰华、鄢浩大连理工大学辽宁大连 116000

2017年10 月召开的中共十九大再次强调，要“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，让全体人民住有所居。”

因此，加快建立符合我国国情和市场规律的房地产调控及保障长效机制，实现房地产市场（包括房屋买卖市场及房屋租赁市场）的长期平稳健康发展，是住有所居目标实现的有效实施方向。

1、房地产长效机制概念的简要介绍

2014年三月，国家出台重要文件：《国家新型城镇化规划（2014-2020年）》，首次系统性的阐释房地产“长效机制”的内容：“健全房地产市场调控长效机制。调整完善住房、土地、财税、金融等方面政策，共同构建房地产市场调控长效机制。各城市要编制城市住房发展规划，确定住房建设总量、结构和布局。确保住房用地稳定供应，完善住房用地供应机制，保障性住房用地应保尽保，优先安排政策性商品住房用地，合理增加普通商品住房用地，严格控制大户型高档商品住房用地。实行差别化的住房税收、信贷政策，支持合理自住需求，抑制投机投资需求。依法规范市场秩序，健全法律法规体系，加大市场监管力度。建立以土地为基础的不动产统一登记制度，实现全国住房信息联网，推进部门信息共享。”

2017年，中央政治局会议重点强调要保持宏观政策连续性和稳定性，继续实施积极的财政政策和稳健的货币政策，深化供给侧结构性改革，改造提升传统动能，大力培育发展新动能，振兴实体经济，实现转型升级。要加快形成促进房地产市场稳定发展的长效机制。

简单来说，房地产长效机制意味着一系列的配套改革，这其中既包括房地产领域，如房地产税收制度、土地供应制度、房地产租赁体系等；也包括财税等房地产之外的领域，如住房金融体系、房地产投资政策等。即综合运用金融、土地、财税、投资、立法等手段，加快研究建立符合国情、适应市场规律、保证房地产长期持续健康发展的长效机制的基础性制度和长效机制。

此长效机制：一方面，对热点城市房价上涨可能会带来泡沫要加以防范、调控，从需求侧、供给侧都采取措施最终实现供需平衡。另一方面对广大的三四线城市还要坚持去库存：因地制宜进行城市发展，减小城市之间公共服务及政策制度等的差距，提高三四线城市住房价值。

2、房地产市场的问题及成因分析

我国房地产市场存在着房地产市场信息混乱、投机者扰乱秩序、租赁市场不规范、房屋保障制度不稳定等问题，对房价的高涨及房地产市场供不应求关系的形成造成了综合影响。本节主要对当下房地产市场存在的突出问题进行成因分析。

2.1 各地资源分配不均及城市化与房价上涨问题

在我国目前的城市等级划分制度下，北上广等一线城市集中了大部分的教育、医疗、人力等资源，拥有更为完备的公共服务体系，吸引了大量外来人口的流入，住房的集中需求也明显增加：因此而一、二线城市人口的增长及城市住房供给的严重短缺共同促使了房屋价格的不断上涨。

与此同时，城市人口的增加及城市规模的扩大促使城市进一步发展，迫使当地政府通过土地价格上涨与房价上涨获取丰富的财政收入，以加大基础设施建设、公共服务体系等各方面的投入，实际上也推动了房价的上涨。

2.2 城镇住房保障系统亟待完善

为保障民众住有所居，城镇居民享有住房保障体系，以及配套的教育、医疗等基本公共服务，而对农村居民及进城务工人员的住房保障力度较为欠缺。同时户籍制度的的限制使得城镇居民与农村居民在房屋买卖中存在一定限制，不利于房屋资源的合理配置与流通。

此外，城市对享有住房保障的民众的审核条件及要求不同，导致部分需保障的民众在住房上仍无法受到保护，实际上不满足住房保障条件的居民却有可能通过审核获得保障资格，违背了住房保障系统的初衷，无法很好的保证居民“住有所居”，实际上没有改变房地产市场供不应求的现状。

2.3 房地产市场宏观调控政策的不稳定性

现行的政府房地产市场宏观调控政策常常需要依据经济政策的变动而变动。如经济市场疲软时，政府希望通过房地产刺激市场；当经济过热时，又希望通过限制房地产的开发与销售降低经济热度。同时，各地政府依赖商业用地的出售资金，来对工业用地、公益用地、农业用地以及其他公共服务体系建设等进行投入。这导致了政府常选择采取短期的、时效性较强的调控政策，且常对需求端进行调控；无法形成长期稳定的宏观调控政策，没有从房地产市场供给端入手，切实解决市场供需不平衡带来的一系列问题。

2.4 房屋租赁体系不健全的问题

与欧美等发达国家租房占商品房中一半左右的比例相比，我国商品房中用于租赁的房屋所占比重过小，仅占10%左右，无法满足租户的需求。同时，很多用于租赁的房屋是个人房屋，现有的租赁制度无法对租房价格及租户权利等做出规范与说明，租赁者与房屋所有者相比缺乏讨价还价的权利。

