新时代下房地产税改革思路与改革路径

屈渤凯

【摘 要】本文在对房地产税理论研究的基础上，分析了我国房地产税制改革的过程和存在的问题，分析了房地产税制改革的目的和必要性，分析了国内外房地产税制及其影响，比较改革存在制度纠纷、行政问题以及各种障碍，我们提出相应的解决方案，并积极探索中国房地产税制的设计。

【关键词】房地产;房产税;税制改革

一、房地产税改革进程和试点情况

（一）房地产税改革进程

中国的房产税制改革经历了三个转折期：中华人民共和国成立后改革开放前：1951年在《城市房地产税暂行条例》中，将房产税与地产税合并，成立新税种城市房地产税，1973年城市房地产税包括对个人和外企等征收的税款;对企业征收的税款计入工商税中。改革开放后至20世纪初：《房产税暂行条例》从1986年延用至今，明确了征税对象是城市、工矿区经营类房屋;其余免征，例如个人非经营类房屋、农村宅基地。20世纪初至今：党中央在2003年提出未来条件允许时，对不动产不收取相关费用，统一收取物业税。国家在2006年，将部分地区作为试点，开展物业税空转措施;推动了房产税制改革，并且为下一步的改革奠定了理论、经验基础。上海、重庆两地2011年，正式成为改革试点，改革方向近一被探索挖掘;党中央在2013年明确要求相关机构加快进度，使改革落地。2015年全国人大常委会立法规划将房产税法包入其中;至今，房产税经历这三个阶段，理论与实践基础雄厚，并得到人大常委会的重点关注，相信在不久的未来会落地。

（二）房产税改革试点情况

2011年1月28日，上海和重庆也宣布成为推出房产税的试点，房地产改革就此开始。到目前为止，这两个地方已经征收了超过七年的财产税，期间受到了多方的批评与建议，但没有这两个地点的试点，我们恐怕也只是空有理论，没有实践基础。对于上海和重庆实施过程中的方案，虽然有不同看法，但是不可忽略的是它们试点工作对于中国税制改革做出极大贡献。虽然有各种各样的意见，但不可忽视的是两地试点工作对中国房产税改革的巨大贡献。

1、方案内容

（1）征收对象：重庆主要对豪华住宅征税，只有首套可以免税;对于老房屋（以方案实施为时间节点划分新旧），人均免税面积每人有所不同。上海有户口因素的影响，对于上海当地人首套房免征，第二套房子面积小于60平方米免税，其余情况均征税;非本地户口者新购房屋首套面积低于60平方米免税，其余情况均征税;并且在方案实施之前的房产均不进行征税。

（2）征收税率：上海和重庆税率大约在0.4%-1.2%之间，一般对超出市场价2倍或3倍以上的房屋征税较多。

（3）计税依据：上海是评估值，重庆暂定房产交易价，时机成熟之后，后期计税以评估价为依据。

2、方案分析

首先，上海和重庆人为地分割了一个时间节点，就是计划执行的那一天，边界虽是明确的，但要采取这个特定的时间点来区分是否免税毫无理论基础，这是不合理的划分节点。买房用途都是一样的，只是购买时间不同就必须交税，公平吗？房产税的实施，如果只是为房地产市场降温，就没有必要修改法律，行政和财务措施就完全足够了。

其次，在2012年，上海和重庆只是征收了区区几百万元的房产税，还不足征税过程中发生的费用。如果一个税种覆盖面积不够广，针对的只是少部分人，那么这个税的本质就会暴露。规避税款的方法将会在市场里层出不穷，例如：假离婚，避税之后，仍然有很多人没有缴纳税款，此规定也就无法达到预定的目标。除此之外，方案中存在很多模棱两可的词汇，没有做细致的规定。比如：重庆主要对于豪华住宅征税，那么城市郊区农民自己盖的3层小楼算不算独栋？一个小区，开盘均价比周边贵上5000元算不算“豪华”？这些规定可操作性极低。若一项政策在实施过程中遇到多种质疑，并且可操作性不强，那么最终可能只是一纸空文，政策的原始目标将很难达成。

