楼市风向已变，政治局会议透出不一般的逻辑

李明敬

宽松放水、刺激登台，这是否意味着房价又要涨？因为我们历史的思维惯性是这样的，经济下行——刺激政策出台——货币放水——楼市大涨。不过，显然这次的逻辑与往常不同了。

关于房地产市场的又一重磅信号来了！！！

7月31日，备受瞩目的中共中央政治局会议提出要“坚决遏制房价上涨”。

有自媒體人称之为“惊心动魄的一句话”，往常的表述是“遏制过快上涨”，也就是允许上涨，但要慢慢涨，而今是不许房价上涨，哪怕慢慢涨也不行。

这意味着，炒房者将无利可图，房地产市场交易将有可能出现重大转变，比如有价无市或价格下跌等情形。

同日傍晚，全国楼市调控最严城市——深圳再次出台房地产调控政策《关于进一步加强房地产调控促进房地产市场平稳健康发展的通知》。《通知》共4点，全文不足千字，然而条条精准有力，具体包括直接暂停企业在深圳购买商品住房、个人新购住房在3年内禁止转让、离婚2年内买房贷款的首付比例不低于七成等。

与往常不同 放水一涨价惯性即将失效

在政治局会议上，针对房地产市场，会议提出要求：下决心解决好房地产市场问题，坚持因城施策，促进供求平衡，合理引导预期，整治市场秩序，坚决遏制房价上涨。加快建立促进房地产市场平稳健康发展长效机制。

连日来，央行与财政部之间的讨论甚嚣尘上，基本的结论是货币和财政政策都将更为积极宽松。国常会定调下半年宏观调控政策——“财政更积极，货币政策需松紧适度”。

7月，央行窗口指导商业银行增配低等级信用债，银保监会指导银行加大民营企业和小微企业信贷投放，加快推进债转股。最后在7月23日国常会上继续强调货币政策“要松紧适度，保持适度的社会融资规模和流动性合理充裕”，并在当日通过MLF净投放5020亿元，以实际行动向商业银行提供流动性炮弹。

宽松放水、刺激登台，这是否意味着房价又要涨？因为我们历史的思维惯性是这样的，经济下行——刺激政策出台——货币放水——楼市大涨。不过，显然这次的逻辑与往常不同了。

2008年，央行降息5次，降准3次；2012年，央行降息2次，降准3次；15年，央行降息6次，降准5次。今年降准3次，但一次降息也没有。“大水漫灌”即将成为历史。

有分析指出，近几个月来央行的每次“放水”，都带有特定结构性目标。例如：4月25日央行全面降准资金定向用于置换到期MLF和小微企业贷款；6月24日全面降准定向用于市场化“债转股”和小微企业贷款；7月23日央行MLF净投放5020亿元，主要用于商业银行配置低等级信用债。央行的这一政策倾向，在最近一次国常会上也得到验证：“引导金融机构将降准资金用于支持小微企业、市场化债转股等”。在政治局会议上，针对宏观政策的另一个轮子——财政政策，会议通稿写道：“财政政策要在扩大内需和结构调整上发挥更大作用。”

而从购房者角度看，4月份以来央行货币政策边际放松，并没有传递到按揭贷款利率上。据融360数据显示，6月全国首套房贷款平均利率为5.64%，相当于基准利率的1.151倍，为连续18个月上涨。在最近一次国常会之后，北京甚至出现了首套房按揭利率上浮40%的现象。

对于此次中央政治局会议提出的要求，经济学家管清友也认为，房地产再次进入政治局视野，对房地产不是好消息。房地产作为一个市场化产业，没有问题的时候不会进入政治局会议的讨论范围，一般政治局讨论房地产都是偏“紧”的定调，这次也不例外。一季度的时候房地产还比较稳定，所以423会议并没有提，但过去一个季度，房地产市场开始出现一些微妙的变化，货币宽松的预期开始让很多人憧憬地产调控的放松，中央这次新加的一段话算是把这个预期浇灭了。“整治市场秩序，坚决遏制房价上涨”，中央的政策取向显然和2014年不同，2014年定向降准之后不久我们就等来了“930地产刺激新政”，但这次的930恐怕不会有了。

