揭幵深圳楼市“豪宅税”的面纱

1导语

今年的“双11”，深圳给市民老百姓发了一个“大红包”——把豪宅的总价标准直接给废了，这就为大家省了几十万元的税费，再次彰显了深圳“放水养鱼”“让利于民”的城市秉性。随即各路媒体密集跟进，第一时间给出了各种各样的解读。那么，深圳楼市“豪宅税”新政背后的真实意图是什么？是不是调控要松绑？是不是与近期所谓的“经济失速”有关？据悉，近期有业主撤盘的，也有“返价”的。新政对市场的影响有多大？购房者该怎么决策呢？

2深圳特殊的“豪宅税”标准

媒体所说的“豪宅说”，是不科学的，应该叫“非普通住宅”税。它是对被认定为“非普通住宅”的二手住房，交易时征收的惩罚性税收，主要体现在增值税。具体来说，“普通住房”满2年免征增值税，而“非普通住宅”要征收“销售价”与“购人价”差额5.6%的增值税及附加。

这样一来，“普通住房”与“非普通住房”，一字之差，就是数十万的税费差异。对于普通住房，住建部规定，要同时满足三个条件：

第一，住宅小区建筑容积率在1.0（含）以上;

第二，单套建筑面积在140（含）平方米以下;

第三，实际成交价低于规定的所在区域普通住房价格。

目前，深圳存量住房平均面积90平方米左右，容积率低于1.0的小区也非常之少。执行前两个标准，深圳92%的房子都是普通住宅。2011年以来，调控转向“控房价”，作为楼市“领头羊”的深圳，学习北京和上海，在前两个标准的基础上，发布各个行政区“普通住房”的总价控制标准，还要执行深圳发布的各个区“普通住宅”价格标准，这个才最关键。

3为何调整“豪宅税”——房价摆在那里

按道理讲，房价是变动的，且近几年大幅上涨，“普通住房”的认定标准，应定期调整，税收政策才能“差别化”。事实上，政府的评估机构也一直在按季度更新“豪宅线”标准，希望刚需、改善能避免“被豪宅”。但是，自2015年10月最后一次调整，深圳“豪宅线”再也没有动过了。为何不动？

真正的原因是，2016年以后，政策高压一直是全国楼市的“主基调”，作为领头羊的深圳，不仅不敢怠慢，而且在调控上也是蛮拼的。比如2016年的“ 10.4”、2017年打击类住宅、2018年的“7.31”等。这期间，任何扶持刚需、支持改善的举动，都会被解读为松绑或“救市”。就连扶持刚需的住房公积金政策，都不敢动（不过，市场较热时，也分不清刚需、投资客）。

这就导致深圳的“豪宅线”不敢动（其实，京沪也没动，现在北京执行的还是2014年的普通住宅标准）。其实，从2015年到现在，即便按照国家统计局的数据，深圳新房价格指数，涨了近60%。再说，这几年出了那么多高价地，成本摆在那里，房价也得涨啊！

4为何调整“豪宅税”——尴尬的成交结构

为何，现在要动了呢？一方面，调控最严厉的时候过了，货币开始有所宽松了;“一城一策”下，只要保证楼市稳定，地方的自主权也大了。更重要的是，不动豪宅这条线的话，深圳的二手住房就循环不起来。这已经冲击到了深圳新房和土地成交，冲击到深圳的财力了。

根据中原地产的数据，目前深圳二手住房均价为54551元/平方米。按90平方米来算，套均总价491万元，高出了任何一个区的豪宅线。深圳200万套存量二手商品住房，平均价格接近500万。哪些房子在交易？ 2018年，深圳总价500万元以上的二手房，仅占全部成交27%。成交的主力集中在250-350万元、350-500万元，甚至250万元以下的房子，竟然占宗交易的21%。也就是说，二手房交易的主体是“老破小远”。大多数高价二手住房，或未放盘，或放盘未成交。

再看新房，2017年之前，新房成交的主力区域，除了特区内，就是龙华、宝安、龙岗中心区等地。现在，新房成交的主力区域是沙井、光明、坪山等更偏远的地方。这些地方，过去被认为是很偏的区域。上半年，TOP10楼盘均价基本在5万元以下，沙井的华强城、万科星城两个盘，之所以成为网红盘，就在于价格合理。上半年，这两个盘成交3100套，占TOP10的40%。如表1、图1所示。

现在，给人的一个直观的体验是，深圳新房“豪宅化、大户型化”非常明显。根据中原地产数据。2018年新房价格较高的宝安（5.2万元）、福田（9.3万元）、南山（9.2万元）、罗湖（7.3万元）、龙华（5.77万元）等区域，供应量增长了1-2倍，宝安供应占比40%。但是，与供应相比，新房成交方面存在明显错配：宝安区成交只占全市的27%，价格低的龙岗（3.8万元），成交占比高达47% （供应只占32% ）。

所以，这就是为何，2018年深圳新房项目去化率只有40%，新房确实卖不动了。上半年，深圳新盘开盘去化率仅32%，比上年下降了8个百分点，很多豪宅项目开盘去化只有10%。今年的“金九银十”，深圳新房成交量连续2个月低于3000套，这是历史上的最低水平。如图2、图3所示。

5深圳楼市需求，快跟不上了

深圳不缺需求，需求去哪了呢？不是去了公寓市场，就是去二手房市场。上半年，深圳公寓成交量達到新建商品房的41%，这是历史最高水平，公寓已经成为与住宅并驾齐驱的供应主力产品。上半年，总价300万元以下的公寓，成交占比67.64%，比上年上升了近5个百分点。如图4所示。

