住房公积金贷款对房地产销售的影响研究

原冠敏

（山西省运城市住房公积金管理中心，山西 运城 044000）

1 引言

住房公积金是当前房地产经济建设发展中需要重点衡量的一项因素，由于住房公积金贷款利率受到国家央行调控，因此，在其利率的变化中就会无形地对房地产销售产生影响。作为房地产销售管理者，在其销售管理中，应该按照住房公积金贷款的变化去衡量房地产销售管理因素，这样才能保障在其销售管理因素的协调中，能够按照现有的经济发展态势去调整房地产销售价格，以此促进房地产经济销售发展能力的提升，降低房地产经济发展的泡沫经济发展态势形成。

2 住房公积金贷款对房地产销售的影响因素

2.1 房价变化因素

房价变化是影响房地产销售的重要性因素，在其销售过程中，住房公积金贷款的变化和房价的变化是呈现逆向变化趋势的，也就是说在房地产经济销售发展中，其对应的房产价格增长，而对应的住房公积金贷款的利率变化则没有明显的改变，这种情况下就会出现房地产销售发展的负增长变化趋势，也就是在房地产销售行业的发展中，其对应的房价波动模型和住房公积金贷款之间呈逆向化发展趋势。要想明确房地产销售行业发展的变动因素，就应该在其变化发展中，及时明确房价波动范围，同时还应该按照房价波动变化因素的分析，及时落实整体的变化波动影响要素，以此作为房地产销售行业发展中的影响消除策略来实施[1]。

2.2 地产泡沫预警因素

地产泡沫预警指的是在我国房地产行业的发展中，其对应的发展呈现出饱和和趋于饱和态势，因此，其对应的经济发展态势呈现出逆向化增长趋势。但是总的来说，房地产自身的价值不会改变，反而在不断变化的经济运行环境下，其对应的经济发展也会逐渐趋于异质化发展变化态势。但是要注意的是，在合租房公积金贷款和房地产销售价格的变化中，其对应的经济发展饱和趋势是呈现区域性的还是全国性的应该重点分析。同时还应该按照房地产销售发展的变化因素控制，及时地设置房产销售行业发展变化线性回归方程，以此衡量其对应的态势变化是呈现逆向化增长的还是异质化改变的。例如，针对北京房地产行业发展和济南市房地产行业发展泡沫经济形成的变化因素分析，及时地衡量出其发展中的线性关系，以此作为消除房地产销售影响的因素来控制。

2.3 地产价格变化因素

房地产价格变动的一项重要性因素就是地产价格的改变，也就是用于开发房地产销售的地价价格的变动，其变动的影响是较为明显的，无论是在供给因素的变化上，还是在需求因素的变化上都具有明显的关联性，对应的地价成本资金变动也会造成整体的销售发展制约因素变动，如在房地产开发中，其对应的开发环境变化也会造成地产价格的正向化变动。以长春市为例，2017年6月地铁1号线开通，其周边沿线的地产价格变动有了明显的改变，人民广场附近地产价格增长8.3%，卫星广场附近地产价格增长5.6%，这说明房地产经济销售发展中，其对应的波动因素和外界环境的影响是较为明显的，对应的住房公积金贷款变化影响也是较为显著的。

3 住房公积金贷款对房地产销售影响的实证分析

3.1 指标选取及数据获取

在针对住房公积金贷款房地产销售影响之间的关系分析中，将住房公积金制度的制定归纳如下，也就是说有以下情形的可以申请住房公积金贷款：一是购买、建造大修自主住房的；二是离休或者退休的企业职员；三是完全丧失劳动能力，并且已经于用人单位终止劳动关系的；四是房租超出家庭经济收入比例的；五是偿还房贷本息的。只有具备以上几种条件才能申请获得住房公积金贷款，按照这种发展趋势，在本文的研究中，以某市2012-2017年个人住房公积金贷款和住宅房价销售变化的关系进行了汇总，具体的数据汇总如表1所示。

表1 某市个人住房公积金贷款与住宅商品房发展贷款情况

3.2 数据整合分析

按照住房公积金贷款和个人住宅商品房销售面积的变化将其对应的销售曲线绘制如图1所示。

图1 某市住房公积金贷款金额及个人商品住宅变化

其中，蓝色曲线代表个人住房公积金贷款金额变化，而黄色曲线代表个人商品住宅面积变化趋势。按照其对应的走势曲线分析，将对应的影响关系进行了时间序列检验，其对应的检验结果显示，在整个检验方式的应用中，其对应的检验序列X和Y是呈现逆向化改变的，也就是在差异阶段的变化中，其对应的序列变化具有了明显的缩水现象，这说明在住房公积金和房地产销售行业的发展中，其对应的行业发展关系呈现出的是临界水平改变趋势，对应的临界改变值为-4.14252，并且在ADF检验处理中得出，其对应的检验值变化呈现出了负向增长的变化趋势，这也在一定程度上体现出了我国经济发展中对于房地产销售调控和住房公积金贷款变化之间的明显性关联。除此之外，在当前我国经济建设发展中，由于房地产销售行业发展中对于经济建设具有明显的推动性，造成了整体的经济发展建设规划能力转变[2]。

3.3 数据结果分析

按照本文研究中住房公积金贷款和房地产销售价格的变动影响关系来看，在我国当前的房地产经济建设发展中，对应的房地产经济发展出现了明显的改变，其对应的线性回归关系整合体现出了我国房地产行业发展的逆向化转变趋势，同时也体现出我国房地产经济发展在现代化经济发展变化中的数据整合改变展现出的新型经济发展态势变化。基于此，在经济发展建设中，应该在政策的运行调控上进行专门的分析，并且在经济运行发展中，需要重点整合住房公积金贷款变化利率和房地产销售价格之间的关系，这样才能在其关系的调控中，消除整体的影响因素，实现房地产经济发展的正向化发展，以此促进我国国民经济发展建设水平的提升。

4 结语

综上所述，在当前我国房地产行业的快速发展中，其对应的住房购买销售也在不断的转变，一直在飙升的房价就是房地产行业在现有经济发展中展现出的一种发展态势。对于房地产销售而言，住房公积金贷款是影响其销售的重要性制约因素，也是导致很多人止步于房地产销售门前的重要性因素。通过本文的研究和分析，以实证分析法研究住房公积金贷款对房地产销售的影响，在研究中得出，住房公积金贷款和房地产销售之间的影响主要体现在贷款的利率变化上，同时通过对贷款销售的残差分析，发现其对应的残差变化和回归房产之间具有明显的关联，也就是房地产销售行业的发展和住房公积金贷款之间的影响是呈现正向增长趋势的，住房公积金贷款利率越高，其对应的影响也就越大。