房地产物业管理存在的问题及对策分析

2019-01-31武斌浑源县房产管理中心山西大同037400

中国房地产业 2019年16期

文/武斌浑源县房产管理中心山西大同 037400

良好的物业管理不仅关系到房地产行业的发展，还与人们的生活质量以及房屋寿命有直接影响，小区的物业管理水平也成为人们购房时重点考虑的要素。因此，改善我国房地产物业管理模式，对提高我国城市管理水平有积极作用，不仅要从宏观上优化物业管理的市场环境和法律环境，还要从微观的内部管理细节上，进行管理模式改进。

1、房地产物业管理的重要作用

明确物业管理作用，是改善管理水平的切入点，借此引起房地产行业和物业管理的重视。随着经济体制的改革不断深入，我国房地产行业已形成产权多元化的新格局，管理也趋向于社会化。物业管理企业的出现为房屋售后提供了保障，将会促进房地产市场的稳定发展，吸引更多的业主进行投资，有利于房地产的保值和增值。除了业主之外，物业管理水平也是房地产开发商重点考虑的因素。若能为业主提供优质的物业服务，将会对开发商自身声誉有积极作用，打造强劲的品牌优势。

2、房地产物业管理中存在的问题

2.1 缺乏相应的法律环境

明确的法律法规将会对行业发展起到引导和约束作用，有利于保障行业中各方主体的权益。然而由于我国房地产物业管理行业起步较晚，在法律法规方面的建设仍处在摸索当中。目前正在施行的法律法规主要包括《物业管理条例办法》，以及地方性的行业规范，比如《业主公约示范文本》等。各地区的物业管理企业水平参差不齐，由于经验不足，缺乏实践，部分相关政策更多的是借鉴于国外行业发展经验，无法适应我国房地产物业管理行业发展，因此在未来，法律环境还有待进一步的完善。

2.2 物业管理工作缺乏专业人才

物业管理涉及了较多的专业和领域，管理工作需要专业的人才进行打理，比如相关政策解读、工作规范标准和流程化建设、与业主沟通交流等，都需要从专业的角度进行解决，借助专业的沟通技巧和管理模式开展工作。然而在现阶段的物业管理工作当中，还缺乏专业性的人才，致使物业管理水平始终得不到大幅度的提高。

2.3 物业收费和服务缺乏明确标准

物业收费标准不统一，是在全国范围内普遍存在的问题。虽然国家已出台《物业服务收费管理办法》，但各地区在细化程度以及监督实行上还存在诸多问题。比如物业管理公司收费项目、收费标准以及收费形式等多方面都呈现鱼目混杂的现象。广大业主也无从参考，在被通知交费时，往往产生抵触情绪。尤其当部分物业公司发生重复收取费用的现象时，更是造成了物业公司与业主之间的矛盾。

3、房地产物业管理的改进策略

3.1 逐步完善物业管理相关的法律法规

如前文所述，物业管理工作涉及了较多领域的内容。不仅包括对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序，还包括消防安全等多项工作。尤其在收交费方面，更是引起了较多的矛盾，需要完善的法律法规体系对物业管理工作进行规范。因此，我国立法部门要在以下几个方面进行考虑：第一，对房屋安全及日常维修管理的标准进行制定，对小区环境卫生标准进行明确；第二，对小区日常治安防范和秩序维护以及消防管理进行定期检查，确保小区住户环境安全；第三，对业主进行普法知识宣讲，树立起广大群众的法律意识和花钱买服务的消费理念，促进物业管理行业遵守法律规定，规范工作标准。

3.2 建设人才队伍，提高管理水平

房地产物业管理水平的提高要依靠专业性的人才，只有团队专业水平提高，才能够推动整体服务质量的改善。人才队伍建设要注重技能结构的完善，一方面要引进信息技术人才，建设小区物业与业主之间的沟通交流平台，提高信息传递的效率，有助于打造双方的友好关系；另一方面要引进物业管理专业的人员，对政策和法规有更高的敏感性，对工作的标准有更高的自觉性。除了人才引进，还要加强对既有员工的培训，以提高整体队伍的素质水平。

3.3 规范企业的收费和服务标准

由收交费所引起的业主和物业管理企业之间的矛盾较多，管理方应当从两方面进行考虑。一是收费标准有待明确，应当建立起完善合理的收费标准体系，对收费项目和形式进行仔细说明；二是对服务质量进行深入思考，即：为业主所提供的服务是否满足业主需求？是否符合业主交费的价值？通过两方面的结合思考，使物业服务水平有实质性的提高。当业主认可物业服务，收费过程也会更加顺利。此外，物业公司还可以通过多种方式，强化业主的缴费意识，比如通过歌舞会以及公示等，进行物业管理知识的日常宣传，借助互动形式，拉近双方距离，树立起业主的消费理念。

3.4 设置行业标准，强化资质认证

要提高物业管理行业的整体发展水平，还要设置行业的准入门槛，通过标准的设置，杜绝劣质企业和行业乱象的产生。在行业的宏观管理上，可以强化资源集约化管理，打造品牌效应，为行业发展提供资源支撑。与此同时，对物业管理专业的工作人员也要加强相关资质认证。通过对持证上岗率做出要求，提高物业管理水平，不仅重视其理论知识，也要对其思想素质和实际操作能力进行考察，为物业管理行业健康发展打下扎实的管理基础。

3.5 加强对物业管理企业的监管

除了明确行业发展的标准，还要为企业日常运营开展有效的监管，监管主体可以呈现多样化。广大的业主群体是物业服务的直接受益人，是主要的监督主体，若物业管理一方存在任何违法违规行为，可以向政府有关部门进行检举。除此之外，社会媒体也是物业管理企业的重要监督主体，通过社交平台，谴责不良企业的违规行为，并宣传、倡导积极的企业精神。