二、新时代背景下房地产税改革所存在的问题

（一）税制设计中关于房地产不适应经济发展

十多年来，中国房地产市场一直处于快速曲折增长的过程中，主要是由于市场自身发展和政府行政监管这两大要点。特别是，自2016年以来，监管政策的各个方面已经涵盖，例如预付款，利率，湖口和土地政策，虽然这些政策有一定的效果，抑制了房价虚涨，但是却以损害整个社会的经济为代价的。为实现中共十八大提出的“市场在资源配置中起决定性作用”的目标，我们应当找出稳定房地产行业的方法，并且理顺中央与地方税权的关系。地方当局依靠土地转让费来获得大量收入并从土地出让中填补全部资金，但中国城市化进程放缓，土地资源缺乏的限制，这种模式基本上是不可持续的，政府终将寻找新的稳定收入来源。

（二）税收公平问题突出

当中国居民购买房屋时，特别是在购买二手房时，他们会遇到很多应纳税的环节，如增值税，所得税，行动税，印花税等，但房屋到手后，基本上没有任何税负。目前的情况反映了中国房地产税收交易环节与自有环节严重的税收失衡。拥有住房的居民不仅可以享受房价上涨带来的红利，还可以通过借入空置房地产赚取许多短期利润，甚至还出现利用租金月贷的情况，这都是社会经济管理的漏洞，并将继续扩大贫富差距。

20世纪以来，中国基本每4-5年进行一轮调控，这些反复多次的调控不仅有行政手段还有各种金融手段。例如：2011年与2016年都对契税、营业税和所得税等税种的税率或优惠条件进行调整。但是所有调节均发生在交易环节，但是实践证明，当供小于求时，会出现税负转移的情况，并且对于交易环节进行税收调整，房价不减反增，购房者压力进一步加大。

三、针对新时代下房地产税改革面临问题的改革思路

（一）以人民为中心，推进新时代房地产税的公平税负

除劳务收入外，投资收益，特别是房地产的资产收益都是财富增长的表现。近年来，许多购房者享受了巨大的经济红利，资产价值增长的绝对值远远超过了同期的劳动收入。很多人開始囤房，这些行动扩大了中国已经严重的贫富差距，甚至成为我们社会的主要矛盾之一。政府应通过二次分配协调经济行为，使得贫富差距与财产收入进一步缩小，因此非常有必要推进房地产税改革。

（二）立法推进房地产税改革，提供法律依据

房地产税改革后，对房产保有环节征收将增加持有成本，拥有多套非自住房屋的业主将出售剩余房产，增加二手房市场供应，或出租剩余房产，并增加租赁市场产品数量。这两种选择都会影响社会资源的分配，并在降低空缺率和提高资源效率方面发挥作用。提高所有权成本将减少房地产市场的投资或投机者数量。在供给增加，需求减少的情况下，房地产市场将更加稳定，国家不必采取行政手段进行调控，即可促进社会经济的持续健康发展。

四、结语

房产税的出台是我国目前调控楼市的重心。本文在对房地产税理论研究的基础上，分析了我国房地产税制改革的过程和存在的问题，分析了房地产税制改革的目的和必要性，分析了国内外房地产税制及其影响，比较改革存在制度纠纷、行政问题以及各种障碍，我们提出相应的解决方案，并积极探索中国房地产税制的设计。

【参考文献】

[1]付涛，《我国现行房地产税与房产税改革》，[J]《中国房地产》，2015（07）

[2]苏明、施文泼，《我国房地产税制度改革研究》，《经济研究参考》，[J]，2016（9）

[3]崔凤琴，《浅析我国房地产税改革——以沪渝房地产试点改革为视角》，2016（08）

[4]崔志坤，张 燕 《房地产税开征的制度构建》[J]，《税务研究》，2017（6）