长租房的发展市场研究

王乐

【摘 要】个人房产是人类生产生活基本保障，改变住房环境，彰显着人类生活水平的提升，但购买房屋并不是解决住房问题的唯一途径。尤其是对个人住房贷款来说，作为其自身业务发展的有效途径，受到了社会各界的高度关注和担忧。然而，随着中国市场经济体制改革和创新的逐步深化，个人住房贷款的数量呈指数级增长，导致银行大量不良贷款的产生和扩散，从而阻碍了银行业的发展。急需新的房屋获取方式解决当前问题，比如近年来兴起的集中开发式长租房就是解决当前高房价的一条出路。

【关键词】长租房；市场；公积金

一、当前房地产市场形势

2014年，中国第一线的房价大幅上涨，三或四线区域相对稳定。到2016年底，中国房地产市场呈现出严重的区域分割，“高一一线、高三股、高四股线”。2014年，我国60岁人口约14.4%，生育率低。中国目前的生育率仅为1.67‰，大大低于国际公认的人口千分之2.1保持正常人口的水平。随着城市化进程的逐步减少和劳动力总量的减少，农民工的数量正在枯竭。大量的商业住宅空置，由于价格还难以有效回归合理水平，所以，很难乐观地预测该类住房在一定时期内销售出去，销售不出去，或造成企业资金链断裂，或造成建材资源浪费，这都严重损害资金和资源使用效率，挤占战略性产业的资金或材料资源，影响经济结构优化升级，影响宏观经济发展。

正如《汉书》里所说的那样，平安稳定的居住条件是人们生活的首要需求。跟据人们的收入不同分别给予相应级别的保障性租赁用房是当前房地产市场的趋势。中低收入群体自我积累无法解决住房问題，住房公积金要发挥作用，可以节约政府的大量投入。另外，一定要将住房公积金与住房保障制度有效结合起来，与社保不同，住房公积金只有变换为住房才能够起到保障作用。至于如何结合，还需要考虑多种方式，考虑国际经验，考虑我国的国情。稳定的住宿条件下，劳动者可以愉快、高效地工作。相反，如果一个人生活在破旧不安的房间里，工作的质量和效率就难以保证。随着房价的居高不下以及青年人对房产观念的转化，2018年我国房地产市场发展主旋律，被定调为“房住不炒”“租购并举”“住有所居”。批量级租赁住房蜂拥入市，将改变市场预期。配套齐全、交通便利的长租房，将成为租赁市场的新宠，成为分流商品房市场的主力。

二、租房业务在其他国家的使用

租房长期以来一直是世界各国政府解决本国人民居住问题的手段之一，自古有之。以1879年纽约住房法的颁布为标志性起点，到2004年美国梦首期付款法案推出为止，美国经历了商住房和公共住房从单一的，交替性过度膨胀失衡，到两者协调发展，并最终构建完善的住房机构管理体系，住房体系的长期过程。发达国家，公共住房适用对象也不局限于低收入阶层，存在低收入阶层和中间收入两类主要的低收入阶层。例如，日本的公共住房和公营住房作为一般公共住房，负责建设中央政府的“公共团体住宅”，主要负责解决中等收入家庭的住房问题。中心城市，主要负责建设住房供应公社，隶属于地方政府。这个地区的低收入居民的公共住房。新加坡的公租房称作“组屋”，由新加坡建屋发展局修建，为中、低收入者提供保障性住房。也是将住房公积金制度与国家保障性住房制度结合的相对完善的国家。目前，新加坡85%家庭居住在政府提供的组屋中，其中93%的居民拥有组屋产权，7%的低收入家庭向政府廉价租赁组屋。建屋发展局的目标是90%人口居住在公共房屋中，10%的人口居住在私有房屋中。

三、公积金租房业务在我国房地产市场的使用

目前，在我国除了市场租房以外的集中租赁形式房屋主要有公租房和廉租房等，大多属于保障式住房，一般是在为低收入和困难职工的房屋租用，所使用的房屋是40-60平米左右的小面积房型。这些房屋所处的地段一般不属于城市中心CBD，配套设施不够完善，对于租住职工的工作地相对较远，不利于工作生活。而且对低收入以及困难职高的界定各地标准不一且退出机制不完善。我国大多数城市的公积金使用政策也主要集中在公租房、廉租房的使用上。而相对于国际上其他国际上其他国家已经广泛发展的长租房或组屋、租屋等其他形式的保障性租房或商业性居住出租房。我国在这方面开展比较晚各方面的配套政策不够健全，发展比较迟缓。

