新形势下地方中小房地产企业财务管理优化运作机制思考

刘 丹

(融钰集团股份有限公司，吉林 吉林 132000)

房地产行业的寒冬已经来临，高负债、低利润、拿地难、融资难已经让房地产企业不堪重负，房价上涨的趋势也已经不复存在。这对财务管理运行机制是一种挑战，其具有更至关重要的作用，需要得到更多的关注，为了房地产企业可持续发展，就要对现有的房地产财务管理机制进行优化升级。

1 目前中小房地产企业财务管理运行体系存在哪些缺陷

1.1 筹资体系不够健全

由于房地产项目的开发需要足够的资金作为基础保障，因此需要有完备的筹资体系，只有这样才能够保证后续开发工作的正常进行，换句话说，如果单靠企业自身的能力，就很难完成高水平的项目建设，所以，有很多的房地产企业都需要借助筹资的方式进行资金获取，筹资体系的健全可以更好地促进企业的发展。很多中小房地产企业的筹资体系不够建全，筹资渠道过于狭窄，多数以团购形式取得前期项目资金，新时代下中小房地产企业应健全筹资体系，确保项目的建设。

1.2 预算管理得不到有效执行，随意性很强

中小房地产企业中大部分能编制全面预算，但由于缺少预算考核机制，缺乏各责任中心的分解数据，导致后期无法分别监控；造成企业预算的编制与执行相脱离，重编制、轻执行。另外，中小房地产企业预算管理手段不先进，管理制度不完善，预算分析仅限于财务数据对比，缺乏业务部门的参与，缺乏问题的原因剖析、改进方案的追踪反馈等。最主要的是，一些中小房地产企业没有将预算编制和执行的优劣与企业经理人及员工的薪酬建立联系，激励员工为实现企业战略目标而共同努力。

1.3 管理层对财务管理没有足够的重视，整体员工的个人素质水平不高

许多地方中小房地产企业的管理层对财务管理没有正确的认识，他们将更多的精力放到了工程项目的建设、销售等方面，对财务战略规划及财务监督管理机制没有足够的重视。其相关财务管理人员很难将自身的优势发挥出来，不利于地方中小房地产企业的长远发展。另外，大部分地方中小房地产企业人员的整体综合素质没有达到预期的高度，不具备很强的专业水平，不能满足当前社会快速发展的需求。现代社会是知识经济和网络经济有效融合相互促进发展的高新技术社会。在新的时代背景下，对财务管理人员提出了更高的要求，需要他们掌握更多的有效的技术。

2 地方中小房地产企业财务管理运行机制优化升级策略

2.1 优化升级中小房地产企业筹资体系

优化升级有许多影响因素，从中小房地产企业的角度来看，对于筹资体系的升级，主要从以下三个方面入手：筹资的途径、筹资的结构以及筹集的资金。在对筹资的相关途径进行优化的时候，中小房地产企业在整个过程中都需要遵守多元化的准则，借助把筹资风险分散的形式，避免由于一个环节或者某个渠道出现问题而导致整个房地产企业出现财务风险问题。在对筹资机构进行更新升级时，中小房地产企业需要对整个项目开发所需的本金进行明确，换句话说，明确项目开发所需的成本需要长期筹资还是短时间筹资，然后借助合理分配的方式，进一步对负债结构进行强化处理，保证其具有更强的科学性。在对筹资的本金进行更新的时候，相关工作人员首先要对成本进行科学的预算，具体内容需要包括筹资的数目以及资金的使用情况，接着再进行后续的各项工作，只有这样做才能够保证将融资成本控制在一个科学可靠的范围之内。[3]

2.2 强化中小房地产企业全面预算的财务管理意识

不论是房地产企业还是其他企业，都需要制定更加符合实际情况的发展目标以及未来规划。所以，从房地产企业的角度来看，如果想要对现有的财务管理运行机制进行优化升级，最为核心的一步就是明确企业发展的目标，对未来一年或者几个月的财务管理任务进行明确。对相关从事财务管理的工作者来说，需要确保所有的工作环节设计的可靠性以及精确性，借助联合企业的途径，保证完成“内外联合，上下联动”的任务，最终的发展目标自然就会达成。这个时候，再根据市场经济发展方向，对企业的战略规划以及发展目标等进行一个新的规划，这也是对传统的管理模式的突破。当然，在这个过程中也需要做好以下几个方面：第一点，有效发挥企业财务管控、财务牵头的全面预算执行及完善的制度体系建设等多方面的功能；第二点，对积极、向上、有效的财务管理思想进行大力的宣传和教育，保证现任的房地产企业内部负责管理的工作者，在思想上都对财务管理有更加正确的认识，具备更加先进的管理意识，并且落实于实际行动中。做好这些方面工作可以更好地提升房地产企业在财务管理方面的质量，保证房地产企业的可持续发展。[4]

2.3 健全和完善中小房地产企业投资风控体系

当前的房地产行业处于发展的低谷，所以中小房地产企业需要在项目风险评估这方面投入更多的人力和物力，保证风险投资体系的健全，只有这样才能够在实际的项目投资过程中，更好地对风险、收入以及政策变化在内的具体内容进行更加深入的估算，确定投资项目所具有的可实施性有多大，通过这样做可以更好地提升项目成功的概率。除此之外，在进行实际投资时，中小房地产还需要深入优化可避免、可减弱投资风险的止损机制，做好处理预案，当投资风险发生的时候，企业就可以借助止损机制来避免企业出现惨重的损失。

2.4 优化处置中小房地产企业整体管理制度体系

在实际的财务管理过程中，中小房地产企业需要将完善体系作为工作的重点，借助对财务管理体系进行优化的方式，提高有关工作的制度水平以及标准性能，可以从根本上避免处于过度随意的情况。当然，所选择和规定的财务管理体系更应该以满足岗位实际需求为出发点，这样才能够进一步保证房地产企业内部相关工作者以更加积极的心态投入到工作中，让他们对自己所负责的工作更加认真负责，在开展具体内容时，其也可以严格地依照相关的制度规则办事，企业管理过程中遇到的风险几率就会大大减少。[5]

2.5 提升中小房地产企业财务管理工作者的综合素质水平

中小房地产企业财务管理人员的综合素质能力会直接影响到企业财务管理工作的质量和水平，所以中小房地产企业需要对财务管理人员综合素质能力的提升以及培训教育进行强化。在新的时代背景下，随着互联网、人工智能技术的不断发展，中小房地产企业面临着更大的竞争压力，企业想要在竞争中占据一席之地，就要对企业中的财务管理人员进行专项的技能提升教育。在实际工作中先要健全和完善相关的招聘体系，引入一些更加专业的复合型人才。接着要对所有的在职员工按时开展专业培训和提升教育，让他们的专业知识体系得到进一步的完善，进一步提升自身的思想道德品质。最后也要做好奖惩工作，构建更加健全的奖惩体系，实现责任的细化分配，提升工作人员的热情。

3 结 论

现有的相关政策主要侧重于对中小房地产企业外部环境的管控，根据文章所述，为了进一步的发展，中小房地产企业需要对现有的体系进行优化，需要从内部开始新的调整，而财务管理作为企业管理的核心和关键，自然就会作为重点整改内容。以此为基础，房地产企业就要明确找出自身在管理方面的缺陷，根据社会的发展需求进行及时的调整，借助提升财务管理质量来促进企业更好地发展。