房地产行业财务报表分析方法浅析

连芳

【摘 要】财务报表分析还可称之为财务分析，是对企业财务会计报告中的有关数据进行收集、汇总和整理，对企业财务报表所提供的数据进行加工、分析、比较、评价和解释。如果说，记账、编表属于会计的反映功能，那么，财务报表分析则是解释和评价功能。它是为财务会计报告使用者提供管理决策和控制依据的一项重要管理工作。相较于其他企业，房地产企业的开发周期长、资金投入大、投资回收期长，由于其财务报表中体现出的信息和实际之间相差甚远，所以一般企业中采用的财务报表分析方法有部份的不适用性。本文对财务报表分析的概念方法及其主要内容进行了分析，其次指出了房地产企业财务报表分析的不适用之处，对适合房地产企业财务报表的分析方法进行了思索和建议。

【关键词】房地產；财务报表分析；开发成本

一、财务报表分析的基本概念内涵

财务报表分析还可称之为财务分析，是对企业财务会计报告中的有关收集、整理、并进行加工分析、比较、评价、解释的过程。通过对企业的各种数据予以收集汇总整理，对企业有一个综合全面的了解，它是为财务会计报告使用者提供管理决策和控制依据的一项重要的财务管理工作。财务报表分析的对象是企业的基本活动，包括筹资活动、投资活动和经营活动。经营活动是分析是财务分析最重要的领域之一。而财务报表是财务分析的基础。

二、房地产行业的特点和财务报表分析的重要性

1.房地产行业的特点及报表分析的局限

相较于其他企业，房地产企业的开发周期长、资金投入大、环节多、投资回收期长，由于其财务报表中体现出的信息和实际之间相差甚远，因而想通过常规的财务报表分析方法，比如报表数据分析、指标率分析等来获取房地产企业更接近实际情况的有用信息，变得有些吃力。因此房地产企业除了运用财务分析的基本方法外，还必须针对财务报表分析存在的局限性，及时调整和应对，避免企业遭受风险和经济损失。

2.房地产行业财务报表分析的重要性

根据房地产行业的特点，对房地产企业报表的分析的重要性是不言而喻的：

（1）通过合理的财务分析，可以帮助各方面经营情况，从总体上了解和评价企业的财务结构是否健全，资源配置是否合理，结合企业的实际情况，确定最佳的财务结构。

（2）各项收益数据反映着企业的盈利能力，也表现了经营者工作业绩的大小。可以用各种指标进行不同的对比，可以和本企业报告期与基期相比，目标利润与同行业标杆企业对比等等，在衡量经营者工作业绩的同时还可以通过分析发现经营管理中需要改进的问题，进而采取相应的办法和管理手段加以解决，提高企业收益水平，同时也让企业的管理水平更上一个台阶。

（3）财务分析的过程，实际上也是企业不断挖掘内部潜力，促进企业经营活动按照企业价值最大化目标运行的过程。从经营管理的各方面揭露各种矛盾、缺陷和不足，找出与标杆企业存在的差距，找出解决办法，让企业朝着最终战略目标奋进。

（4）通过分析企业所有者投资后的收益水平和风险程度，通过对现有企业的发展能力、经营状况的评估、成长性和对未发发展趋势和目标分析可以以帮助企业管理者规划未来，为企业所有者的投资、贷款和贸易提供决策依据。

三、目前房地产企业财务报表分析存在的不足

1.预收账款及税金未及时反映至收入中，造成报表收入与实际不符

众所周知，房地产企业开发周期长、环节多，从土地购买到开发建设、从产品（及商品房）预售到房屋交付，所涉及的工作环节数不胜数，如前期开发、立项、设计、预测、工程发包、开建、竣工、验收、测绘和决算等等，时间跨度长。在取得预售许可开始销售时，取得的预售收入所收到的款项均进入预收账款科目核算，待房屋交付，产权转移时才转入主营业务收入。企业收到预收款的同时其增值税（预缴）、城建教育附加和土地增值税（预缴）的纳税义务也按收到的预收款随即同步产生，即按照预收款金额进行税金的预缴纳，但这部分预缴的税金并不体现在损益表中，只在资产负债表中的应交税金科目用负数体现。直到按准则规定，满足了产权已转移交付的收入确认条件后，才可以将预收房款转为企业的主营业务收入，此时才按照收入金额结转至主营业务税金及附加，并体现在损益表中。因而，当期报表确认收入的结果往往与实际收到房款的情况不一致，造成收入与实际的不符，预收款在报表则体现为企业大量的负债，预缴税金则表现为虚的资产。利润数据不能反映企业创造的真实价值。

