以案释法楼房漏水涉及哪些法律问题

2019-01-21朱成辉相颖

法庭内外 2018年12期

朱成辉相颖

随着城市化进程的加快，规模化的楼房、小区逐渐成为老百姓的主要生活场所，但是居住楼房也存在着一个不容忽视的问题，就是各种漏水，如水暖管道漏水、楼体防水层质量不达标漏水、下水管道堵塞反水等。那么发生了纠纷，老百姓如何维权呢？下面通过真实案例了解楼房漏水问题相关法律规定及纠纷如何处理。

区分责任主体物业并非对任何损失都负有维修及赔偿义务

郝某系北京市密云某小区顶层房屋业主。2009年1月1日开始，某物业服务企业开始为郝某居住的小区提供物业管理服务，物业服务收费标准为每月每平方米0.55元，2014年1月1日起，收费标准变更为每月每平方米0.8元。郝某欠缴纳2009年1月至2014年12月期间的物业费4500元。为追缴物业费，某物业服务企业将郝某诉至法院。

某物业服务企业诉称：我公司依照与小区开发单位签订的前期物业服务合同，为郝某提供了物业管理服务。郝某欠缴2009年1月至2014年12月期间的物业费共计4500元。因郝某拒绝给付物业费，故诉至法院要求郝某立即给付此款。

郝某辩称：2008年我搬入涉诉房屋居住，装修时发现房屋漏水，多次找原告维修，原告维修后还是漏水，现在漏水导致我房屋的损失很严重，我要求原告将我房屋外面的防水做好，并赔偿我财产损失。

庭审中，为证明其答辩意见，郝某提交了房屋漏水情况的照片。某物业服务企业对郝某的答辩意见予以否认，并认为不属于其公司赔偿责任。经法院现场勘查，郝某所有的房屋位于该楼的顶层，房屋天花板有多处漏水后的水洇痕迹，并有多处墙皮脱裂。某物业服务企业称其对楼房的防水进行过维修，并提交维修记录为证。经法院释明，郝某坚持要求在本案予以赔偿。

法院审理后认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。物业服务企业对郝某居住的小区提供物业管理服务，双方即已形成物业服务合同关系，郝某已经接受了物业服务企业的物业管理服务，理应按照规定的标准履行交纳物业费的义务，故物业服务企业要求郝某交纳所欠物业费的诉讼请求，理由正当充分，法院应予支持。依据双方当事人的陈述，结合本院现场勘查情况，郝某的房屋有漏水印迹，物业服务企业虽称其曾对该楼的楼顶防水进行过维修，但并未进一步处理，故物业服务企业在履行物业管理义务过程中存在一定的瑕疵，法院根据具体情况予以酌减物业费。但关于郝某要求物业服务企业一并赔偿房屋因漏水造成的财产损失一节，因可能涉及其他权利义务主体责任，本案中不宜一并涉及，郝某可另行起诉。

法官说法

在房屋质量保修期内，房屋共有部分和专有部分，开发建设单位对其承担维修义务。而保修期外的房屋毁损，物业服务企业根据合同仅负有及时对共有部分进行维修的义务，或赔偿因房屋共有部分维修管理不善造成的业主损失；对业主专有部分则没有维修义务，应由业主自行维修。本案中房屋楼顶属于共有部分，依据双方陈述，楼顶的防水设施已经超过保修期外，物业服务企业应当定期进行维护和修理。而依据郝某的自述，其自入住后即发生漏水情况，在物业服务企业提供物业服务之前，则案件可能存在房屋开发建设单位亦存在过错、需要承担责任的情况，且郝某财产损失的赔偿主体也不限于物业服务企业，故无法在物业服务合同纠纷案件中一并处理。

及时避免损失扩大怠于履行止损义务须自担部分损失

蒋某是一名销售皮鞋的个体户，居住在某市建国北路某小区，由某物业管理公司负责小区的物业服务与管理工作。该物业公司与全体业主签订的《前期物业管理协议》约定的物业管理服务内容为：1.房屋建筑共用部分的维修、养护和管理。2.房屋共有设施、设备的维修、养护、运行和管理。

