德国住房制度之借鉴

梁宇宇

摘要：德国住房问题解决得好，房价稳定，与其奉行的经济发展理念，营造的稳健货币金融环境，以及长久以来形成的独具特色完善的住房制度密切相关。

关键词：德国;住房制度;弗莱堡学派

中图分类号：F293

文章编号：1001-9138-（2019）12—0016-18

文献标识码：A

收稿日期：2019-08-30

德国奉行“弗莱堡学派”经济发展理论，该学派的主要代表人物是德国经济学家瓦尔特·欧根，该学派主张建立一种既非社会主义也有别于资本主义的“经济人道主义”制度，即社会市场经济。社会市场经济本质是私有财产的社会责任界定，社会市场经济等于“自由市场+政府管制”，即在发挥市场经济的基本调节作用的基础上，对市场失灵进行政府调节，主张严格控制物价。

1稳定的经济金融环境

在“弗莱堡学派”经济发展理论指导下，德国以坚持发展实体经济为主，国民经济不以房地产和金融业为支柱，精湛的“德匠精神”享誉世界，德国经济得以挺过了金融海啸等世界经济危机。

1.1坚持实体经济兴国，不以房地产为支柱产业

德国具有完整的工业制造体系，产品品质享誉世界，譬如德国生产汽车扳手的企业有1300家，中国只有68家。德国并未将房地产业定位为拉动经济增长的支柱产业，而是将其视为民生产业。德国住宅市场长期以来是世界上较稳定的市场，房价长期稳定，近30年涨幅年均维持在1%左右（德国央行（Bundesbank）的数据）。即使在1996-2006年欧洲国家房价暴涨时期，以及2008年全球金融海啸时期，德国房价经住了考验，分别下跌了14%和2.2%。相较世界其他国家，德国房价波动不大，呈现相对稳定状态。

1.2货币金融坏境稳定

德国没有发达的股票市场，金融体系以银行为中心，对银行的监管较为严格。二战后，德国央行的首要目标是保持物价稳定，其次是经济增长。为了稳定货币金融政策，控制通货膨胀，德国]957年通过两部法律：一是反对限制竞争法，同时成立了旨在维护市场竞争秩序的独立机构——联邦卡特尔局;二是德国联邦银行法，建立了独立于政府，负有维持币值稳定义务的货币发行银行。1950-2017年，德国CPI年均增速仅为2.4%。德国长期低利率、稳定的物价指数，以及货币供给增速与物价指数挂钩，货币供给总量稳定，未形成房地产吸收超发货币的金融泡沫环境，为房地产市场的发展提供了良好的金融环境。

2独具特色完善的住房制度

通过长期租赁住房解决居住问题是德国住房市场的一大特点。德国出租住房的比例高，在欧盟成员国中排名第一。根据德国施豪银行提供的数据，德国约有4050万套住房，其中产权人自住1730万套，占全部住房比例为43%;私人出租住房1500万套，占37%，各类法人机构出租住房830万套，占20%。德国联邦统计局数据显示，各州出租住房比例虽有不同，但整体而言，德国出租住房比例常年维持在50%至60%之间。柏林、慕尼黑等大城市，出租住房占比更高。以柏林为例，目前约有190万套住房，其中160万套为出租住房，出租住房占比高达85%。

2.1多主体供给、多渠逍保障.机构持灯出租房屋占比高

为了保障中低收入群体的住房问题，德国形成了出租房屋多元供给渠道，一是政府对开发商投资建设出租的房屋，给予政府补贴或无息（低息）贷款。二是在欧洲具有悠久历史的住房合作社供应住房。住房合作社的住房是由社员共同持有，以低于市场价的租金，低价租给社员使用的房屋。1920年由铁路工人自发成立了首家住房合作社，后发展成为基于共同爱好组织成立的住房合作社（[德]约翰·艾克豪夫著，《德国住房政策》，中国建筑工业出版社，2012年3月）。以慕尼黑为例，约有50个住房合作社，住房合作社建设的出租房屋占全部租赁房源的8%，个人缴纳一定数额的会费后即可加人合作社。住房合作社获得建房土地后，与成员协商建造住房，参与合作建房的成员缴纳一定数额的建房费用，建房费用不足部分可向政府申请低息甚至无息贷款。住房建成后，会员缴纳一定的租金即可长期居住。当合作社会员退出时，会员费、集资款及利息会全额退还。三是在建设出租性住房方面，国有住房租赁企业起到了主导和压舱石的作用，相比其他行业，德国房地产国有企业占比是最高的。德国出租房屋总量中，国有市政公司房源占10%，住房合作社占9%。

德国住房租赁市场，另一个显著特征是德国机构持有的租赁房源占36%，大城市机构化持有比例更高，以柏林为例，达42%。柏林有6家大型国有市政住房租赁企业，持有大约30万套住房，除两家是德国统一后設立的，其余4家都有近百年的历史，其中具有百年历史的Gewobag是德国最大的房地产企业之一，该企业以购买、新建或与私人企业合作的方式筹集房源，目前拥有约60200套公寓，居民超过10万人。Gewobag始终坚守作为国有企业的社会责任，不以追逐经济利益为主要目标。在其持有房屋的社区，建有邻里中心，协调邻里间矛盾，还建立了基金会，促进儿童、青年与老年人体验艺术和文化，克服国别之间、男女之间、邻里之间的障碍。

2.2多元化矛盾化解机制

针对住房方面关联的不同利益群体，德国建有对应的社会公益性组织，当发生住房纠纷时，各类公益组织首先进行纠纷化解。有代表房东利益的房东协会。代表开发商利益的房地产开发商协会，如柏林-勃兰登堡开发商协会（BBU）成立时间为1897年，拥有会员企业350家，房屋110万套。开发商协会的3个职责：一是帮助政府制定政策法规;二是控制房租;三是监督住房合作社的运行与遵纪守法;四是进行培训与咨询。代表承租人利益的承租人协会，入会费用低，协会有专职律师为承租人提供法律咨询服务，提供住房租赁合同文本，代为审核出租人调整房租是否符合规定，维护承租人合法权益。除此之外，还有邻里中心，资金来源为政府财政拨款、捐赠、会费等。柏林有360万人口，2018年有40多个邻里协会。邻里协会还帮助低收入群体和难民寻找低租金房屋，为居民提供交流、讨论、活动的场所，并帮助失业者找工作等。