上半年，深圳二手住房成交了3.1万套，与上年同期基本持平。刚刚过去的“金九银十”，深圳二手房很火热，成交连续2个月超过7000套冷暖分水岭。但是，二手房需求的主力，仍是500万元以下的品种，特别是200-300万元区间的。调研发现，业绩压力太大，开发商普遍做高开盘去化率。

2016年10月以来，深圳房价在历史最高水平徘徊了3年。近期，在大湾区、先行示范区等规划利好下，深圳房价又涨了，新房价格涨幅进人70个大中城市的TOP10，二手房价格涨幅进人70城的TOP5。问题是，深圳的购买力真的没那么“强劲”了，深圳居民的购买力没那么“任性”了。

6亟待让换房“链条”循环起来

问题是，无论地价、房价，都被抬到了历史最高位上。继“6.24”史诗级的宅地供应后，“11.22”马上来了，这一次有7宗住宅用地供应。相比其他城市，深圳的供地，可不是一般的供地，它承载着人才住房大规模供应的责任。所以，每一宗地都要“双限双竞”（限地价、限普通商品房销售均价，竞地价、竞无偿移交政府的只租不售人才住房面积）。

也就是，人才住房、普通商品住房，价格都要被限制，开发商只能通过抬高其他商品房的价格，收回成本、获利。说白了，地产要给实体经济输血。若高价盘卖不动，深圳的地能卖得动吗？原定10月22日出让的前海桂湾两地块，为何终止出让？不就是前海写字楼空置率高（50%以上）作乱的嘛！国家要求“稳地价、稳房价”，深圳的“高地价、高房价”局面不改。

因此，要让新房卖得动，就必须让“换房”链条转起来。从贝壳的数据来看，近几个月，深圳二手房的挂牌量在增加，但业主成交周期（从挂牌到成交）高达135天。也就是说，业主将一套房子挂出去，平均要135天后，才能成交。相比之下，2016-2018年成交周期分别仅为56天、88天、101天。这说明什么？百姓想买好房子，但看了又看，成本太高、价格太贵。

目前，由于资金面紧张，在新房定价上，开发商相对理性，新房对二手房还是有一定的优势。现在，深圳二手房市场，刚需只买“老破小”或公寓，价高的二手房，只有换房才能支付得起。要想让大家去买新房，就得让“换房”链条快速循环起来。而且，一次“换房”，至少带动2套房交易，甚至是3-4套的“连环单”交易。只要换房加快了，包括新房、二手房在内的整个楼市就激活了。唯有这样，“11.22”出让的7宗地，才能吸引更多的开发商，才能卖个好价钱，才能让开发商心甘情愿地竞配更多的人才住房，还能限制人才住房和普通住房的价格。

7这次调整，废掉了豪宅认定的总价标准

转了这一大圈，我们再回到起点。这就是为何，深圳这次“豪宅线”的新政中，直接取消了总价衡量的“豪宅线”。一方面，如果一下子从2015年的豪宅价格线调到现在的水平，岂不是说明这几年房价控制不成功！另一方面，现在很多二手房卖不动，未来深圳还要大规模供应住宅用地，“双限双竞”下，还有更多的房子将成为豪宅，税费成本高，怎么卖得动呢？

所以，干脆把总价衡量的“豪宅线”废掉，用回住建部的前两个标准上。也就是，未来深圳的“豪宅”（非普通住宅），只有两个标准，即容积率1.0以上、单套建筑面积在144平方米以上。这样的结果是，深圳大部分房子，都不是“豪宅”了。但疑惑的是，为何深圳连住建部关于豪宅的第三个标准，即“实际成交价低于规定的所在区域普通住房价格”也不遵守了呢？

奥妙是，以后深圳的房地产市场，已不是过去那个市场了，它承担着给实体经济、公共服务输血的重任。新建商品住房价格越高，给实体经济、公共服务做的贡献就越大。未来，新建商品住房占比只有40%，而其他住房占60%，而这60%的配建，都要让开发商来配建。这样一来，是不是意味着，深圳的住房回归了“居住属性”呢？还需要惩罚性税收吗？

8地方财力，也需要地产搭把手

另外，深圳不依赖土地财政，那是房地产、金融、互联网、高科技蓬勃向上的那几年（2015-2018年），他们贡献了深圳税收的大头。但今非昔比，地产回归居住属性;“去杠杆”后P2P暴雷、资本市场理性;互联网过了红利期，高科技受制贸易战。几大财源贡献度下降，深圳财政收入增速也降至2009年以来新低。如图5所示。

但是，当下的深圳，可不是10年前的深圳，花钱的地方太多了。在先行示范区、大湾区框架下，深圳肩负着國家重托、民心所望。能力越大、责任越大。责任大了，能力必须跟上。未来，深圳不仅要补上教育医疗的短板，年薪30-40万元引进清华、北大毕业生，科技创新上要再上台阶。

刚刚公布的30平方公里产业用地出让，要搞三个产业：重大创新载体、新兴产业集群、产业链重点领域。这些都是短期不见经济效益的基础科研、攻坚性研究，政府投人会非常大。钱从哪里来？国家只给政策，其他的自己想办法。所以，地产还须保持相对旺盛的态势。

作者简介：李宇嘉，广东省住房政策研究中心主任助理、首席研究员，中山大学银行研究中心副主任，经济学博士、高级经济师。