2012年7月16日，蒋某所住楼房单元地下室共用的下水管线发生漏水情况。18日，物业公司将漏水的情况通知了蒋某。19日抢修了下水管线。19日，蒋某发现他存放在地下室内的商品皮鞋出现过水现象，一部分皮鞋被泡坏。蒋某以物业公司未及时通知他，致其财产受损为由，诉至法院，要求物业公司赔偿他的财产损失。

法院审理后认为，公共区域的散水下沉属于一种外来因素，该小区的公共排污管网已过保修期，因散水下沉导致小区公共排污管道断裂，引起地下室漏水的责任不是物业公司日常管理疏忽导致，因此物业公司对此不应该承担责任。但地下室漏水的情况发生后，物业公司则应积极履行相应义务，进行力所能及的抢修活动，并及时通知业主配合物业公司的合理安排。业主同时要积极采取措施尽量减少或防止损失的进一步扩大。本案中物业公司虽积极组织人员排查、维修，有效地防止渗水面积进一步扩大，但其在知道漏水的情况下未及时通知住户做好相应的防范措施，蒋某于18日才知晓地下室漏水的情况，导致损失扩大。蒋某知道漏水情况后又未及时查看及转移财物，因此应负主要责任。法院遂判决该物业公司赔偿蒋某17 170元损失的30%，即5151元。

法官说法

一旦发现漏水问题，业主有义务立即采取必要措施，避免损失的进一步扩大。对于因漏水造成的损失后果，要区分损失产生的直接原因，造成漏水事故的责任人必然需要承担赔偿责任，但如果业主有能力采取措施补救，减少损失，而不积极采取措施，造成损失的扩大，那么，对于扩大部分的损失应当由业主自负责任。本案中，蒋某财产损失的责任主体有两方，物业公司日常管理疏忽，应当承担赔偿责任，而蒋某本人在知道漏水事实后，怠于采取必要措施减少损失的扩大，亦应对损失后果承担相应的法律责任。

因共用下水管道堵塞造成反水致损责任主体应包括全体共用人

夏某系北京市密云区某小区一楼住户，魏某系二楼住户，李某系三楼住户。2016年7月，因涉案楼房下水道主管道堵塞问题，夏某联系施工人员对下水道主管道进行了改造，支出改造费用3600元。夏某认为该费用应由一至六层住户分担，现其余楼层住户均分担了费用，但与魏某、李某协商未果，故诉至法院。诉讼过程中，魏某、李某认可下水管道改造的事实，认可改造后未再交纳管道疏通费用，但二人均主张夏某改造下水管道之前并未与其协商，且改造费用过高，而不同意原告的诉讼请求。

法院经审理后认为，不动产的相邻权利人应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的原则，正确处理相邻关系。夏某、魏某、李某系邻居关系，应本着友好协商、和睦相处的原则处理邻里纠纷，本案中，双方当事人系涉案楼房同侧住户，共同使用下水管道主管道，故该侧各层住户对下水管道的通畅使用均应负有管理义务。根据现有证据可以认定，管道改造情况属实，无证据证明改造费用明显超出合理范围，夏某所主张的改造过程及收费依据，均经过居民委员会核实确认，且魏某、李某亦从管道改造中实际受益，故对夏某所垫付的改造共用下水管道费用，应予分担。但亦应指出，夏某作为涉案楼房的实际居住人，在改造共用下水管道的过程中，应事先征得所有相关住户的同意，对改造费用及改造方案亦应在相关住户协商一致的基础上确定并留存书面认可意见或经小区居委会或物业服务单位组织进行改造。最终法院判决，由魏某、李某各给付夏某下水管道改造费用600元。

