个人住房抵押贷款提前还贷问题研究

李丹 程玉伟 高洪韵

摘要：我国居民购买住房时的主要融资途径是个人住房抵押贷款，个人住房抵押贷款金额和期限是其两个重要指标。个人住房按揭贷款的借款人因收入增加、投资渠道狭窄、借款人不习惯于借债消费、预期利息上升带来的利息支付增加等等，导致借款人考虑提前还贷。而提前还贷会给银行带来一些影响，由于贷款人提前还款需要支付一定金额的违约金，是否选择提前还贷和何时提前还贷以节省贷款利息、降低购房成本是需要考虑的问题。本文研究个人住房抵押贷款提前还贷的影响以及利弊，论文研究提前还贷政策和影响利率变化的因素，从银行的角度研究提前还贷政策在利率变动下对银行的影响，从贷款人的角度研究利率的升降对提前还贷的影响并分析两种还款方式提前还贷的利弊，通过比较和分析针对不同贷款人根据未来收入、支出的预期变化、房贷利率升降预期、投资机会收益高低等因素做出适合自己的提前还款的决策，希望对选择适合自身的提前还款计划有所帮助。

关键词：提前还贷;等额本金;等额本息

1.引言

中国房地产行业近20年来迅速发展，这依赖于来自银行大量资金的支持。在短短几年内，央行多次加息导致提前还贷的发生率大幅上升，提前还款的风险也越来越受到社会各界的关注和讨论。目前，我国住房抵押贷款实行的是浮动汇率制度。当市场上的基准利率发生变化时，还款利率将于次年1月1日进行调整，在利率调整之前的利率是固定的。

对于普通购房者而言，个人住房抵押贷款允许借款人在贷款期限内的任一时点提前偿还抵押贷款。面对中央银行颁布的种种调节利率的措施，购房者究竟该不该进行提前还款，如果进行提前还款，那么该什么时候提前还款，又该还多少呢？目前还款方式有那么多种，最常用的有等额本金和等额本息，那么在何种情况下采用哪种还款方式对购房者而言有利呢？本文将对这些问题进行深入研究。

2.我国银行抵押贷款提前还贷问题利弊

随着人们生活水平的不断提高，人们的住房抵押贷款金额在不断地上升，而在现实生活中有的人在条件允许的情况下，为了减轻自己的压力，会选择提前还贷，人们越来越频繁的提前还贷行为对银行产生了一定的影响。首先，影响商业银行的预期收益，使利率风险和经营风险提升;其次，将对银行操作面提出挑战。任何事物都具有两面性，当人们选择提前还贷时，也会对人们产生正负两方面的影响，一方面可以减少贷款人的利息支付，及时减轻贷款人的还款压力;另一方面选择提前偿还贷款可能造成机会成本的损失。

3.利率变动对提前还贷的影响

货币市场基准利率是以市场供求为基础的在整个利率体系中起支配作用的基础性利率，是其他利率决定的标杆，在一国金融体系的健康稳定发展中起着关键性作用。在市场经济中，利率水平的高低与经济发展水平之间存在着密切的联系。一国的利率水平的高低会受到很多因素的影响，既包括宏观因素也包括微观因素。利率的影响因素主要有如下几个：一国的国内生产总值（GDP）、投资水平、货币供应量、价格指数、金融市场的成熟程度、投机因素、世界经济等等。

目前按揭贷款的还款方式有两种——等额本金还款法与等额本息还款法。等额本金是每月偿还贷款的本金相同，而利息随本金的减少而逐月递减，直至期满还清为止;而等额本息是每月都按照相等的额度平均偿还贷款本息，直至期满还清为止。从贷款人的角度而言，在同一贷款金额中，相同的贷款期限，由于等额本息还款法在还贷期初对银行资金占用的较多，所以支付的利息也相应较多。购房者选择等额本息还款法支付的利息总额要高于等额本金还款法。从银行的角度来说，当住房贷款者采用等额本金还款法而不是等额本息进行换款时，开展提前还贷业务时，虽然银行获得的利息收入会明显减少，使得银行在这一笔业务上获得的收入低于预期计划，影响银行正常的资金安排。但是采用等额本金提前还款时，银行能更早地收到自己借贷出去的资金，加速了被占用资金的回流，相应的风险也会降低。