2.期间费用在未结转收入时全部计入当期损益，造成报表亏损

在房地产企业中的所指的期间费用是指三项费用，即管理费用、销售费用和财务费用。它是为整个产品（即商品房）从建设到完工的而支付的。在收入未确认的情况下，期间费用无论商品房有没有完工，仍然计入当期损益，即损益表中没有收入只有期间费用，体现为亏损。即使预收款再多，账面也只能看到亏损。成本、费用与收入明显不配比，从而造成利润指标失实。

3.开发成本不实，影响了报表使用者对企业资产的判断

房地产企业为了持续发展，往往会储备大量土地，并用购买时实际成本入账。随着市场行情的变化，在项目开发过程中，若土地价值发生变动，对资产价值的影响也大，因实际成本中不会包括货币时间价值，土地增值收益也不包含在内。资产价值不实直接导致对土地成本的核算不实，影响开发成本的真实性。因而资产负债报表中体现的资产也就严重实失。另外在开发过程中支付给施工单位的工程款由于施工时间、完工时间、决算时间、审计等原因，支付时间跨度大，有时会跨几个会计年度完成，因而不能及时进行成本核算，结转成本，也造成成本数据失实。

四、适合房地产企业财务报表的分析方法的思考

1.针对预收账款的分析处理

根据房地产企业的特点，针对预收账款的性质进行判断。假如客户已签合同并支付首付款，或者已交齐大部份房款，余款约定在一定期限交纳或者等待银行按揭付款，这种情况，即使未办理产权转移，也基本可以确定风险已被转移。因而应从预收款转入当期主营业务收入，而不必等到房屋实际交付至业主手中时再确认收入。按这种办法调整对预收款中应确认的收入进行结转，结转同时按配比原则计提该结转收入相应应负担的税金和期间费用。分析企业盈利能力时应对预收账款类别进行详细分析， 比如对已收到的预收款按已交定金、已交首付、已签合同、已交全款等等类别分别列出明细进行说明。对真实的经营情况和盈利能力进行合理判断。

2.针对期间费用结转的处理

对期间费用的结转，除了按收入比例计提外，还可结合项目完成程度，在在建商品房和已完工商品房之间进行分配调整，分析确定为当期收入和商品房应承担的支出才结转入当期成本费用，而不是按实际开支计入当期损益。

3.针对开发成本的处理

对土地成本的真实价值进行评估。对企业购入储备的尚未开发的土地可委托专业评估机构比照周边地价评估，若评估价值超过购买价值，扣除必要资金成本后超出实际购买价值的部份可确认为土地增值额，会计处理上可以调增资本公积；这样处理则企业资产价值更接近于实际，开发成本的土地成本也就接近真实合理水平。另对于工程款中没有入账但本应该入账的款项， 以及没有到付款节点的工程可以结合实际完工程度，按照收入成本配比原则，用合同价或预算价预估计入当期成本，待决算完成后再进行差额调整。从而保证开发成本接近最真实成本。

4.多利用现金流量表及报表附表的信息

因为现金流量表是以现金收付实现制为基础编制的，与资产负债表及损益表的编制基础是权责发生制不同，在房地产企业投入高、会计周期较长的特点下，资金进出量大且频繁，现金流量数据显得更为客观和重要。另外，可利用报表附注在内的财务报表表外信息，例如在原有的损益表上增加损益表附表，即按真实预收情况调整收入后的损益表；并对调整项目对损益、营利能力的影响进行详细说明。还可增加开发成本报表，就土地成本和建筑安装成本等分类说明。重点对土地储备量、现有土地价值对资产总额的影响、开发成本构成情况进行详细说明与披露，揭示企业目前面临的开发风险及机遇。这样，才能让企业经营者正确地理解和判断企业面临的真实环境，从而做出正确的决策。

五、总结

随着我国市场经济的发展，财务分析在财务管理中有着越来越举足轻重的地位。它可以用12个字来形容，即评价过去、衡量现在、预测未来。也就是用财务分析来评价过去的经营业绩，衡量现在的财务状况，预测未来的发展趋势。无论企业采取什么样的管理形式，最终经营成果和经营过程都蕴藏在财务报表数据背后，通过财务分析反映出来。因此用最适合的方法，针对房地产企业的特点，对财务报表进行分析， 避免财务报表分析的局限性，有利于房地产企业经营管理者进行经营决策和改善经营管理，对房地产企业的经济发展具有重大的现实意义。

参考文献：

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