房地产管理中的多项目开发模式分析

2019-01-27扶斌

中小企业管理与科技 2019年34期

扶斌

（中国葛洲坝集团房地产开发有限公司，武汉430000）

1 引言

房地产管理多项目开发模式是一种近几年新兴的管理模式，这种模式为房地产管理工作提供了新的思路，同时，也为其他项目的管理起到了借鉴作用。对于房地产企业来说，这种管理模式具有十分显著的优势，但是由于是一种新兴的管理理念，所以仍然需要对其进行进一步地分析和了解，明确管理要点所在，才能让房地产开发企业根据项目以及企业的实际情况，制定具有针对性的管理方案，从而达到充分发挥多项目开发模式作用的目的。因此，本文从房地产管理中多项目开发的意义入手进行分析，明确该模式的具体内容，并针对模式的优化方案提出一定的意见和建议。

2 房地产管理中多项目开发模式的意义

2.1 房地产企业发展的实际需要

目前，我国房地产行业仍然处于过于松散的状态，具体表现在企业资金集中度不高，且抗风险能力差等方面，大型房地产企业很难对行业起到适当的引导作用。另外，房地产项目本身具有开发周期长的特点，所以房地产开发企业在项目推进过程中，经常会遇到各种各样的变化以及风险，简单来说，就是不确定性因素很多，企业极易面临较大的风险。因此，房地产企业需要通过采取扩大规模的方式，运用多项目共同开发的方式，以规模化的理念稀释单个项目所带来的风险。这样企业也能通过不同项目之间资源的合理调配，提升项目以及自身对抗风险的能力，并促进房地产行业的健康发展。由此可见，多项目开发是房地产企业以及整体行业发展的根本需求[1]。

2.2 帮助企业应对市场竞争所带来的冲击

目前，我国房地产行业中已经形成了多家实力较强的房地产企业，并且也形成了以买方市场为主的市场形势，所以房地产企业之间面临着激烈的市场竞争。因此，企业想要在这种形势下占据一席之地并站稳脚跟，就需要通过采取多种手段提升企业核心实力，并增强企业的整体竞争力。但是我国房地产行业也存在着工作细化的发展趋势，企业之间的分工也变得十分明显，所以企业很难从项目的全方面入手，达到控制项目质量、提升企业综合实力的目的，所以也很难保证全方位优势的发挥。尤其是房地产行业本身具有显著的均好性，所以全方位优势的发挥就更显得触不可及。因此，开展多项目开发，能够通过提升市场份额的方法，吸引人才进入企业，并通过合理的人员管理制度，对人才进行培训和筛选，进而实现管理水平的提高，为企业长期发展目标的实现创造有利条件[2]。

2.3 行业进步以及国民经济发展的迫切需求

对于我国国民经济发展来说，房地产行业属于支柱产业，并且通过近年来的调查分析可知，房地产对于国民经济发展发挥了巨大的推动作用。因此，房地产行业的可持续发展与企业的实力有着密切的关系，企业实力雄厚，那么也必然起到一定的主导作用。因此，房地产行业目前以及未来的发展趋势仍然以集团化和规模化为主，采取这种模式的房地产企业也必然应用多项目开发的运营模式，规模化经营也成为企业经营的首选模式，所以多项目开发模式是我国房地产行业进步以及国民经济发展的迫切需求[3]。

2.4 保证利润稳步提升

在应用单项目开发的管理模式时，企业必然面对大量资金流出的情况，在这种情况下，企业的融资成本较高。销售回款之后，当企业完成资金支付工作后，需要将剩余资金存入银行，这一操作则会导致企业出现资金缩水的问题，企业的利润会受到影响。采用多项目开发模式，大大提升了资金运用的灵活性，并且能够促进企业资金的有效流通，在抵抗经营风险方面也能起到显著的作用，所以房地产开发项目所获得的利润也能处于稳步提升的状态。

3 房地产管理中多项目开发模式的概述

矩阵式多项目管理中，项目部门作为主体，工作人员多数是由各专业部门抽调的能力较强的人员组成，管理人员和设计人员的工作安排可以由总部职能部门直接疏通管理。在这其中，区域单位也可对管辖控制范围内的人力物力进行管理协调。这种管理模式有利有弊，在能够对外界环境作出最快反应的同时也易造成管理层面的冲突[4]。

项目管理是指项目公司作为开发主体，项目公司下设设计、销售、工程等职能岗位各司其职，项目管理模式也能做到对其他因素问题进行最快地解决。与此同时，总部对项目的控制也会尽量做到滴水不漏，避免出现资源闲置的情况。当然，所有不同的管理模式都各有利弊。每个房产企业情况都是不一样的，企业的根基、资金储备情况都是企业选择管理模式的考虑因素，应该根据自身的条件来选择适合的企业管理模式，合理利用企业资源，做到“物尽其用”[5]。

职能多项目管理中，这一管理模式为能力较强的员工提供了良好的晋升机会。同时，企业也能根据人才的实际能力分配具有针对性的任务，保证员工的工作效率和工作质量。另外，这种管理模式也能起到明确工作职责的作用，在特定情况下，能够实现人员的越级管理，进而提升企业管理的灵活性。系统的人员管理模式，能够为上级领导了解基层工作状态提供良好的支持，也能对人员的调动情况进行详细地了解，进而实现管理人员、基层员工等不同层级的双向管控。同时，也能有效避免企业只关注老员工、忽视新员工的问题，并起到激发员工工作积极性的作用[6]。

4 房地产管理中多项目开发模式的优化措施

4.1 构建完善的管理制度

对于各行各业来说，完善的管理制度都是保障企业盈利的重要手段，并且管理制度的制定也离不开管理人员对于行业发展形势、项目实际情况、公司运营状态的分析。管理制度的构建也应该遵循经济合理、内容全面的原则，避免管理制度的过度细化和过度简化，保证管理制度能够真正发挥其积极作用。

在管理制度构建过程中，建议依托企业人员管理模式，对于管理模式中存在的问题可以进行分析和讨论，并通过管理制度的优化实现企业人员管理模式的优化，对于冗余的部门进行取缔和整合，精简部门人员，合理评定人员能力，实现人力资源的优化，发挥通过管理制度梳理企业管理体系的作用。另外，也要保证管理制度能够在项目管理中得到落实，从而真正体现其在房地产多项目开发模式中的积极作用。

4.2 资源的合理分配

在房地产多项目开发管理过程中，需要将人力资源、物资、资金进行合理地管理和分配。具体来说，就是根据项目的实际特征，组织成立项目组，提高项目组的针对性；对于物资管理来说，则需要根据项目实际的设计方案以及项目内容对有可能使用到的资源进行统计，并明确不同资源的利用阶段，将资源准备融入项目推进过程，减轻企业的资金筹备压力；对于资金筹备来说，则需要积极引入财务风险预测制度，根据项目实施方案，对资金的运用进行预测，保证资金能够得到合理的运用。