4. 利率变动下采用等额本金和等额本息提前还贷算例计算

算例：张三为购买一套房屋借贷金额500000元，贷款年限5年，贷款期数60期，贷款利率为5.56%，首次还贷日期2016年1月20日，采用Excel中金融函数计算等额本金贷款还款表。通过计算，可得到下列结论

（1）不论利率上升还是利率下降、不论部分提前还款还是全部提前还款，不论在什么时间段提前还款，可以看出在同种还款条件下，等额本金要比等额本息的总还款金额要少。

（2）不论利率上升还是利率下降，正常还款情况下的总还款额都要明显高于提前还款。

（3）当2017年6月利率发生浮动，于2018年1月在房地产还贷市场上执行新利率时，不论采取部分提前还贷还是全部提前还贷，最明智的选择为2017年7月进行提前还款，因为这时的总还款金额最少。

（4）当利率发生浮动时，在正常还款、部分提前还贷、全部提前还贷三种情况下，在同一还款时刻采用全部提前还贷最有利，此时还贷总金额最少，并且选择在执行新利率之前进行提前还贷，相对而言，又可以还款更少。

（5）当利率发生浮动时，不论选择全部提前还贷还是部分提前还贷，选择在执行新利率之前进行提前还贷，相对而言，可以还款更少。如果在执行新利率之前无法提前还款，在执行新利率之后也要尽早地提前还款。

（6）在每一种还款方式下，当利率发生上调时，其最终还款额都要高于同种情况下利率下调时的最终还款额。

（7）当利率发生浮动时，采用部分提前还贷的还款方式时，所偿还的罚款额都相同;采用全部提前还款方式进行还款时，不论在哪一时期进行还款，采用等额本金进行还款比等额本息所需偿还的罚款要少。

（8）在每一种还款方式下，采用等额本息所偿还的利息都要高于在等额本金情况下所偿还的利息，由于罚款也要高于等额本金情况下的罚款，导致最终的总还款额也要高于等额本金情况下的总还款额，所以等额本金还款方式较为划算，因为选择等额本息，多支付了利息，而等额本金则少支付利息。

（9）当利率发生浮动时，在每一种方式下，利率上调所导致的最终偿还利息都不小于利率下调时的情况。

5.利率变动下对还款人的建议

实质上，这两种还款方式基本上没有太大差别。只是在现实生活中，不同的人有不同的需求，进而有不同的选择。由于上述的等额本息还款法的优势，所以是适应于在现实生活中拥有一定的积蓄，但收入趋向于日益下降，有较大的生活负担，并且没有提前还款打算的这部分购房者。而与此不同的是等额本金还款法，适用于当前收入较高者，或对未来有着较为客观收入，并且准备提前还款的人群。

下面对生活中利率变动情况下，个人住房抵押贷款提前偿还提出建议：

第一，住房按揭贷款的提前还贷应注意几点：首先，住房贷款期限越短越好，这样可以降低自己的利息支付;其次，建議贷款人选择等额本金还款法;因为采用这种还款方式利息逐步降低，如果中途选择提前还贷，归还的本金越多，所需要支付的利息就会越少。而与此不同的是，等额本息还款法每月需要偿还的金额相同，但在偿还的初期利息的支出最大，虽然以后利息支付逐步减少，但是本金逐步增加。因此经历相同的贷款期限后，等额本息还款法将会比等额本金还款法支付更多的利息，这样就会使自己的最终还款额无形中增加。当然同时也要提醒借款人量入为出，从长远考虑，选择最适合的还款方法，切不可因为想少付利息，而不顾自己的实际情况，造成逾期违约的尴尬情况。

第二，适当提前还贷可以节省一笔利息，减轻家庭负担。在贷款的前几年，尽可能地多还款，使总贷款中剩余的本金数越少越好。

参考文献：

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