浅谈商品房销售的欺诈现象及法律规制

摘 要 随着我国改革开放的深入发展、城市化进程的加快以及人们住房需求的增长，房地产业如雨后春笋般发展起来，成为我国社会主义市场经济发展的一个热点。但同时房地产业相关的法律法规还未健全，监管措施实施力度不到位，商品房销售欺诈现象时有发生。商品房销售欺诈形式主要以下有三种：一是宣传欺诈，二是一房数卖欺诈，三是面積欺诈。本文根据商品房销售欺诈现象分析了其成因，主要有以下四种：一是资本逐利的特性诱发欺诈产生，二是法律保护力度不够诱发欺诈产生，三是职能部门监管不力诱发欺诈产生，四是消费者的弱势地位诱发欺诈产生。针对商品房销售欺诈的成因分析，提出了四点法律规制的措施：一是完善商品房预售管理制度，二是完善商品房销售广告法律法规，三是完善监管机关的行政治理手段，四是完善消费者相关法律制度。

关键词 商品房销售 欺诈 法律规制

作者简介：孙玉国，中共临沂市委党校，讲师，研究方向：民商法学。

中图分类号：D922.3 文献标识码：A DOI：10.19387/j.cnki.1009-0592.2018.11.044

一、引言

随着我国城镇住房制度改革的深入和人民日益增长的住房需求，商品房已经成为我国居民的消费热点，促进了我国社会主义市场经济的快速发展。但是在商品房快速发展的过程中，相关法律法规还不健全，导致出现了商品房销售欺诈现象。商品房销售欺诈现象的频发导致商品房买卖纠纷成为现代社会投诉的热点，引起了国家的高度重视，并且建立健全了一系列规范商品房销售者行为和保护消费者合法权益的相关法律法规。

二、商品房销售欺诈的形式

（一）宣传欺诈

在商品房的预售期间，商品房开发商为了吸引更多的消费者购买，都会进行商品房销售广告宣传。商品房销售的广告欺诈主要表现为对商品房本身进行虚假宣传、对商品房价格进行虚假宣传、对商品房环境进行虚假宣传。商品房广告欺诈首先表现为对商品本身进行虚假宣传。比如商品房销售广告宣称“买一层、送一层”，商品房销售者对层高进行了夸大，实际上商品房销售者所说的层高并没有减去楼板的厚度。商品房销售广告欺诈还表现在对商品房价格进行虚假宣传。比如在商品房销售过程中，商品房销售者雇佣大量房托来售楼处购房，营造房源紧张的气氛，以此来误导购房顾客。商品房销售者还会对商品房的环境进行虚假宣传。比如在宣传小区绿化率时，把绿化率等同于绿化覆盖率，这样一来就夸大了小区绿化率，本来承诺建成之后会增添的公共设施也没有实现，或者承诺的周边学校也并没有建设。

（二）一房数卖欺诈

法律上的“一房数卖”指的是商品房所有权人将房屋分别出售给两个或多个购房者。在商品房销售中这种现象是比较常发生的，因为商品房销售者总是希望一定的房屋价值得到最高的收益。同时，商品房买卖过程尤其是购买期房的漫长，为商品房销售者一房数卖提供了机会，使得购房者存在很大的风险。从购房者签订购房合同到购房者拿到产权证是一个很漫长的过程，而且商品房销售市场价格瞬息万变，商品房销售者根据房屋价格的变化，同时与多个购房者签订房屋买卖合同，最后与出价高的购房者成交，但侵犯了其他的购房者的合法权益。

（三）面积欺诈

商品房销售者虚假销售面积的欺诈行为主要表现在以下方面：首先，利用公共建筑面积以增大商品房的销售面积。由于购房者对商品房面积测算不熟悉，商品房销售者将不应该计入销售面积的公共面积也计算进去了，目的就是为了增大销售面积谋取暴利，比如将公共车库、车位等算入销售面积。其次，多计算建筑面积以增大商品房的销售面积。比如把晒台面积当作阳台来计算，增加商品房销售面积以此来谋取非法经济利益。再次，用错误的计算方式来增大销售面积。商品房销售者在计算房屋面积时，往往会在购房合同中载明“面积计算依照某公式”，不会采用国家规定的商品房销售的计算方式和标准，对购房合同进行有利于自身利益的解释。

三、商品房销售欺诈行为的成因

（一）资本逐利的特性诱发欺诈产生

资本的本能就是追逐利润的最大化，商品房销售者本身就具有追逐利润的本能，在商品房销售过程中掌握着比购房者更多的信息和资源，这种地位的不平等和商品房销售者追逐利润的本能使得其更容易对购房者进行销售欺诈行为。商品市场发展到一定程度后，相关的法律法规还不完善，作为商品房销售者就会暴露其追逐利润的本性，利用欺诈行为追求非法利益。2011年温总理与网友在线交流时表示，房地产商也是社会的一份子，不能丧失道德的底线并承担起相应的社会责任，为社会的发展贡献一份自己的力量。

（二）法律保护力度不够诱发欺诈产生

随着人们对住房需求的不断提高，国家完善了房地产业相关的一系列法律条文，对一些法律法规也作了一定的调整，使之能更好的解决消费者和房地产商之间的矛盾纠纷，促进房地产业的平稳健康发展。例如相继颁布了《商品房销售（预售）管理办法》、《合同法》等重要的法律法规，提供了事后的处罚方式，但在商品房预防方面还没有比较细化具体的法律法规。商品房还没有被列入保护消费者权益的相关法律法规的保护范围。例如，当商品房出现质量问题时，消费者不能依靠《产品质量法》来维护自身的合法权益，因为商品房不在《产品质量法》保护的范围之内。

