镇江市区既有建筑物漏水诊断及对策初探

吴德茂 景有军

（镇江城市建设产业集团有限公司 江苏镇江 212005）

1 概述

随着城市化的不断推进，镇江市区既有建筑物采用钢筋混凝土构造居多，但是钢筋混凝土建筑物会因为混凝土的干燥收缩行为而产生龟裂现象，而这种钢筋混凝土的特性，便成为建筑物漏水的主因之一[1～3]。此外，就建筑用的防水材料而言，虽然种类繁多，但对各种防水材料的性质，以及防水材料的固化物成分比例、硬化物比重等信息运用与用量间的关系却尚不是很清楚，因而造成防水施工工法不恰当，防水材料用量不合理等问题，并进而导致防水措施不良、防水效果不佳、防水措施耐久性过短等质量缺陷，最终引起漏水现象[4]。

基于上述原因，镇江市区既有建筑物的龟裂、漏水的防范以及诊断与处理，也因此成为最迫切需要解决的两大关键问题。

针对镇江市区既有建筑物的漏水现象，本文就漏水前的劣化现象以及发生漏水后的漏水诊断分别加以探讨和分析。

2 建筑物劣化状态的诊断与维修

建筑物在漏水之前往往会有一些征兆，这些征兆之所以会产生，是因为建筑物完成之后的使用期间，由于建筑物材质、环境、使用状况等因素的影响，使其发生劣化现象，若不采取定期检查与维修的手段以维护质量，将来就会开始发生漏水现象[5～7]。

因此，在既有建筑物的漏水处理或诊断前，应先就既有建筑物发生漏水现象前的劣化现象加以了解并掌握，就建筑物有无劣化之处加以诊断判定，以利后述建筑物漏水诊断内容和方向的理解，并及早对劣化位置进行必要的维修，以达到防止建筑物产生漏水的目的。

在对建筑物劣化状态进行诊断判定时，重点诊断的对象主要为屋顶部位[8]。

屋顶防水层在确保建筑物使用性能上扮演着极为重要的作用。因此要保证屋顶防水层的耐用年数以达到建筑物使用性能的顺畅，在防水层尚未到达使用年限之前应对防水层进行定期检查以及劣化诊断并开展局部修补等的维护管理，以防止各种可能会造成屋顶防水层劣化的外力对其产生不良的影响，以期达到延长防水层使用年限、保证防水效果的目的。

至于用于屋顶的各种不同防水材质的防水层标准耐用年限的调查资料目前还不清楚，究其原因主要是因为防水材料有关的固化物成分、比重等因素与防水材料使用量之间的关系并不透明，导致用同一类型的防水材料在使用年限上会有决然不同的结果[9]。因此在这种情况下，若欲进行防水材料耐用年限的调查，将会造成判断上的困难。

要对防水层开展定期检查以及劣化诊断，并进行局部修补等的维护管理，建议对既有建筑物屋顶防水措施的劣化诊断以每3个月进行一次定期的检查，并在每一年进行一年期的定期检查为宜，以确保能随时掌握屋顶防水层的情况。

3 既有建筑漏水诊断方法与应用分析

既有建筑漏水诊断过程中，首先要对防水材料的劣化状况、漏水处的特征、维修经过加以了解，之后还须对漏水发生的时期、经过以及当时气象状况和漏水位置周围的设计、施工记录，并通过建筑物现况、以往维修过程、漏水试验的结果以及设计、施工、材料等要进行综合的判断，同时借助目视、接触或加上一些辅助仪器设备等以非破坏方式进行诊断以找出漏水的原因（图1）。

而对既有建筑物的防水材料以及建筑物劣化状况的了解，会因建筑物空间部位的不同而有不同的诊断与判断方式。同样地，下面将重点就屋顶的防水措施劣化诊断与判定内容加以说明。

建筑物因施工质量不佳或因时间久远而常常在屋顶或外墙等地方发生漏水现象，而产生漏水现象之后为解决漏水现象所进行的维修工程有时其效果并不理想。究其原因，主要是因为未充分掌握造成漏水现象的主因就进行维修所致。

图1 镇江市如意江南小区外墙渗水

产生这种现象，主要是因为漏水的现况常常是很难一下子就可以看出造成漏水的原因，所以一旦没有抓住漏水主因进行维修，就无法获得良好的效果[10]。因此，通过诊断技术与丰富的抓漏经验以提高漏水维修的效果，是一种必要的手段。