法官说法

本案所涉管道系业主共用下水主管道，如无特殊情况，其堵塞原因应推定系各楼层业主日常居住、使用过程中所排污水中垃圾堆积所致，故对共用下水管道堵塞之事实，各楼层业主均应承担一定的责任。本案中，夏某作为住户之一，为同单元同侧全体住户利益，自行委托改造管道，并垫付合理费用，故法院对其主张予以支持，但也同时指出，对于涉及全体业主的事务，应当预先征询意见，达成共识后采取具体措施，如仍无法协商，应通过业主委员会、居民委员会协商解决，避免日后因此产生不必要的纠纷。

业主理性维权应对赔偿金额有合理预期

刘某系北京市密云区某小区一楼住户，马某系其楼上二楼住户。

2015年1月12日，刘某发现家中有漏水情况，随即向北京某物业服务公司报修。经查，漏水原因系刘某家卫生间排水主管道堵塞，造成马某卫生间地漏反水，污水流至一层，造成刘某房屋及室内财产受损。此后，马某对卫生间排水主管道进行疏通。2015年8月26日，刘某再次发现卫生间墙面渗水，经查，漏水原因系马某房屋卫生间马桶下部弯管处管箍松动，将管箍拧紧后未再发生漏水。后因赔偿事宜协商未果，刘某将马某及该小区物业服务企业北京某物业服务公司，该小区开发企业北京某置业有限公司均诉至法院。

案件审理过程中，三被告均认为应该将楼上三至五层可能造成管道堵塞的住户追加为本案被告。经法院释明，刘某表示不同意追加。

关于损失金额一项，刘某主张三被告赔偿其装修损失42 000元、租房费6000元、搬家费2000元，以上共计50 000元。经法庭现场勘查后，法庭建议刘某考虑合理损失金额主张权利。刘某坚持主张。后经鉴定，刘某房屋损失金额为7201元，刘某支付评估费4500元。

法院审理后认为，公民合法的财产权利受法律保护，损害他人财产的，应当恢复原状或者赔偿损失。被侵权人对损害的发生也有过错的，可以减轻侵权人的责任。本案中，第一次漏水系刘某房屋卫生间排水主管道被杂物堵塞，导致污水反流至楼上并向下渗漏所致，可以推定是由该单元已装修或入住的住户不当使用主管道造成，应当由使用该管道的各住户共同承担法律责任，因刘某明确表示不追加楼上三至五层住户为本案被告，刘某的表示是其真实意思表示，且不违反法律规定，法院予以认可。被告马某作为201号房屋业主，对于房屋有管理、维护的责任，因其未能及时发现卫生间反水的情况，致使污水流至一层，造成刘某房屋受损，因此造成的合理经济损失，在二至五层承担责任的比例范围内，马某应承担较大比例的赔偿责任。另查，刘某家中主管道上安装有钢钉，在使用过程中可能会造成管道的堵塞，故刘某亦应对主管道堵塞造成的损失承担一定的责任。第二次漏水系马某卫生间马桶下部弯管处管箍松动所致，该部位属于马某自用设施，应由马某承担管理、维护、维修义务，故对该部位漏水给刘某造成的损失，马某应承担赔偿责任。北京某物业服务公司作为该小区物业服务单位，已经履行了管理、维护义务，不应承担赔偿责任。刘某要求北京某置业有限公司承担赔偿责任缺乏事实及法律依据，本院不予认可。最终，法院判决由马某赔偿刘某财产损失3250元，鉴定费由刘某自负2782元，由马某支付1718元。

法官说法

在漏水引发的财产损害赔偿案件中，法院对受损业主所主张赔偿的因漏水所造成的直接财产损失予以支持，对因漏水造成的间接合理经济损失亦予以考虑，例如涉案房屋因漏水问题不具备居住条件，需另行租房居住的合理期间的租赁费用。但亦提醒受损业主，要有合理心理预期，明显超出合理限度范围主张赔偿数额，一是难以得到法院支持，最终对裁判结果会有心理落差；二是可能产生不必要的损失，如本案的鉴定费用；三是亦不利于邻里和睦相处。