旅游房地产开发模式研究

2019-01-31何明民祥生地产集团上海200000

中国房地产业 2019年16期

文/何明民祥生地产集团上海 200000

目前，就国内形势而言，不论是旅游业还是房地产业都是隶属第三产业中的附加值以及关联性排名比较靠前的产业，也已经成为新的有效提高国民经济的产业。所谓旅游房地产，其实就是旅游和房地产相互结合的一种地产行业，它是顺应时代发展而出现的产物，也是代表着国内旅游业发展顺利并日趋成熟的标志。通过在旅游景区内进行房地产开发，不仅可以充分发挥旅游资源的周边综合效应，使得旅游景区的功能更加完善，经济收益更高；而且可以有效提升景区所在地旅游业整体的发展，因此，旅游房地产这种形式已经成为当前多数旅游景区用来提升经济收益的常用的开发模式之一。

1、旅游房地产的概念以及特征

1.1 旅游房地产的含义

目前，关于旅游房地产并没有确切的定义，关于概念也没有形成一致的说法。常见的一种说法是，旅游房地产指的是依托于旅游度假实施的房地产开发以及所进行的一种营销方式，其中房地产的开发项目全部或者部分都具有旅游的功能；还有一部分人认为，旅游房地产主要依靠的椒景区旅游资源，因此，把旅游房地产又命名为“旅游景观房产”。然而，只是把旅游房地产的定义依托于度假是不全面的，有些旅游房地产主要功能是观光；有的则是商务休闲；功能大不相同，为此，又有人提出，可以将旅游房地产更换为休闲房地产，因为旅游房地产不仅可以供旅游的人使用，也可以供休闲者使用。这些不同的意见多数是因为旅游功能的不断增加，多样化所导致的。对此，研究者认为，所谓的旅游房地产是依托于旅游景点的，通过房地产开发的方式，将旅游、休闲、度假等功能聚在一起的一种旅游商品以及物业形式[1]。

1.2 旅游房地产的特征

在传统意义上，房地产的概念相对比较片面，一般指的就是在普通市场上进行交易的建筑物。然而，旅游房地产并不是传统意义上简单的一处建筑物或者一个居住地，它所需要依托的是景区，也就是一处美的、和自然生态相互融合的空间，具备有休息、享受等多重感受的一种空间。有学者总结，和一般意义上的房地产相比较，旅游房地产不论在各个方面都具有更多的优势，因为它齐聚了多种功能，比如，优美的自然环境、舒适的休闲空间、专业的服务等，此外，还有消费水平高、投资回收效益高等特点，并不是简单的一处住所所具有的。总的来说，旅游房地产具有以下两种明显的特征：第一，明显的优势特征。比如以上提到的优美的环境，多种多样的自然资源以及人文资源，齐聚休闲、旅游、玩乐、度假等功能，具有着明显的、独特的优势；第二，经济特征。旅游房地产的经济特征主要体现在三个层次上：（1）是投资也是消费；（2）房地产的产权具有分散的特点；（3）高端消费且消费可以存储，以及间断的分期特性。

2、旅游房地产开发模式的探析

2.1 旅游房地产开发的理论基础

在地产的概念中，所有的跟土地利用有关的方式都可以归结到地产经营上去，不管是城市建设方面的，还是工业园区建设方面，亦或是现在提到的旅游房地产开发，因为这些都与土地利用有关。对于旅游景区来说，其所拥有的景区资源能给人们带来了享受，满足了一定的精神以及物质需求，但是并不能够直接产生经济收益，只有当旅游资源有齐全的设施以及服务等，能够大批量的吸引来客户，使得该旅游景区从无人问津到旅游胜地，才能在一定程度上提高旅游地区地产的价值，使得旅游区各个方面的经济收益有所提升。所以，旅游房地产的开发一般是建立在旅游区内环境优美且各项配套措施齐全，且拥有一定人气的基础之上，只有该旅游地区是人气胜地才会拥有可以增值的土地，进而才适合进行房地产开发[2]。

然而，值得注意的是旅游房地产的开发需要把握一定的度。研究者经过调查发现，目前，国内很多房地产商在旅游房地产的开发上存在一定的盲目性，在思想上也存在一定的误区，认为只要是在旅游景区开发的房地产就一定有很好的收益，然而事实证明并非如此。原因如下：第一，某些风景胜地国家不允许进行房地产开发；第二，城市里公园附近不适合开发房地产，因为可能会面临拆迁，进而提高开发成本；第三，在前景不明的旅游地区进行房地产开发未来没有保证；第四，旅游资源好，但是所处地经济发展不好的地区进行房地产开发前景没有保障。

2.2 目前常见的旅游房地产开发模式

通过调查总结，目前，国内常见的旅游房地产开发模式，根据其主题的不同以及开发目的的不同，可以分为以下几种：

第一，景区房地产开发的模式。景区房地产一般指的是在旅游景区内部，为了满足游客们观光、玩乐、休憩等需求而开发的一些不同于普通住宿性质的房地产，比如，景区内部的主题公园、部分休憩场所等等，这一类的房产开发需要注意的是平衡好利用景区和保护景区之间的关系，还要能够让景区的户外体验，与自然的深度接触以及人文气息等功能体现的淋漓尽致；此外，在一些国家提出重点保护的景区，比如名胜古迹等，一定要严格把握房地产开发的度，在不违背国家的要求，以及有效保护景区的前提下进行适度的开发[3]。