此外，对比德国等国家的租购同权政策，我国租赁者权益得不到明确与保障。在当下的租赁体系下，租户未能享有与现有户籍制度捆绑的教育、医疗等基本公共服务：外来务工人员权益得不到保障，租赁体系的不健全也是导致房地产市场供给侧不足的原因之一。

2.5 房地产相关税收不合理的问题

房产税的价格效应主要表现在通过抑制部分购房者的需求，降低卖方对房地产市场的预期，最终达到减少房屋供给量的结果。因此，现行的房地产税收调控政策未能从本质上解决房地产市场供给量短缺的问题，甚至加剧房地产市场供需不平衡的状况。

同时，从历年统计数据来看，房地产行业相关税收在全国财政收入中所占比例依然偏高，即政府财政收入对房地产市场依赖仍然较重，一定程度上对房地产市场的房价控制及长效性政策的形成产生阻力。

2.6 房地产投资形式单一的问题

我国房地产投资大多采用“银行贷款-开发商购买土地-兴建房屋-售卖房屋-继续投资建设或购买土地”的过程。形式较为单一，灵活性不足且抗风险能力较差，不利于房地产市场的稳定。

例如，房地产信托投资基金是一种以发行收益凭证的方式汇集特定多数投资者的资金，由专门投资机构进行房地产投资经营管理，并将投资综合收益按比例分配给投资者的一种信托基金，存在一定的投资风险。其特点是收益来源于资金收入及房屋增值，且收益用于发放分红。而我国由于缺乏可信任的运营企业，房地产信托投资基金的发展与欧美国家相比存在较大差距，对于滞销的商品房等富余房源未能融资转变为用于出租或其他用途的房屋资源，增加了闲置房源，且未能对房地产供应端资源的增加产生积极影响。

2.7 房地产市场秩序混乱的问题

在国家宏观调控政策及市场资源配置综合作用下，我国房地产市场逐渐规范化。然而，利益驱使下仍存在开发商、投机者、不良中介甚至不良官员扰乱房地产市场秩序的状况。例如地产开发商囤积土地延期开发、改变土地用途、改变建筑容积率等；投机者与中介与开发商勾结炒作哄抬房价、发布虚假销售信息、误导消费者市场预期等；限购政策及房产税征收政策下购房者“假离婚”等诈骗行为。种种突出问题的存在提高了房地产泡沫产生的风险，亟需长效政策的规范与解决。

3、从供需端分别讨论房地产长效机制的建立

据前文分析，我国房地产买卖与租赁市场乱象的根本原因在于房地产市场供需端的不平衡，即供不应求现状。因此，本节从增加供给、抑制需求及间接影响房地产市场的政策三方面分别讨论，共同组成房地产长效机制建立的必要部分。

3.1 从房地产市场供给端讨论长效机制的建立

本节从增加房地产市场房源供给入手，讨论解决房地产市场供不应求现状。

3.1.1 民众租房接受度的提高及房地产租赁市场的完善及发展

房屋租赁市场的完善、配套制度的推行、及民众对房屋租赁接受程度的提高，是增加房源供给，提高房地产市场抵御风险能力的重要环节。

从房源供应角度分析：一方面，政府应加快建设公共租赁住房，政府直接从事公共租赁住房的生产，并按特定价格租给保障对象，保障中低收入者住房需求。另一方面，应拓宽租赁房源租赁渠道，允许开发商将空置的商品房按规改建为长租公寓；大力发展规模化机构化的租赁企业，帮助中小型房企转型升级并鼓励其进入房屋租赁市场；同时，为规范房源供应秩序，应建立商品房租赁企业资质认证体系、企业信用评估体系等，对符合资历的企业进行税收等方面的奖励及补贴。

从民众角度分析：一方面，政府应引导公众树立理性的居住观，大力倡导租房消费“先租后买”的理念，扩大房屋租赁市场的潜在受众范围；另一方面，应切实保障租户权益：推进租售同权政策：将租赁房屋租户进一步纳入公共服务体系。例如：在一定区域内，达到租住年限要求、信用等级要求、人才制度要求或财产评估要求的租住家庭，应在教育、医疗、就业、公共服务、社会保障等方面与购房者享有同等待遇。

3.1.2 共有产权房等房屋产权制度的规范及推广

共有产权房是将房屋产权股份化，由政府与购房者按出资比例共享房屋产权，对低收入者具有福利保障性质的住房，有针对性的增加了房地产市场供应端的房屋资源。共有产权房的推广及房屋产权制度的规范，对于政府介入规范房地产市场、促进民众“住有所居”目标的实现及激励低收入群体提高生活水平方面具有显著优势。

