浅析房地产评估在土地征收补偿中的应用

2019-01-31梁宇陕西地建房地产开发集团有限责任公司陕西西安710000

中国房地产业 2019年16期

文/梁宇陕西地建房地产开发集团有限责任公司陕西西安 710000

1、前言

中国进入快速城市化阶段后，对建设用地的需求也在增加。每年，大量的农业用地被改建为建设用地。失地农民人数逐年增加。根据土地利用总体规划，到3030年，将占用耕地54.5万亩，将有7800多万农民失去土地和就业岗位。在现行的国有土地征收补偿条例中，建立了公平补偿原则和城市房屋城市房价补偿原则。不过，该条例并不包括集体土地收购。在当前的社会经济发展水平下，目前的征地补偿制度还存在许多亟待解决的问题。

2、现行征地补偿制度存在的问题

目前的征地补偿制度存在一些问题，会导致其他一些因素干扰实际的实施。

2.1 立法不够及时

在我的国家。由于土地补偿制度分散在个人银行法中，集体土地征收补偿规定尚未发布，农民的财产权缺乏法律保护，不能依靠征地补偿。作为一个规则制定者，政府总是在收集过程中发挥主导作用，它也是规则的实施者。土地市场交易价格是其垄断地位。在工业化和城市化进程中。农民的土地被政府以非常低的价格征收，但以更高的价格出售。一些地方政府和开发商已经获得了土地升值的全部份额，侵犯了失地农民的合法权益。长期以来，补偿是否是中国土地征收中的一个真正问题。

2.2 补偿过低

实际进行土地补偿的时候应用的方法是使用输出值来作为补偿的标准，这一数值作为标准的时候特点是最终的补偿数值较低，范围也很窄。现在中国农村征用的土地基本是按照土地管理法规定进行补偿的，内容包括了土地补偿费用以及安置补偿费用等。人们想方设法将土地置换成耕地以获得更高的补偿，但是仅仅是最初使用的时候就作为耕地的才能够作为收入损失的依据进而获得补偿，这样一来补偿的范围大大减小，土地的定位不够科学，土地供求关系对于土地的价值影响也没有考虑进去，最终导致补偿的机制难以反映出来土地的实际价值。

2.3 计算方式不合理

中国的大部分土地都是以低价征收的，土地转让价格远远高于土地补偿费。根据现行的“土地管理法”，按照产值补偿标准计算失地农民的安置补助费是不合理的，难以保证维持和提高原有的生活水平。“工资标准”规定，“30倍天花板”因地而异，不适应日益发展的社会和经济条件。目前的土地补偿计算方法并未完全反映土地价值。土地所有权价值的实现是农村土地征收价值的实际表现。中国的征地补偿制度主要体现在“土地管理法”的有关规定中，该法只补偿征地前的价值，忽略了征地后的增加值。目前的征地补偿标准用耕地价值取代了农地市场价格补偿。这两项主要收购基于平均年产值30倍和前三年：如果两次收购的年产值是30倍，那么仍然不足以维持农民的原始生活水平。挖掘土地。地方政府将从国有土地使用权中获得一定比例的收入。在当前农业科技发展水平下，不同耕作方式下主要农作物的产量差别不大。以产值作为征地补偿标准，难以反映不同地区之间土地价值的差异。现行的补偿规定未能充分反映征地后农民失去的土地所有权和使用权的价值。实践。在中国的许多地方，征地补偿的计算采用法定最低补偿标准，有些甚至不符合法定标准。在一些地方，即使补偿标准达到最高标准的30倍，失地农民的生活水平仍然比以前低。

3、完善土地征收补偿有关政策的措施

改善相关的房地产评估制度，可以有效保证人民的土地产权不受损害。

3.1 公平补偿合理补偿

在工业文明和城市化进程中，土地征用向建设用地的转变创造了土地增值。国家应确保农民的收入来自土地增值。草案不再按被征收土地的原用途提供补偿，取消土地补偿费和安置补助费总额的30倍。但是，草案没有提到“合理的补偿”。根据中国的基本国情，立法应确立公平补偿和合理补偿的原则。

3.2 建立完善的补偿制度

按照合理补偿的原则。补偿标准应根据土地的市场价值确定。考虑到农民征地，预期收入和未来生活标准造成的实际损失。对于在特定年龄（例如50岁）具有较强工作能力的农民，还需要考虑培训费和失业保险。财产的国家价值与其市场价值之间的差异是确定所购买产权的补偿的基础。因此，征地补偿不仅需要确定被征收土地的财产价值，还需要考虑经济补偿能否更充分地补偿土地所有者的经济损失。农地市场价值是农地征收补偿标准的核心组成部分。在征地补偿中，应从区域经济条件和区位条件等方面对市场农用地价值进行综合评价。只有综合考虑和合理计算土地补偿标准，才能更有效地保护失地农民的合法权益和失地农民的长期生命力。获得有效保护。在农地市场条件下，土地利用价值评估应以农地自然经济条件为依据。这是评估农田的第一步。其次，通过对土地质量的综合分析，得出土地利用水平和经济效益。然后，根据农业土地收入和其他相关地价数据，确定基准地价。土地使用价格以基准地价表示，为每块耕地的价格提供科学依据。