第二，商务房地产的开发模式。商务房地产一般指的是在景区内部或者周边地区建设的一些具有商业性质的房地产项目，其主要功能是为游客提供一些相应的旅游服务，比如，住宿、饮食、交通、休憩、会展、商场以及玩乐项目等等；这种类型的房地产开发必须是建立在具有一定游客基础的景区，而且需要保证该类房地产所在地比较集中，能够进行统一的管理；此外，要注意饮食方面、会展设备方面以及商业游玩休息区方面的房地产项目，在商务房地产开发中往往占据着重要的位置，起着决定性的作用，为此，在进行商务房地产开发时，要对其投入更多的关注，在规划时一定要列入首先考虑的名单中，最好规划在目标市场，只有这样才能带来更高的收益。

第三，度假房地产的开发模式。度假房地产主要功能就是居住，换言之，就是为游客以及度假的人提供用来居住的房地产项目。度假房地产不同于以上两种房地产项目，它的重点在于居住，所以对于居住条件的要求要高很多，比如，要有很好的居住环境，一应俱全的配套措施，以及别具一格不同于其他地方的服务特色等。目前，常见的旅游度假房地产种类有度假村类型的，比如度假酒店、度假别墅等，也有分时度假酒店等。这些类型中，度假村的主要功能是提供各种享乐的项目给度假的游客，该类型的度假村在进行营销时除了可以采用一般的营销模式外，还可以采用分时段的方式进行营销，也就是说将度假村某一时段的拥有权卖给度假的游客或者旅游的人，这样不仅可以让游客用较低的价格享受较高档次的服务，还能够为房地产开发商回收一定的资金，进而有效降低成本。

第四，景观住宅房地产开发模式。景观住宅房地产关键在于景观住宅，所谓的景观住宅就是指的在旅游区内或者周边用来提供居住的可以出租也可以出售的房产。这一类的房产对与环境以及户外设施要求的很严格，要求住宅与自然环境的关系不仅自然而且和谐。对此，常见的景观住宅有以下两种建造方式：（1）通过借助开发地区的地势进行开发；（2）创造有利环境进行开发。鉴于景观住宅一般用来出租或者出售，需要具备很强的私密性，足够的方便以及自由的特征，所以在开发时一定要注意配套设施的完备性，比如商店、花园、公共场合等设施要具备。此外，以上提到过的，要注意住宅与环境的关系，不仅要完美的融合，而且在一定程度上，要做到所开发的住宅也在为景色添彩，而不能出现破坏景色的情况发生；另外，配套措施作为住宅的一部分也要注意做到与环境完美的融合[4]。

3、适度进行旅游房地产开发的策略

目前，众观国内旅游房地产开发的形势，研究者发现存在有过度开发的情况，对环境产生了不利的影响，为此，提出以下策略，以此来督促旅游房地产进行适度的、科学的、合理的开发。

3.1 完善相关法律，强化管理

旅游房地产的发展需要国家的扶持，在扶持的同时，国家也要重视管理。因此，旅游区所在地的相关政府部门要根据具体情况，对旅游房地产的发展严格管控、合理规划；在对所在区城市进行规划时，可以结合旅游区的情况，进行全局的规划以及管理，有目的的、合理的进行旅游房地产开发；此外，在进行旅游房地产开发时，要对房地产开发商的资格严格审核，针对开发项目要做好前期的调研工作，判断该项目是否可以进行，进而有效防止盲目开发的情况出现；与此同时，针对相关法律，要不断的进行完善，并依据具体情况，适时做出调整，对旅游房地产的开发起到引导以及监督的作用[5]。

3.2 先规划后实施，有序进行

对于旅游房地产开发一定要做到先规划后实施，而且规划的内容要符合旅游景区制定的总体规划以及制约性的规划，也就是说旅游景区制定的总体规划不允许的开发项目绝对不能开发，允许的项目不仅要符合大体规划，而且项目布局要合理，既考虑到目前情况，也要考虑未来的发展态势，最大程度上规避盲目开发以及过度开发的情况发生，进一步促使房地产与环境、当地文化等有机融合，同时有效促使经济收益以及社会收益最大化；此外，旅游房地产重在其具有的旅游功能，为此，房地产商在进行规划时，要注意完善配套设施，依据旅游人群的需求做出调整，保证用户的体验以及感受。

3.3 以保护环境前提进行开发

在进行旅游房地产开发之前，要制定保护旅游环境的规划，坚持以保护环境为前提进行开发，最大程度上保证自然环境以及生态环境不会受到旅游房地产开发的危害；此外，要坚持以人为本的原则，依据游客的需求来进行开发，保证人与自然的和谐。在对房地产进行设计时，要充分考虑到当地自然环境与生态环境，利用环境优势进行开发，遵循保护环境以及以人为本的原则，保证旅游房地产开发与环境保护能够达到双赢[6]。

3.4 要展现出特色，提高品味

房地产在一定程度上也是文化的一种象征，缺少文化内涵的房地产在社会上是不具备有很强的发展前景的，为此，不论是最初的房地产项目规划，还是关于项目的设计，彰显的文化特色以及建筑的表现形式，亦或是全部旅游房地产的布局，都需要充分考虑并融合本地区的自然生态环境，结合当地的传统特色，和本地区的特色文化有机结合在一起，进而使得房地产项目在后续的使用中或者仅仅是观看就能够体现出其品味以及特色。

3.5 合理安排配套措施，完善其功能

目前，国内房地产行业整体发展水平相当，对于旅游房地产来说，要想体现出与众不同、在竞争中脱颖而出，就必须在配套措施以及服务上下功夫。为此，旅游房地产在进行规划以及建设时，对于相关配套措施也要进行合理的、科学的安排，保证其功能性的同时，提高整个房地产项目的品质；此外，对于配套措施除了进行合理的、科学的安排外，也要保证其具备有舒适性、自由性等，全方位满足游客的需求；另外，也要注意其与自然生态环境之间的关系，保证其与房地产项目、自然生态环境有机融合[7]。