对于目前的我国国情，长租房主要针对一般为中等以上收入的年轻人，针对25-40年龄段以及外来中等收入人群，他们一般有相对稳定的月收入，缺少购房首付金额，或者由于工作的不确定性或子女入学等原因不适于购房。但是又需要长期稳定的居住环境，所以需要租住长租房。也就是一般通常所说的市场租房，目前在我国一线城市的中心地区房租以80平米左右为例大概需要1.5万元每月，二三线城市的中心地区房租也要4000元左右。这个金额对于中等以上收入的家庭也是一笔不小的开支，但是却属于家庭的必须开支。而现有的公积金使用政策对这方面的支持明显不足，基本还保持在购房保障很少支持租房使用。像在上海、天津、武汉、成都等城市目前都有市场租房提取公积金政策的，但基本政策是针对名下无房以及需要使用廉租房或配租房补贴的低收入人群的市场租房行为，按其房子金额提取公积金，而且有一定限额。像上海为每月2000元一个季度办理一次，天津的制度也类似一个季度提取一次每个月金额不能超过1980元。而且大量的市场租房存在着管理不规范，租赁双方存在虚假协议套取住房公积金行为，急需相应监管。

四、公积金制度未来在我国长租房业的使用

2017年12月20日，中央经济工作会议指出：加快建立多主体供应、多渠道保障、租购并举的住房制度。要发展住房租赁市场特别是长期租赁，保护租赁利益相关方合法权益，支持专业化、机构化住房租赁企业发展。这一政策无疑对商业化集中租赁房屋这一在我国尚属新兴产业的行业来说是一大利好消息。一般的长租房多数是使用地处交通便利的繁华位置的老旧住宅楼由专业的物业管理公司进行专业拆改。拆改后增加适合现代人居住的环境，并且集中周围配套设施进行集中运营。可以在旧楼附近经营配套的餐、健康俱乐部，车位集中管理等。对没有物业管理的老旧楼配备物业管理或者对长期空置的商业用房更改其使用用途，使其进入租房市场服务更多有居住需求的人。长租房市场，这个刚刚兴起却蕴含巨大的市场，吸引了大资本纷纷进入。而链家旗下主打长租公寓的品牌自如，今年获得了40亿元融资，公司估值近200亿元。自2017年租赁政策深化并全面落地以来，租赁市场迎来了真正的黄金时代，房地产长效机制也开始体现出调控优势。五安安居房地产研究所第一分析师张博认为。2018年，租赁市场将是房地产红利的焦点，租购并举也将在更多层面得到进一步体现。租赁市场不断规范，住房租赁制度的建立，住房租赁市场的发展。对于房地产调控，它不仅是鼓励租赁消费、稳定租赁关系、赋予更多住房权利的关键环节。不仅是对科学住宅的概念，也是对房地产调控政策的一个重要环节。它可以避免房地产市场的起起落落，减少不合理的购房需求。

众所周知，在住房公积金的使用政策中有一条可持续发展原则是指，住房公积金增值收益的分配必须支持住房公积金制度本身的可持续性，使得住房公积金作为一项公共住房储金能够循环积累，不断实现保值增值。公积金增值收益的配置不仅能够维持该项制度的基本运作，还可以将增值收益用于再投资，从而实现住房公积金的不断增值。在住房公积金考虑增值收益分配时，要遵循市场经济基本运行规律，使增值收益既要有适当比例重新进入住房公积金资产组合，取得更多的增值，不断促进住房公积金制度的发展和完善，也要有适当比例用于地方住房保障体系建设，体现当地归集的住房公积金优先用于提高当地住房福利水平。而在房屋租赁业务中使用公积金贷款无疑是非常可行的。一般来说，如果长租房运营商或开发商将房屋租赁给缴存职工的话，可以由公积金中心一次性付清房租，再由缴存职工分期按照低于购房贷款的利率用相对长于租赁期限的时间分期偿还给公积金中心次笔贷款，也可以直接从单位缴交的公积金中扣除。以4000元月租为例，如果租期为3年的话，总房租金额为144000元，如果承租人申请公积金贷款办理的话，公积金管理中心可一次性付清房租给业主。而承租人也可以延长付款年限，比如分为5年或10年付清，每月减少还款压力，分期支付房租，只需要支付较低的公积金贷款利率。这样做可以加快市盈率，减少房屋空置率，有效提高公积金的使用率。使更多老百姓可以直接感受到公积金制度在自身居住环境改善中起到的关键性作用。

参考文献：

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