刍议房地产评估存在的主要问题及其对策

文/刘长勇 海军青岛房地产管理处 山东青岛 266000

1、房地产评估中存在的主要问题

1.1 相关法律制度不完善

这些年以来，因为我国房地产评估过程中必须严格的依照相关法律进行操作，国家陆续出台多部法律，但这些法律条文对细则没有完善，在房地产评估的过程中，工作人员也无法依照这些法律为依据进行房地产评估。

1.2 房产评估机构独立性不强

房产评估机构独立性不强，评估机构在房地产抵押贷款业务中处境尴尬评估机构在房地产抵押贷款中所处的处境较为尴尬，由于业务需求房地产抵押贷款需要在银行、评估机构、贷款客户三方之间进行，现实中三方之间既存在着合作与依赖，又存在着利用和不信任的关系，这种微妙的关系直接影响着评估的进行。银行、评估机构和银行三者之间的博弈是现实存在的，而正是由于三者之间存在着密切的联系，使得评估机构在估计双方利益的同时，难以保持其公正性和独立性。贷款人本身是购买评估报告的人，评估机构需要为其进行准确的服务，然而，也不能不重视银行，如果房产评估法达到标准，银行不满意，也不会信任相应的评价机构，会将这些评估机构封杀，因此，在评估的过程中面临着一定的风险。

1.3 评估人员业务水平参差不齐

当前评估人员的素质参差不齐，很多从业人员情况已经通过了房地产评估执业师考试，然而在工作的过程中缺少相应的交流平台，缺乏学习的动力，操作的机会不多，无法准确的对实际的房屋进行评估，在出具评估报告之后，评估报告的使用者也承担了相应的风险。

1.4 房地产评估业务市场环境不规范

①房地产评估需要经常与政府部门进行业务沟通。因此很多评估机构或个人为了拿到更好的业务或赚取更多的利益，需要与政府相关部门的工作人员建立起比较好的沟通关系。在这一过程中，很多房地产评估从业者不惜采取一些非法措施以达到其目的；②随着房地产评估行业的快速发展，相关的评估机构及评估行业从业者数量都实现了快速增长，面对“更多人分享同一块蛋糕”的现象，各机构（或个人）纷纷推出了一系列的业务竞争模式，而其中便存在着一些非法手段。在当前市场中还存在着部分恶性竞争的现象，这也是市场环境不规范的一种体现。

2、房地产评估的主要对策

2.1 建立健全房地产评估行业实施细则的法律法规相关的行业主管部门必须对现行的法律法规进行补充与完善，推出专门的房地产评估法，结合现阶段的行业标准以及行业技术规范来进行严格的管理，尤其是对行业内存在的违法乱纪行为，制定相应的处罚策略，对收费标准进行全面适当的调整。如果投资总额较小则可以对项目的档次进行细分，避免由于量大收费小而无人承接的问题。如果投资总额较大的项目，则可以实行档次细分降低收费标准的方式避免由于恶性竞争互相压价，甚至出现私收回扣的问题，要建立健全评估行业职业道德标准和行为规范，保证对房地产评估行业的实施细则进行补充与完善，促进整个房地产评估活动能够更加有法可依、有法可循。

2.2 加强房地产评估行业内外监管的诚信体系建设

对房地产评估行业来说，在房地产评估的过程中，必须要通过内外共同监管的方式来对整个房地产市场的行为进行整顿和规划，保证相应的监督管理机制得到有效落实及时加强对相关机构和工作人员的有力监管，避免违法乱纪的行为产生同时也能够尽可能地减少评估需弄虚作假的问题，对违法乱纪的行为要及时追究法律责任，并且提高其违法成本，这样才能够保证房地产评估市场得到良性循环，尤其是根据房地产的行为独立性进行适当的分析。在维护和促进房地产评估行为诚信体系的过程中，更主要的就是积极发挥房地产评估行业自律性的要求，根据行业内的实际发展需要将具体的评估操作流程和服务规范进行补充与完善，并且对行业内成员建立诚信档案，保证各个机构和个人能够对自己的行为负责，明确个人的诚信机制。通过完善评估市场的环境来保证房地产市场评估的公平公正公开的原则，还应该加强对房地产评估行业的道德培训，保证从业人员自身的纪律水平、道德素养得到全面提升，坚决抵制不良诱惑。在出现利益纠纷或者事故的过程中，可以通过行业协会进行调解，如果出现有损内部行为的现象，则必须要积极处理。

2.3 优化房地产评估行业人员资质认证体系

由于当前房地产评估行业人员的从业资格管理混乱，这样就导致整个房地产评估行业的发展受到局限，所以相关部门必须要对房地产评估行业从业人员的自身资质进行系统化的认证，尤其是要对房地产评估师的资格认证设置不同的等级层次，完善资质认证体系，并且结合目前我国的房地产发展实际对房地产评估师的个人能力和专业素质有着综合的要求，保证房地产评估师的个人资质能够随着综合素质而实现动态化的管理。在保证房地产评估的过程中，更应该加强对从业人员的准入门槛提升机制，只有严把关、高要求，才能够努力增强评估人员自身的工作积极性和学习主动性。例如通过增强培训考试的整体难度并且对考试的范围进行适当优化，做到择优录取保证评估人员自身的综合素质和整体实力得到全面的升级还应该树立终身学习的理念让评估从业人员能够自觉接受新知识新理念，不断完善自己的理论知识和技术，满足房地产评估的实际要求。

结语：

相信通过房地产评估从业人员的共同努力，房地产评估行业存在的问题点也将逐一被攻克和解决。随着社会的不断进步和发展，房地产评估所辐射的领域也将逐步扩展，所惠及的人群数量也将进一步增多，我国的房地产评估行业与国际间的行业差距也必将大大缩短。