至于诊断技术则是一种依据防水措施的构成资料、常年环境的观察记录资料、劣化状况资料、以往维修记录等资料与漏水时的气象条件以及对漏水现况的观察了解，使漏水现象得以巨观化之后，再据以判断的一种繁复的作业。

建筑物会发生漏水的原因包含了防水的设计、施工、使用材料甚至建筑物的维护管理等建筑生命周期中各个不同阶段的作业层面。同时因为防水功法、漏水部位、漏水位置的形状等不同的关系，也会有不同的漏水状况发生。所以漏水维修常常需要确实获得真正的原因才得以对症下药，真正将漏水现象予以解决，也因此漏水维修前的诊断作业就显得更为重要。诊断时应尽可能客观地做综合性的判断，以期能获得正确的诊断结果。

一般进行屋顶防水措施漏水诊断的前提是通过定期检查，结果发现屋顶的防水层的防水措施有劣化或漏水现象时做的。漏水诊断与判定是提供漏水诊断结果作为防水措施修补或重做的依据，建议屋顶防水措施漏水诊断与判定可采取两阶段漏水诊断的方式；并且进行第一次漏水诊断与判定时，在诊断和判定的流程中，除非漏水情况显示已严重到不适于局部维修，否则不论屋顶防水层的种类，建议一律以耐用年限20年为准，再搭配现场的调查分析作为是否需大规模维修的概略性判断依据。

若经过第一次漏水诊断与判定的流程后，判定须进行第二次诊断时，即需根据防水材料的种类不同进行第二次对防水措施的漏水诊断。

第一次屋顶防水措施漏水诊断与判定的流程如图2所示。

图2 屋顶防水措施第一次劣化诊断与判定流程图

如流程（图2）所示，若经判断不属于外墙的漏水，且已达20年以上的屋顶防水层，如果在平面部位产生漏水时，建议应判定要进行维修工程。未达屋顶防水层标准耐用年限或20年，而平面部位产生漏水，劣化现象未达判定基准的情况，即应进行下述的第二次漏水诊断。

不同种类的屋顶防水层有不同的特性和耐久性，例如覆盖有保温层的屋顶防水层通常经过10年左右，防水层的修补量会越来越多，同时也会有漏水现象产生，此时要由检查结果来作劣化诊断常常会极为费时。因此在第一次漏水诊断与判定的阶段之后，应注意对后述的防水效能加以检查并维护管理。而露出型屋顶防水在5年左右其表面涂装就会出现劣化现象，此时就应对该表面涂装进行更新。且经过15年左右，露出型防水层的续接处、反水处的端部以及伸缩缝处就开始出现问题，此时应针对其状况进行处理与维修。涂抹式防水层在经过20年左右之后，就常引起局部的漏水且常必需反复地进行必要的小修补。

因此若经过上述第一次漏水诊断与判定之后，屋顶防水层需进行第二次判定时，建议应针对不同防水层的种类分别进行诊断。

4 结论与建议

结合镇江市区既有建筑物的漏水诊断及处理对策两方面提出以下结论和建议：

（1）未发现漏水时的防漏性能检查。通过综合遇到的漏水现象，将造成漏水现象的原因归纳成“位置”与“状况”两方面，并可配合检测器具与判断基准的需要组合成表格的形式，作为对于与漏水有关的住宅质量进行防漏性能检查的依据。

（2）镇江市区既有建筑物容易产生漏水现象的位置。综合现场调查以及相关漏水资料将容易产生漏水现象的位置加以整理分析之后，汇整成表格。当既有建筑物发现有漏水现象时，可就现场漏水状况对照表格，找出可能的漏水位置，借以探讨漏水原因，可因此促进漏水问题的解决。平常在进行住宅维护时，也可以对这些位置开展检视与维护，以避免漏水现象的发生。

（3）屋顶或外墙部位漏水诊断方法的评价。若漏水位置出现在屋顶或外墙部位时，可以视状况采用上述的漏水诊断方法作为辅助。

（4）建议：搜集经过诊断且采取适当对策的漏水案例并加以分类，整理成漏水案例资料库；建立基本防水材料地方规范；防水产业的专业资格全面化。