但同时，共有产权制度仍要完善立法及相关体系，合理价格及租金，规范共有产权房产权分割的具体条件及分割时的矛盾应对措施。

3.1.3 房地产信托投资基金（REITs）的推行

政府应通过立法或出资等方式积极参与REITs的推行，如对运营优秀的融资组织进行奖励及补贴；立法规范投资市场，建立房地产信托投资基金运营的健康环境；重视及规范物业公司等有关投资基金收益的企业，保障投资者的收益，激励投资者对该融资方式的探索及运用等。

REITs的普及，将丰富房地产市场的投资方式，降低投资者对银行贷款的依赖性，增加房地产市场抵御风险的能力。同时，借鉴国内外发展经验，REITs多用于将商品房融资转化为长租房等以租金为主要收益的房屋，对房地产租赁市场优质房源较少且租金不规范的问题提出了良好的解决方案，一定程度上促进了供给端房源的增加。

3.2 从房地产市场需求端讨论长效机制的建立

本节从抑制房地产市场（投机型及投资性）房源需求入手，讨论解决房地产市场供不应求现状。

3.2.1 房屋限购限贷政策

近年来，一线城市相继推出限购限贷政策，包括一系列购房及购房贷款条件，如严格银行贷款审查力度，实行限制购房数量的相关措施，打击上交虚假材料达到投机买房目的的欺诈行为等。

未来应在房价较高的中心城市将相关政策因地制宜进行推广，完善及细化相关立法合理限制购房及购房贷款，打击投机购房行为及利用法律漏洞非法购置房屋等行为，从根本上威慑抑制投机购房、炒房及哄抬房价行为，抑制需求，使更多居住性购房民众住有所居。

3.2.2 房地产税收体制的改革

现行的房产税制度及相关立法对抑制房地产市场需求端作用有限，同时间接地对供应端房源的减少起推动作用。

未来房产税制度的改革方向应是降低中低收入群体住房相关的负担，同时对投机购房人员造成威慑作用。可以借助阶梯式房产税缴纳及更严格的购房审核条件来实现，最终达到抑制购房需求且对房屋供给不产生消极影响的目的。

3.2.3 住房保障体系的完善

联系3.1.2的相关分析，住房保障体系的完善，包括共有产权房、公租房制度的推广，将对中低收入民众及流动人口住房问题的解决产生积极影响，很大范围内降低了民众对房屋的需求程度。

3.3 长效机制中其他相关建议

本节主要分析与稳定房地产市场紧密相关但对房地产供需端起到间接作用的政策。

3.3.1 土地政策的改革

现行的土地政策中，按土地用途不同采用不同法律及出售价格，政府依赖商业用地高利润为工农业用地、公益用地、基础设施建设等积累资金，实际上从源头上提高了商品房价格。

未来土地法的修订及土地政策的改革应注重合理平衡工农及公益用地与商业用地的关系，大力打击竞拍土地、哄抬地价等扰乱市场秩序的行为；借助房产税、公租房租金等其他产业创收，源头上控制房屋价格。

3.3.2 户籍制度综合性改革

现行的户籍相关制度，如户籍与学区划分相关制度、购房与落户相关制度、户籍与准入购房相关制度等均存在较大漏洞。造成了学区房价急剧攀升、城市人口大量增加、限购政策形同虚设等问题。

未来应加大立法及条件审查力度，如将常住地而非房屋所在地作为落户及学区划分的标准；未成年人名下不允许购房；加大对条件审查过程中的欺诈行为的打击力度等，循序渐进进行户籍制度综合性改革。

3.3.3 房地产信息的透明化及信用评估体系的建立

借助大数据等信息收集手段，将个人信息与房产信息、开发商资料及房产信息、保障房信息、租房企业（或个人）及出租房屋信息等纳入房地产信息透明化体系；将信用评估具体方式、出售房屋企业资质及信用、出租房屋企业资质及信用、购房/租房民众资产及信用、物业资质及信用等列入房地产信用评估体系，该体系未来可纳入信用评估总体系中。

对于房地产市场（包括租赁市场），房地产信息透明化及信用评估体系的建立将对打击虚假信息传播，增加消费者知情权，规范市场秩序产生积极影响。体系建立过程中，应注意保障企业及民众信息的隐私性、真实性；确保平台中房屋出售金额及租金等的规范性、有效性。

3.3.4 核心城市职能疏解

由于核心城市及周边城市在教育、医疗、公共服务等方面的显著差异，使得核心城市房价过高及周边城市房屋资源囤积成为当下房地产市场的常见状况。

未来，加快三四线城市建设，提高公共服务水平以增加三四线城市的住房价值，“去库存”的同时满足购房者的住房需求及教育、医疗等社会服务的需求；构建卫星城市，分散剂转移核心城市的职能，抑制核心城市购房者的购房需求。