可见，历史惯性即将失效。

背后的逻辑楼市已经有了风险和泡沫

在这背后有着怎样的逻辑呢？智谷趋势分析指出，这种变化，最关键的是房地产的角色发生了转变，过去是带动经济的引擎，而未来会越来越成为资产泡沫的隐患，成为对制造业有挤出效应的负面要素。

当下的施政思路就是：经济下行，相机放水，但水一定不能流到楼市中去，楼市已经有了风险和泡沫，所以建立了一道强屏障来阻隔水的进入。

有一个政策值得注意，多个城市出台限制企业购买房产的规定，它的一个原由就是，放水将放到企业中去，但不能让企业把得到的水往楼市中引，你就给我好好做实业，别去炒房了。

有一个段子，讲房地产泡沫太大，房价太高，挤压效应，人们不得不消费降级，原来的低端产品方便面、榨菜等销售转好，拼多多也已上市。

此外，在一年多的去杠杆过程中，信用违约事件频发。从房企来看，部分房企大量债务即将到期，流动性出现紧张的情况使得风险加剧。

5月28日，上交所发布的信息显示，碧桂园拟发行的200亿元小公募公司债再度中止。这已经是这笔200亿的公司债第二次进入“中止”状态。Wind数据显示，2017年A股128家上市房企负债合计达到6.51万亿，平均资产负债率64.56%，其中63家房企负债超过百亿，34家房企资产负债率已经超过80%。

其中负债率前十的房企分别是万科A、绿地控股、保利地产、华夏幸福、招商蛇口、首开股份、泰禾集团、阳光城、中南建设、华侨城A，其中中南建设负债金额1727.59亿元，负债率高达90.78%，高居榜首。高额负债背后，房企的现金流也普遍吃紧。Wind数据显示，A股128家上市房企中，一季度现金及现金等价物净增加额为负的房企达到72家，占比超过一半，万科A为-803.64亿元、华夏幸福为-197.15亿元、绿地控股为-129.47亿元。

此外，数据显示，包含公司债、企业债、中期票据以及定向工具的地产业债务，2018年全年的到期量将达1949亿元，其中主要集中在三四季度，分别高达932亿元、698亿元，2019年和2020年到期量更加庞大，每年的增量都在1000亿元以上。房地产企业的压力和风险，有可能传导到购房者或银行等金融机构身上。

楼市大调控调控强度和力度前所未有

在政治局会议当天，深圳出台的《通知》，标志着深圳楼市新政终于落地。这也是自2016年发布“104”新政后，深圳房地产市场在时隔21个月后再次收紧调控，并且依旧颇为严厉。

据统计，7月全国楼市调控超30次，年初至今超220次。1-6月，各地房地产调控政策发布次数高达192次，比去年同期的116次多出65%。其中，共有73个城市出台调控政策，包含限购政策135条、限贷政策176条，51个城市以及海南全域实行限售政策。值得注意的是，此番调控，从调控手段来看，更加多元化，因城施策明显；从调控城市来看，2017年调控主要集中在一二线城市，今年开始逐渐向三四线转移，过去没有调控的城市逐渐加码升级。

在摇号政策方面，继上海、长沙、成都、武汉、西安、杭州等地外，今年7月1日，昆明市人民政府办公厅印发《关于进一步稳定商品住房市场有关问题的通知》（下称通知），其中针对非云南省户籍人士购房出台了相关限购政策。