（三）职能部门监管不力诱发欺诈产生

近几年来人们对住房的需求不断提高，房地产业得到了迅猛发展的同时商品房的价格也在不断增长，房价的增长速度超过了老百姓工资的增长速度，这就使得大部分老百姓都买不起房，买一套房就可能穷尽一生的积蓄或者是沦为房奴，老百姓的幸福指数也受房价的影响有所降低。住房问题是涉及民生领域的一个重大问题，一直以来都受到了政府相关职能部门和广大民众的高度关注，政府也相继出台了很多强有力的措施来保持房价的稳定，住房问题的解决与否关系到民生改革的成效。在商品房销售欺诈问题上也出台了《商品房销售（预售）管理办法》、《合同法》等重要的法律法规，提供了事后的处罚方式，但是政府的相关职能部门忽略了销售过程中的一些具体方面，没有对商品房销售者依法进行更加有效、全面的监管。政府相关职能部门和大多数购房者过多的把注意力放在关注房价问题上，从而忽视了商品房的质量和性能等涉及购房者切身居住利益的问题。政府相关职能部门的监管力度还是不够。

（四）消费者的弱势地位诱发欺诈产生

商品房是特殊的商品。第一，商品房购买对消费者提出了更高的素质要求。相比其他的商品，消费者需要更高的素质，即需要专业知识以及经验来对商品房进行选择和购买。比如消费者需要有商品房销售面积如何计算方面的知识，因为商品房销售者易从这些方面对消费者进行销售欺诈。第二，商品房价值量高。商品房动辄上百万甚至数百万，巨大的利益驱动着商品房销售者愿意铤而走险欺诈消费者，而消费者很可能把全部积蓄投入进去，一旦受到欺诈，就会承担严重的经济损失。因此，商品房消费者和购买普通商品的消费者相比而言，商品房消费者更容易受到商品房销售者的欺诈和承担更大的产品质量风险。另外，如果商品房消费者和商品房销售者发生争议，消费者通过诉讼解决纠纷的维权成本相对较高。经济案件根据诉讼请求金额的一定比例进行交纳诉讼费用，一般商品房需要交纳更高的诉讼费用，所以有些商品房消费者就会放弃诉讼的法律途径，无法维护自身的合法权益。

四、商品房销售欺诈行为的法律规制

（一）完善商品房预售管理制度

2004年修订的《城市商品房预售管理办法》规定，对商品房销售过程中发生的欺诈行为处3万元罚款。但是商品房销售者欺诈行为的利益驱动着其铤而走险，3万元的处罚力度远比不上商品房销售欺诈行为使商品房销售者的获益大，使《城市商品房预售管理办法》的威慑力大大减弱。2010年，住房和城市建设部下发了《关于进一步加强房地产市场监管完善商品房预售制度有关问题的通知》，该通知具体涉及到预售行为监管、加强买卖合同管理、加强房产信用管理等近二十项监管制度，监管制度涉及整个商品房预售过程的方方面面，监管力度也明显的加强。我国已经建立起商品房預售相关的法律法规，监管的领域具体到各个方面，监督力度也十分强劲，但是在商品房预售监管这一块儿的处罚力度还是不够。只有加大商品房销售欺诈行为的处罚力度，才能使追逐利益的商品房销售者恪守法律的底线。

（二）完善商品房销售广告法律法规

在商品房销售欺诈行为中，它的主要形式之一就是宣传欺诈，或者是广告欺诈。我国在商品房销售广告欺诈方面的法律法规制定的是比较早的，首次出现商品房销售广告欺诈行为之后，我国就已经制定了相应的法律对其进行整顿和处罚。随着经济社会的发展，各种新的消费热点的出现，带动了广告业的迅速发展。广告业形式和内容多种多样，同时广告欺诈的形式也比以前更多，加之商品房销售广告欺诈相关的法律法规还存在一定的漏洞，相应的司法解释也未很明确的规定如何处理商品房销售中的各种广告欺诈问题。

（三）完善监管机关的行政治理手段

政府相关监管部门可以采取多种综合行政治理手段和方法。建立商品房销售者信用评价体系和信用评估优秀的商品房销售者的激励机制。要解决商品房销售欺诈问题，只有从商品房销售者方面入手，才能从根源上治理商品房销售欺诈问题。首先，建立商品房销售者的信用评价体系，将商品房销售者的信用指数通过调查，统计、完善、归档纳入商品房销售者的信用评估体系，购房者可以根据商品房销售者的信用评估体系考虑选择哪一家的商品房。其次，为了房地产业的健康发展，对信用评估优秀的商品房销售者给予金钱奖励，对信用评估较低的销售者给予相应的处罚。

（四）完善消费者相关法律制度

在分析商品房销售欺诈成因时，有一条成因就是消费者在商品房销售过程中处于弱势地位。因为商品房消费者和商品房销售者相比，在知识储备、法律意识、行情掌握、谈判技巧等方面都是处于弱势地位的。为了改变消费者在商品房销售过程中的弱势地位，消费者必须要加强自身的维权法律意识以及商品房相关的必要专业知识，国家也应该倡导消费者协会发挥其在商品房销售中的重要作用。商品房也是用于交换的劳动产品，属于特殊的商品，因此发生商品房销售欺诈现象，消费者可以通过消费者协会来维护自身的合法权益。

参考文献：

[1]孟美、李茜.商品房销售欺诈现象及法律规制.法制博览.2018（2）.

[2]李靖、陈兵.论商品房交易中欺诈行为的法律规制.甘肃广播电视大学学报.2018（2）.