房地产行业长效机制和短期调控需并重

贾康

从2017年9月30日前后至今，全国各地出台数百次房地产行业调控政策。行政手段的调控治标不治本，要在基础性制度建设方面做出应有的实事，这是现在需要进行的阶段转换。不过，制度建设是一个慢变量的过程，要衔接好长期制度建设和短期调控。

最近一些一二线城市房地产市场在“变冷”。但要意识到，一二线城市的市场并不是简单的降价问题，其价位总体相对稳定，只是出现了交易不活跃、市场偏冷的迹象。而这种现象的出现是由于此前一段时间限贷、限售、限购甚至限价的行政性手段的调控，加上各种不明朗的猜測和困惑交织，出现了成交量下降、“金九银十”不再的冷淡现象。可以说，这样的低迷和冷淡，是硬压出来的局面，并不能表明一线城市的房地产市场拐点已到，未来房地产市场就没有前景了。

地方政府在“打摆子”式的变化过程中已经走了好几轮。过去的经验看，到了某一个临界点之后，地方政府可能就不得不放松限制。而且，房地产市场要适应城镇化发展的大势，要适应人民群众对包括住房在内的美好生活的追求，这就要求放松行政性手段的管制，使更多的供给涌流出来。此外，客观上看，地方政府的财政收入和房地产也有内在的关联。

当然，并不否认在一些局部地区确实需要阶段性的下调修正。但从全局来看，中国的房地产业遍布全国，在市场分化的背景下，一些局部市场的变化并不能直接代表全局。

从中国城镇化发展的纵深和空间看，综合户籍人口的城镇化率，结合考虑常住人口的城镇化率，中国真实的城镇化水平充其量50%，这就意味着未来还有20个点左右的城镇化高速发展期。在这个高速发展期中，房地产仍将是中国经济的支柱产业，房地产的供给必须适应未来几亿人从农村进入城市，同时居民在收入水平提高过程中对居住的要求还会升级，这种大量的房地产的有效供给是客观的需要，也是大势所趋。

房地产是中国经济的支柱产业，如果这个作用发挥得好，会带来很多正面的效应；如果把握不好这个支柱产业的作用，会引起民众的不满。所以，需要强调的是，房地产业不光是中国经济的支柱产业，而且要特别注意使其成为健康发展的重点支柱产业。

20%的城镇化空间意味着，未来要接纳几亿人从农村到城镇定居，城镇区域的国土开发、不动产优化配置，以及这种不动产开发优化配置过程中的住有所居的有效供给，需要有更高水平的结构化的处理方案，市场的作用和政府作用一定要正确结合好。

这个优化机制，就是中央强调健康发展的长效机制。健康发展的长效机制的建立涉及土地制度、住房制度、投融资制度、房地产税制度等领域的制度改革，这些制度改革要能够使得房地产业更好地发挥正面的支柱作用，而不是带来困扰和压力。