在限价政策上，威海市住房和城乡建设局下发《关于进一步加强市区商品房销售管理的通知》，通知要求，开发企业须在取得商品房预售许可证之日起10日内，面向社会一次性公开全部房源及售价，一房一价，3个月内不得涨价；昆明要求新房预售价格6个月后方可申请调整，且在12个月内合同网签备案均价上浮不得超过6%。

在限贷方面，融360监测数据显示2018年4月全国首套房贷款平均利率为5.56%，相当于基准利率1.135倍，环比3月上升0.91%，同比去年4月首套房贷款平均利率4.52%，上升23.01%；4月份全国二套房贷款平均利率为5.91%。长沙、天津和南京的首套房贷款利率上浮15%、二套房上浮20%；武汉和宁波的多家银行首套房利率上浮20%、二套房上浮30%。其中，從全国房贷平均利率水平来看，南京地区房贷利率处于较高水平。

7月12日，住建部联合发改委、财政部召开工作会议谈到棚改时表示，将因地制宜推进棚改货币化安置，不搞“一刀切”。商品住房库存不足、房价上涨压力较大的地方，应有针对性地及时调整棚改安置政策，更多采取新建棚改安置房的方式，开发银行、农业发展银行对棚改专项贷款不予支持。对此，有专家也表示，“近三年三四线城市的房价暴涨，主要源于棚改货币政策。一旦棚改货币政策完全退出，三四线城市房价大概率会逐步回落。”

每年7月的政治局，总是备受瞩目，它是中国经济的年中大考，总结上半年的走势，拟定下半年的方略，许多重大调整往往在此刻出台。而关于房地产的下半年，最值得思量的就是这句话：坚决遏制房价上涨。政治局会议要求逐条对比：

第一，保持经济平稳健康发展，坚持实施积极的财政政策和稳健的货币政策，提高政策的前瞻性、灵活性、有效性。财政政策要在扩大内需和结构调整上发挥更大作用。要把好货币供给总闸门，保持流动性合理充裕。要做好稳就业、稳金融、稳外贸、稳外资、稳投资、稳预期工作。保护在华外资企业合法权益。

上次：要全力打好“三大攻坚战”，同时要坚持积极的财政政策取向不变，保持货币政策稳健中性，注重引导预期，把加快调整结构与持续扩大内需结合起来，保持宏观经济平稳运行。

第二，把补短板作为当前深化供给侧结构性改革的重点任务，加大基础设施领域补短板的力度，增强创新力、发展新动能，打通去产能的制度梗阻，降低企业成本。要实施好乡村振兴战略。

上次：要深化供给侧结构性改革，更多运用市场化法治化手段化解过剩产能，加强关键核心技术攻关，积极支持新产业、新模式、新业态发展，继续简政放权，减税降费，降低企业融资、用能和物流成本。实施好乡村振兴战略。

第三，把防范化解金融风险和服务实体经济更好结合起来，坚定做好去杠杆工作，把握好力度和节奏，协调好各项政策出台时机。要通过机制创新，提高金融服务实体经济的能力和意愿。

第四，推进改革开放，继续研究推出一批管用见效的重大改革举措。要落实扩大开放、大幅放宽市场准入的重大举措，推动共建“一带一路”向纵深发展，精心办好首届中国国际进口博览会。

上次：要更加积极主动推进改革开放，深化国企国资、财税金融等改革，尽早落实已确定的重大开放举措。

第五，下决心解决好房地产市场问题，坚持因城施策，促进供求平衡，合理引导预期，整治市场秩序，坚决遏制房价上涨。加快建立促进房地产市场平稳健康发展长效机制。

上次：要推动信贷、股市、债市、汇市、楼市健康发展，及时跟进监督，消除隐患。

第六，做好民生保障和社会稳定工作，把稳定就业放在更加突出位置，确保工资、教育、社保等基本民生支出，强化深度贫困地区脱贫攻坚工作，做实做细做深社会稳定工作。

上次：要加大保障改善民生工作力度，加强基本公共服务，解决好群众关心的关键小事。