房地产企业盈利能力案例分析——以W公司为例

王若甜

（西安财经大学，西安710100）

1 企业背景

W 企业有限公司创立于1984年5月，注册资本110 亿，1988年进入房地产行业，1991年在深圳证券交易所上市，是中国大陆第一家以房地产为基础的上市公司。在2018年的世界五百强企业评选中，W 企业位居332 位。

截至2017年底，W 公司的总资产11653.47 亿元，货币资金1741.21 亿元，净资产1866.74 亿元，有息负债1906.24 亿元，净负债率为8.84%。这个净负债率在行业中处于很低的水平，而且它的有息负债主要是长期负债。可以看出，W 公司的财务政策比较稳定。同时，通过分析W 公司近几年的财务报表，可以看出W 公司的平均净资产收益率呈稳步上升趋势，说明其盈利能力也比较稳定。

2 盈利能力分析

2.1 资本雄厚

2018年3月，W 公司发布2017年财报，总资产为11653.47 亿元，主营业务收入2429 亿元，实现股东净利润280.5 亿元。公司在其发展的30年间一直占据市场领先地位，具有品牌和规模优势。

2.2 资产负债率稳定，偿债能力有保障

W 公司的资产负债率一直处于较高水平，偿债能力偏低，然而，这个问题在2008年通过发行公司债券得到了补偿，长期偿债能力得到了一定缓和。然而，作为房地产行业，成本较高，这样就大大降低了营运资金的盈利能力，并增加了公司的运营成本[1]。

2.3 融资方式较丰富

在近几年中，W 公司除了向银行贷款外，还使用股票和债券发行进行融资。公司力求财务稳定，一直坚持将债务权益比率稳定在70%左右。

2.4 货币资金利用不够充分

W 公司之前一直坚持“现金为王”的原则。在2018年财报的分析中可以看到，W 公司所持有的货币资金达1884.2 亿元，这个数据远远高于短期借款和一年内到期非流动负债的总和。W 公司认为，房地产行业正处于调整过程中，这一策略更有利于股东的利益。但是，我们经过分析可以知道这种做法导致资金没有得到充分利用[2]。在未来的运营中，公司可以适当调整货币资金的比例，将其充分利用[3]。

2.5 成本控制水平有待加强

W 企业作为房地产行业市场份额较高的公司，其期间费用相对于其他同类企业略高，原因在于公司将重心放在销售管理上，将大部分资金用于品牌规模的推广。但是，在成本控制水平上，公司应当予以重视，避免盲目扩张的负面影响，注意资产扩张是否会带来经济效益的增加，控制成本以促进经营利润率的增加[4]。

3 对策建议

在对W 公司盈利能力的分析中，我们发现，虽然W 公司的财务数据一直趋于平稳，但其盈利质量仍存在一些问题，近几年的经营活动以及财务政策也存在一些问题。以下是对W公司的一些建议：①继续加大品牌规模效应的推广和销售，提高市场竞争力，同时也要注重创新，充分发挥自身优势。②进一步拓宽融资渠道，提高融资效率，在条件允许的情况下，可以进行股权融资，同时也要改变自己的现金流结构，不能仅依靠大量融资来满足经营现金的需求。③实施收缩策略，必要时实施降价促销，减少退还资金的费用，不得在调整期内追求短期利益[5]。同时也要确保运营的稳定性，及时调整新项目的发展步伐。④提高资金利用率以保证公司更好地经营。⑤进一步提高成本控制水平，降低管理费用和销售费用的比例，促进经营利润的提高。

4 结论

本文从一个财务报表外部使用者的角度，以W 公司为例，对企业的盈利能力进行了分析，指出了一些问题并提出了相应的对策建议。但是本文也存在很多不足，故所得出的结果只具有参考价值，并不是绝对合理。如果需要对W 公司进行更深层次的研究，则需要查阅更多资料。