我国住宅投资影响因素的实证分析

姜威

【摘 要】本文对2014年国家统计局公布的相关数据进行研究，通过因子分析得到我国各地区住宅投资环境差距明显及经济因素是对住宅投资影响最重要的因素并提出相关建议。

【关键词】住宅投资;影响因素;因子分析

一、引言

随着我国经济的高速发展，人民生活水平的显著提高，人们更加热衷于对房产的购买，无论是居住还是进行投资。因此研究哪些因素会影响地产投资以便促进地产投资健康蓬勃发展具有重要意义。现在大多数关于住宅投资的研究大都集中在对城市空间方面的研究，或集中于某一单一因素如价格、住房公积金比例对地产投资的影响。因此，本文采用了多维度的影响因素进行研究，更为全面的分析哪些因素会影响地产投资。

二、住宅投资与影响因素的理论分析

本文了采取了地区生产总值、常住人口、城乡居民储蓄额、政府预算支出、城区面积、公共交通运辆营量、教育经费，工业企业投入经费8个影响因素进行分析。

（一）地区生产总值。也就是地区GDP，是一定时期内本地区生产经营活动的成果。地区生产总值是衡量地区经济实力的重要指标，地区生产总值高说明该地区经济实力强，富裕程度更高，这在一定程度上就会对地产投资产生影响，所以二者可能具有正相关的关系，即地区生产总值高，住宅投资高。

（二）常住人口。常住人口是指经常居住在某一地区的人口，不包括临时寄住的人口。常驻人口越多，对住宅的需求也就越大。所以二者可能具有正相关关系，即常住人口越多，住宅投资越高。

（三）城乡居民储蓄额。储蓄是财富的积累，人们在购买住宅时，必须先缴纳一定比例的首付，然后再根据个人支付能力选择全款还是按揭。而首付的部分来源于居民的储蓄，居民个人财富积累的越多，就有更强的住宅投资能力，因此二者可能存在正相关关系。

（四）政府预算支出。政府一般预算支出包含了很多会计科目，其中与住宅投资有关的有取暖费、租赁费、物业管理费、住房补贴等。在现实生活中，住房投资者会经常关注政府的预算支出中的相关科目，政府提供的福利待遇水平越好，就越容易吸引投资者进行住房投资。

（五）城区面积。随着我国城镇化水平的提高，越来越多的人涌入城市，在城市中安家立业，这就对城市的容纳量提出了更高的要求。开放城区空地，扩大城市面积成为了解决城市容纳量的解决措施。城区面积越大，对城市而言就会越有发展空间，就会更容易吸引投资者进行住宅投资。

（六）公共交通运辆营量。公共交通发展水平是衡量一个城市综合实力的重要依据。投资者在进行住宅投资选择时，会注重对城市交通运营量的参考，特别是想要投资的住宅周边公共交通的配套情况。在现实生活中，公共交通运营量越多，对住宅投资者的吸引能力越强。

（七）教育经费。教育决定城市的未来，政府支出的教育经费越多，越有利于当地教育水平的发展。往往教育水平越高的省份，经济、科技以及文化也越发达，这样就会为地产投资者创造一个良好的投资环境。

（八）工业企业投入经费。企业加大经费投入，就越容易产生技术的进步，企业才会更强大。如果一个地区的工业企业投入经费很大，则该地区的企业在未来就更具有发展潜力，这在极大程度上会促进当地的繁荣。

三、因子分析

因子分析可以视为主成分分析的推广，按照相关性把变量进行分组，组内的变量相关性较高，但不同组的变量相关性较低，则每组可以代表一个基本结构，即因子。接下来对8个变量进行因子分析。R运行结果如图3-1。

从上述因子正交旋转的结果可以看出，方差累计贡献率达到了94.61%，第一个因子与城区面积（X5），工业企业经费（X8）有很强的正相关关系，相关系数分别为0.8895，0.8361;第二个因子与常住人口（X2）有很强的正相关关系，相关系数达到了0.9202。

从因子得分图中显示，我国各地区地产投资水平参差不齐，不平衡问题严重。我国地产投资影响因素的第一个因子得分情况来看，江苏、山东、广东得分较高，青海、甘肃等地区得分较低;第二个因子得分，河南、广东、四川得分相对较高，因为这些省份的人口较多，资源丰富，人均资源占有量不高。

四、结论与建议

本文以2014年全国31个省份及直辖市的影响住宅投資的八个因素为样本，进行因子分析，得出如下结论：

（一）我国各地区住宅投资环境差距明显。具体表现为东部沿海发达省份住宅投资环境极好，西南、西北等地区的住宅投资环境较差，吸引投资者的能力明显不足。东部地区的江苏、山东等各项因素都有助于吸引投资者的因素，如经济发展水平、交通运输能力、城区面积，人口等排名位于前列，这样的环境对投资者来说无疑是非常具有吸引力的，而西北、西南地区的甘肃、青海等省份，经济实力等各项指标竞争力明显不足，这样的环境对于住宅投资者来说是毫无吸引力的;

（二）经济因素对住宅投资的影响是最为显著的。本文选取的变量中包含经济因素的变量有地区生产总值、城乡居民储蓄额、财政支出，教育经费这4个变量，这些经济因素较高的地区，住宅的投资量也有很高的表现。经济发展水平的高低直接决定了投资环境，经济发展水平好，会给该地区创造更多的发展机会。

就上述研究得出的结论本文提出如下建议：

政府部门应多向欠发达地区进行政策上的辅助，大力发展经济。我国地区的发展水平基本呈现出东富西贫的特点，东部地区基本都为发达地区，综合实力很强。西部地区大都为欠发达地区，无论是人民富裕程度还是基础设施建设与东部比差距十分明显，政府应加大对西部基础设施建设的投入来提高西部地区的发展水平，逐步营造一个良好的投资环境，以促进地区繁荣，进而促进房地产的繁荣。

【参考文献】

[1]Demsetz H.The Structure of Ownership and the Theory of Firm[J].Law and Economics.1983.10-22.

[2]张清勇.中国住宅投资波动的长期趋势与区域差异[J]建筑经济，2008（10）.

[3]包宗华.房地产业“泡沫”谈[J].城市开发，2003.22-25.